Klage nr. 2019085

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romeriksmegleren AS (Eie Eiendomsmegling avd. Lillestrøm)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger                     

Saksfremstilling:

I februar 2017 kjøpte klagerne en borettslagsleilighet som innklagede formidlet. I etterkant av kjøpet oppdaget klagerne at fellesgjelden var kr 148 485 høyere enn det som var blitt opplyst. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke overholde sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klagerne krever erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.  

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

I slutten av 2016 planla borettslaget å ta opp et tredje lån. Pr. 1. februar 2017 var det stiftet et nytt lån i tilknytning til innløsningen av borettslagets festetomt. Megleren fanget ikke opp at det var tatt opp et tredje lån, og at fellesgjelden hadde økt til kr 1 055 641. Megleren la derfor til grunn at det forelå en fellesgjeld på kr 907 156 basert på to lån etter at lånet var tatt opp.

Den feilaktige opplysningen var oppgitt i både FINN-annonsen, salgsoppgaven og taksten, som ble laget i etterkant av at det tredje lånet var etablert. Opplysningen ble også lagt til grunn på tidspunktet for budaksept 10. februar 2017. Klagerne fikk dermed ikke tatt den reelle gjeldsbyrden i betraktning på tidspunktet budet ble lagt inn.

Klagerne oppdaget feilen i forbindelse med skattemeldingen og mottatte papirer fra borettslaget i februar 2019.

Flere av Reklamasjonsnemndas avgjørelser om manglende opplysninger om fellesgjeld bygger på Rt. 2008 side 976, jfr. eksempelvis RFE-2016-102. I dommen la Høyesterett til grunn at megleren i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd har plikt til å opplyse om størrelsen på fellesgjelden ved salg av borettslagsleiligheter.

Megleren har misligholdt den nevnte plikten ved å ikke ha innhentet korrekte opplysninger om fellesgjelden.

Innklagede har anført at megleren ikke har plikt til å innhente oppdatert informasjon om fellesgjelden i perioden mellom budaksept og kontraktsmøte. Hvorvidt megleren har innhentet oppdatert informasjon i denne fasen er irrelevant, da det på dette tidspunkt er inngått bindende avtale. Megleren er imidlertid forpliktet til å innhente oppdatert informasjon om fellesgjeld før budaksept.

Dersom megleren hadde gjort nærmere undersøkelser, ved å kontakte borettslaget eller regnskapsfører, ville megleren oppdaget at det forelå tre lån allerede fra 3. februar 2017.

Det er vanlig at det åpner seg et «tidsvindu» hvor festeren kan innløse tomten. Megleren skrev selv i salgsoppgaven på side 6 at: «Tomten kan videre, ifølge forretningsfører, innløses i 2017». Basert på denne opplysningen måtte megleren vite at beslutningen om å innløse tomten, og dermed pådra borettslaget ytterligere gjeld, kunne fattes i 2017. Slik innløsning kan ikke skje vilkårlig.

Det er ikke ansvarsbefriende at megleren bestilte meglerpakken fra forretningsføreren. Det fremgikk ikke av disse boligopplysningene at nytt lån var stiftet i 2017. Sett i lys av at megleren visste at innløsning «var på trappene» i 2017, burde han etterspurt opplysninger om dette.

I e-postkorrespondansen mellom megleren og forretningsføreren, to dager før bindene bud ble inngitt av klagerne, blir det heller ikke stilt spørsmål om dette forholdet. Megleren hadde på dette tidspunkt fortsatt tid til å stille spørsmål vedrørende innløsning av festetomt.

Forretningsføreren er meglerens «leverandør». Dersom det har skjedd en feil i kommunikasjonen mellom megler og forretningsfører, regnes dette som en feil innenfor meglerens kontrollsfære.

Innklagede anfører at leiligheten har økt i verdi som følge av at festetomten ble innløst. Klagerne er uenig i dette. En megler som klagerne har engasjert i forbindelse med salg av leiligheten, har lagt til grunn at innløsningen ikke har medført noen verdistigning.

Ifølge tilgjengelig informasjon på Eiendomsverdi.no har det ikke skjedd noen prisendring.

Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin opplysnings – og undersøkelsesplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klagerne krever erstatning for sitt påførte tap på kr 200 000. Beløpet er ment å dekke differansen mellom den fellesgjelden som ble opplyst og den faktiske fellesgjelden, i tillegg til påløpte lånekostnader.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede erkjenner at fellesgjelden var på kr 1 055 641 fra 3. februar 2017.

Innklagede anfører at eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd ikke skal forstås slik at megleren alltid vil bli ansvarlig dersom opplysningene om fellesgjeld ikke samsvarer med den faktiske situasjonen. Det følger av praksis fra Reklamasjonsnemnda at det avgjørende er hvorvidt megleren har gjort et forsøk på å innhente disse opplysningene, jfr. eksempelvis RFE-2016-17.

Innklagede anfører at megleren har gjort forsvarlige forsøk på å innhente opplysningene om størrelsen på fellesgjelden. Det forelå ikke omstendigheter rundt salget som tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side.

Megleren ble ikke informert av selgeren eller forretningsføreren om at det skulle avholdes generalforsamling omtrent tre uker før budaksept. Han ble heller ikke informert om at det tredje lånet var godkjent på dette møtet.

Opplysningene i salgsoppgaven ble hentet fra boligopplysningene i meglerpakken som ble bestilt 10. januar 2017 fra boligselskapets forretningsfører. Det stod ingenting om at fellesgjelden ville øke.

Megleren kontrollerte opplysningene om fellesgjelden ved henvendelse til forretningsføreren pr. e-post 8. februar. I svaret fra forretningsføreren ble det ikke informert om at fellesgjelden skulle øke.

Innklagede hentet også opplysninger fra selgeren. Egenerklæringsskjemaet ble signert
3. februar 2017. Selgeren huket av «nei» på spørsmålet om man kjente til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kunne medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld.

Megleren innhentet alle opplysningene kort tid før markedsføringen av borettslagsleiligheten. Alle opplysningene ble hentet i perioden fra 10. januar til 9. februar 2017.

Klagerne hevder at megleren visste at innløsning av eiendommen «var på trappene» i 2017. Dette er innklagede uenig i. Det er i salgsoppgaven blitt opplyst om at festetomten ifølge forretningsfører kan innløses i 2017. Forretningsføreren har derimot ikke opplyst om at dette var eller hadde vært diskutert i borettslaget. Selgeren har heller ikke gitt slik informasjon til megleren.

Klagerne anfører at forretningsføreren er innklagedes «leverandør», og at innklagede hefter for manglende informasjon fra forretningsførerens side. Dette er innklagede uenig i. Forretningsføreren er et selvstendig ansvarssubjekt, og det foreligger ikke grunnlag for identifikasjon mellom innklagede og forretningsføreren.

Innklagede er uenig i klagernes beregning av det økonomiske tapet. Borettslagets innløsning av festetomten vil føre til at borettslagets eiendom, og den enkelte andel får en verdiøkning.

Uttalelsen fra den engasjerte megleren synes ikke å ha tatt høyde for at det i perioden fra februar 2017 og frem til juni 2019 har skjedd en ikke uvesentlig endring i boligmarkedet.

Ifølge tilgjengelige opplysninger på Eiendomsverdi.no ble borettslagsleiligheten solgt i juni 2019 for kr 3 085 000. Prisantydningen var satt til kr 3 050 000 og fellesgjelden var opplyst å være kr 140 439.

Klagerne skal først ha fått kunnskap om økningen i fellesgjelden omtrent to år etter overtakelse. Det er oppsiktsvekkende at klagerne ikke har fått kunnskap om dette på et tidligere tidspunkt, da størrelsen på fellesgjelden fremgår av årsmøtereferater fra borettslaget og klagernes ligningsopplysninger.

Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd. Megleren har dermed ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede anfører at de øvrige vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det sentrale spørsmålet i saken er om megler her burde undersøkt om fellesgjelden ville øke i forbindelse med at det var mulighet for innløsning av festetomten i 2017, da det ville gå flere år før neste mulighet til innløsning.

Nemnda mener at megler her har overholdt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler innhentet 10. januar 2017 rutinemessig opplysninger fra forretningsfører, som ikke inneholdt noe informasjon om at fellesgjelden ville øke ved innløsning av festetomten. Megler sjekket også fellesgjeldens størrelse med forretningsfører i e-post av 8. februar 2017. Heller ikke da ga forretningsfører noe informasjon om at fellesgjelden ville øke. Selger krysset også av på nei på dette punkt i egenerklæringsskjemaet. På denne bakgrunn hadde ikke megler noen foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser. Det kan i den forbindelse ikke være tilstrekkelig at det i festekontrakten lå en mulighet for innløsning av festetomten i 2017.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.