Klage nr:
217/07
Avgjort:
13.02.2008
Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Arendal
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte eiendom gjennom innklagede.
Klageren mener det er gitt feilaktige opplysninger vedrørende hybelleilighet.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte eiendom gjennom innklagede høsten 2006. Forut for kjøpet hadde klageren innhentet salgsoppgaven, og forsiden sa «Stor enebolig – God standard – Flott hage – Utleiemulighet». På samme side var det også opplyst at salgsobjektet var en enebolig med utleiemulighet. Videre i salgsoppgaven står det bl.a.:
- Leiligheten er for tiden utleid for kr 3000 pr mnd. inkl. strøm».
«Egen usjenert terrasse for hybelleilighet over garasje».
«Frittliggende garasje med 2 store boder, vaskerom for hybel, samt innredet hybelleilighet (totalt 63 m2) inneh: vindfang, soverom, stue med kjøkkenløsning, bad/wc, gjesterom/kontor…»
«Hybelleilighet: laminatgulv og furupanel på vegg og i tak. Kjøkkenkrok med hybelkjøkken. Bad/wc med dusj. Separat vaskerom i garasjen for hybel».
I forbindelse med salget var det utarbeidet en boligsalgsrapport. Det fremgikk av denne at eiendommen var bebygd med bolig og garasje med leilighet.
I selgers egenerklæringsskjema har selgeren svart «vet ikke» på spørsmål om «Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende, kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene?»
Selgeren var på fellesvisning på eiendommen. Både innklagede og selgeren var til stede. Klageren understreket at det var vesentlig for hans kjøp at eiendommen hadde hybelleilighet. Klageren forklarte at bakgrunn for dette var at han var avhengig av leieinntekt for å kunne finansiere boliglånet. Han spurte dessuten om varmegjenvinningsanlegget fungerte, noe selgeren bekreftet. Da klageren søkte boliglån, ble bl.a. salgsoppgaven lagt til grunn for innvilgelse av lån.
Klageren overtok huset og flyttet inn før julen 2006. Planen var at hybelleiligheten snarlig skulle leies ut. Våren 2007 ble klageren klar over at leiligheten ikke var godkjent for utleie. En av naboene opplyste at leiligheten ikke kunne leies ut. Etter samtale med selgerens eierskifteforsikringsselskap, oppsøkte klageren kommunen. Plan- og bygningsetaten meddelte at det ikke var søkt om å bygge leilighet over garasjen på eiendommen. Klageren kontaktet deretter en takstmann for å få bygningskyndig veiledning i forbindelse med en eventuell søknad om godkjenning av leiligheten. Takstmannen opplyste at leiligheten ikke kunne godkjennes, bl.a. pga. feil takhøyde og brannsikkerhet.
Innklagede har markedsført boligen som enebolig med utleiemulighet. Dette er gjentatt en rekke ganger i salgsoppgaven. Det ble ikke tatt noen forbehold om hybelleiligheten fra selgerens, takstmannens eller innklagedes side. Når det gjelder selgers avkryssing i egenerklæringsskjemaet, viser klageren for øvrig til sak 22/07 i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, der Nemnda bl.a. uttalte at:
«… en klar oppfordring til innklagede om å undersøke nærmere om det har vært søkt om godkjenning for varig oppholdsrom, eller muligheten for dette. Når innklagede ikke undersøker forholdet nærmere, løper han en risiko ved å markedsføre boligen som «mulighet for utleie».»
Reklamasjonsnemnda uttalte videre at:
«Innklagede må forsikre seg om at det er en reell mulighet for å få utleiedelen godkjent som varig oppholdsrom. I tillegg må innklagede gi utfyllende opplysninger i salgsoppgaven: Enten at utleiedelen ikke er godkjent, og at kjøperen bærer risikoen for å få den godkjent, eller at bygningsmyndighetene opplyser at det vil være mulig å få utleiedelen godkjent.»
Innklagedehar på en meget klar måte skapt en klar forventning om at boligen har en egen del som lovlig vil kunne leies ut. Dette forsterkes ytterligere av at innklagede uttrykkelig opplyste at hybelleiligheten var utleid på salgstidspunktet, og dessuten oppgitt månedlig husleie.
Innklagede må følgelig være ansvarlig for det tap som klagerne har lidt. Dersom det lar seg gjøre å bringe forholdet i orden, vil erstatning være dekning av disse kostnadene. Dette er under utredning. Leiligheten må bygges om, og klageren får nå arkitektbistand for å kunne søke kommunen om godkjenning.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må dekke klagerens tap som følge av innklagedes forsømmelse.
Innklagede anfører:
Etter det innklagede kjenner til, har klageren reklamert overfor selgeren v/ eierskifteforsikringsselskapet, samt at takstmannen er klaget inn for Reklamasjonsnemnda for Takstmenn. Innklagede kjenner ikke til om det foreligger noen avklaring i disse sakene.
I forbindelse med salgsoppdraget, innhentet innklagede alle lovpålagte opplysninger om eiendommen. I forhold til lovligheten av eiendommens utleiemulighet, må selgers opplysninger legges til grunn. Selger har gjennom sitt egenerklæringsskjema opplyst at han ikke vet om utleiedelen er godkjent, og har dermed gitt klart uttrykk for sin usikkerhet knyttet til dette.
Klagerens påstand om at utleiemuligheten var en vesentlig forutsetning for kjøpet, er ikke dokumentert. Innklagede har heller ikke oppfattet at klageren hadde en slik forutsetning for sitt kjøp. Klageren har ikke på noen måte synliggjort denne forutsetningen.
Gjennom markedsføringen er usikkerheten vedrørende offentlig godkjennelse av utleiemuligheten klart kommet til uttrykk gjennom selgers egenerklæringsskjema. Klageren har ikke påberopt seg at innklagede eller selgeren har avgitt positive utsagn knyttet til en slik offentlig godkjennelse av utleieobjektet. Klageren har – til tross for manglende klarhet – forholdt seg passiv i forholdet til å undersøke forholdet nærmere.
Innklagede har innhentet og formidlet alle opplysninger i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-6 og § 3-7. Det er ikke dokumentert feil i den fremlagte dokumentasjonen eller muntlige opplysninger som er gitt i forbindelse med salget. Innklagede mener det er påfallende at klageren ikke har undersøkt forholdet rundt utleiemuligheten nærmere dersom dette var en viktig forutsetning for ham. Salgsdokumentasjonen gir klart uttrykk for usikkerhet knyttet til utleieadgangen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener at innklagede har presentert et uriktig faktum i sitt tilsvar, og mener at korrekt faktum fremgår av klagerens fremstilling av saken.
Det avgjørende er at innklagede klart har markedsført hybelleiligheten med en forventning om en inntekt. Innklagede er den profesjonelle aktøren. At selgeren har krysset av for «vet ikke» medfører at innklagede skulle undersøkt forholdet nærmere.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstand om feilaktige opplysninger vedrørende hybelleilighet.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Eiendommen er markedsført med hybelleilighet uten noe forbehold. Dette fremgår flere steder i salgsoppgaven, samt boligsalgsrapporten. At eiendommen er markedsført på denne måten, gir kjøperen en berettiget forventning om at utleiedelen er godkjent av bygningsmyndighetene. Dette forsterkes av at innklagede har oppgitt hvilket beløp leiligheten er utleid for på salgstidspunktet. Innklagede har benyttet utleiemuligheten som et klart salgsfremmende element.
Selgeren har i sitt egenerklæringsskjema krysset av for «vet ikke» på spørsmål om hankjenner til om utleieleiligheten er godkjent hos bygningsmyndighetene. Reklamasjonsnemnda har tidligere bemerket at dette er en klar oppfordring til eiendomsmegleren å foreta ytterligere undersøkelser vedrørende utleiedelen, jf. klagesak 22/07. Alternativt må markedsføringen tilpasses slik at kjøperen får tilstrekkelige opplysninger om at han løper en kalkulert risiko ved å kjøpe en eiendom hvor det ikke er avklart om utleiedelen er godkjent.
Innklagede har ikke oppfylt sin undersøkelses- eller opplysningsplikt, og har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som klageren er påført som følge av innklagedes forsømmelse.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å gå nærmere inn på størrelsen av erstatningen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og blir erstatningsansvarlig for klagerens tap som følge av forsømmelsen.
Oslo, den 13. februar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforeningens representant/Eiendomsmegler- foretakenes Forenings representant |