Klage nr. 2019091
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Orlin & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Bekkestua)
Saken gjelder: Meglerens krav om vederlag etter oppsigelse fra klageren
Saksfremstilling:
I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren sa opp oppdraget etter fire dager, og klageren ble fakturert for kr 25 000. Klageren anfører at hun ikke er bundet av avtalen fordi den ansvarlige megleren aldri signerte oppdragsavtalen. På dette grunnlaget må innklagede tilbakebetale det klageren har betalt for oppdraget. Subsidiært anfører klageren at innklagede ikke har krav på betaling fordi det følger av en tolkning av oppdragsavtalen. Atter subsidiært anfører klageren at vederlaget må settes ned eller falle bort fordi det er urimelig høyt.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren sa opp oppdraget etter fire dager på grunn av løftebrudd. Oppdraget ble inngått en torsdag, og sagt opp mandag morgen. Oppdraget skulle ikke aktiveres før etter nærmere avtale, men slik avtale ble aldri inngått før klageren sa opp oppdraget.
Først etter oppsigelsen fikk klageren tilsendt en kopi av oppdragsavtalen. Det følger av eiendomsmeglingsloven at navnet på den ansvarlige megleren skal fremgå av oppdragsavtalen, og at den ansvarlige megleren skal signere. Navnet på den ansvarlige megleren fremgår ikke av oppdragsavtalen som klageren fikk tilsendt, og den er dermed heller ikke signert. Klageren anser seg derfor ubundet av avtalen. Innklagede må på dette grunnlaget tilbakebetale de kr 25 000 som klageren har betalt for oppdraget.
Subsidiært må innklagede tilbakebetale hele eller deler av det klageren har betalt for oppdraget fordi det følger av en tolkning av oppdragsavtalen. Under punkt 6.5 med overskriften «Oppdragstakerens krav på vederlag dersom handel ikke kommer stand», står det følgende:
«Oppdragstaker har krav på dekning av vederlag for utført arbeid med kr. 1875 pr. time inkl. mva. begrenset oppad til kr. 25 000,-. Dette gjelder ikke dersom oppdragsgiver bestemmer seg for å bli boende i boligen. Dersom oppdragsgiver blir boende er kostnaden kr. 0,-.»
Under punkt 7.2 med overskriften «Oppdragstakerens vederlag ved oppsigelse fra en av partene», står det følgende:
«Oppdragstaker har krav på et rimelig vederlag; stort kr. 25 000,- dersom oppdraget sies opp av en av partene. Dette gjelder ikke dersom oppdragsgiver bestemmer seg for å bli værende i boligen. Dersom oppdragsgiver blir boende er kostnaden kr. 0,-.»
Megleren skulle ikke foreta seg noe uten nærmere avtale. I en e-post har megleren bekreftet at han ikke gjorde noe arbeid med oppdraget. Siden oppdraget aldri ble «aktivert», og megleren heller ikke foretok seg noe, kommer ikke punkt 7.2 i oppdragsavtalen til anvendelse. Klageren kan ikke være forpliktet til å betale et oppsigelsesgebyr på kr 25 000 uten en motytelse. Motytelsen skulle først «aktiveres» etter nærmere avtale mellom partene.
Atter subsidiært må vederlaget settes ned eller falle bort fordi det er urimelig høyt.
Det bestrides at klageren inngikk oppdrag med et annet meglerkontor samme dag som hun inngikk oppdrag med innklagede. Klageren inngikk oppdrag med et annet meglerforetak først etter at hun hadde sagt opp oppdraget. Videre bestrides det at megleren kan ha brukt så mange timer på oppdraget som innklagede anfører. Innklagede har for øvrig ikke fremlagt timeliste selv om klageren har bedt om det flere ganger.
Innklagede har i korte trekk anført:
I oppdragsavtalen sto det at innklagede hadde krav på kr 25 000 dersom oppdraget ble sagt opp av en av partene. Kun dersom klageren ble boende hadde ikke innklagede krav på vederlag. I denne saken inngikk klageren oppdragsavtale med et annet meglerforetak samme kveld som hun inngikk oppdragsavtale med innklagede. Leiligheten er nå solgt. Etter oppdragsavtalen har innklagede derfor krav på kr 25 000. Det kan virke som at klageren tror hun har angrefrist.
Det er uten betydning for oppdragsavtalen at den ikke ble signert av den ansvarlige megleren. Det er ikke vanlig at den ansvarlige megleren er med på alle befaringer. Fullmektigen som skrev under på oppdragsavtalen kan inngå oppdragsavtaler på vegne av innklagede.
Det er riktig at salgsprosessen ikke skulle settes i gang før klageren var klar. Det påløper likevel utgifter ved inngåelse og registrering av oppdrag. I tillegg har megleren brukt tid på å befare leiligheten og lignende. Totalt sett tror innklagede at megleren har brukt ni–ti timer på oppdraget.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens vederlag etter oppsigelse fra klageren.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Ugyldig oppdragsavtale
Det er på det rene at det bare er eiendomsmeglerfullmektigen som har undertegnet oppdragsavtalen. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd. Det er et absolutt krav om at ansvarlig megler må undertegne oppdragsavtalen. Om dette tilsier at avtalen blir ugyldig, må avgjøres konkret, men det vil normalt være et tungtveiende argument for at avtalen er ugyldig, jf. Tore Bråthen. Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 271-272.
Nemnda har kommet til at oppdragsavtalen er ugyldig. Det får den konsekvens at innklagede ikke har rett på vederlag.
Andre kritikkverdige forhold
Innklagede har ikke fremlagt noen timeliste. Dette er også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. En megler har plikt til å fremlegge timeliste uavhengig av hvordan oppgjørsmåten er avtalt, provisjon eller timebetaling.
I post 6.3 i oppdragsavtalen siste avsnitt er oppdraget betegnet som et «venteoppdrag». Oppdragstaker (megler) skal ikke påføre oppdragsgiver kostnader før etter nærmere avtale. Det blir da i strid med god meglerskikk å fakturere i henhold til en avtale som ikke er aktiv.
Nemnda vil for øvrig bemerke at en eiendomsmeglerfullmektig kan gjennomføre alle deler av et oppdrag med unntak av det å inngå oppdragsavtalen, jf. ovenfor og eiendomsmeglingsloven § 6-2 tredje ledd, som bestemmer:
«Annet ledd er ikke til hinder for at oppdrag utføres av eiendomsmeglerfullmektig som nevnt i § 4-5 annet ledd under tilsyn av ansvarlig megler for oppdraget […]»
Dette innebærer at en eiendomsmeglerfullmektig for eksempel kan befare eiendommen alene, dersom ansvarlig megler anser det som forsvarlig. Det vil blant annet bero på hvilken erfaring fullmektigen har. En medhjelper, som ikke er eiendomsmeglerfullmektig, kan derimot ikke foreta befaring alene, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1.
Oppdragsavtalen er ugyldig, og ansvarlig megler har på flere punkter opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
- Oppdragsavtalen er ugyldig, og innklagede må kreditere [klageren] hele vederlaget på 25 000 kroner.
- Ansvarlig megler i Orlin & Partners AS (Aktiv Eiendomsmegling Bekkestua) har opptrådt i strid med god meglerskikk.