Klage nr 2019102
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 2. september 2019. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Foss & Co Østfold Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2013 kjøpte klageren en andelsleilighet under oppføring som innklagede formidlet. Senere viste det seg at det var flere mangler ved leiligheten, og klageren rettet krav om erstatning mot selgeren. Selgeren begjærte oppbud før rettsforhandlingene startet, og det er ikke sannsynlig at klageren får dekket sitt krav om erstatning. Klageren anfører at megleren var kjent med manglene som forelå, og krever at innklagede bidrar med å dekke det økonomiske tapet som klageren er påført.
Innklagede bestrider klagerens krav. Kravet som klageren har fremsatt er uansett foreldet.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Foreldelse
Det er foreldelsesloven § 9 som kommer til anvendelse. Foreldelsesfristen begynte først å løpe da klageren fikk kunnskap om hvilke opplysninger megleren hadde tilbakeholdt, og det var i oktober 2017. Meglerforetaket ble klaget inn for nemnda i mai 2019, og det betyr at kravet ikke er foreldet.
Tilbakeholdte opplysninger
Da megleren ble innkalt som vitne i saken mot selgeren, la megleren frem FINN-annonsen fra da et annet meglerforetak bisto selgeren med å selge leiligheten. Der sto det blant annet følgende:
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er utarbeidet en skaderapport, og interessenter oppfordres og sette seg nøye inn i denne. Videre oppfordres det å ha en fagkyndig med og undersøke boligene, da disse ikke er bebodd. Funksjonstesting av installasjoner oppfordres det også til at utføres.
I tillegg har klageren i etterkant fremlagt en takst som omtaler leilighetenes mangler. Det må legges til grunn at megleren var kjent med både taksten og den tidligere FINN-annonsen, og hun har derfor tilbakeholdt opplysninger overfor klageren.
Klageren krever at innklagede bidrar med å dekke det økonomiske tapet som klageren er påført. Kravet som klageren rettet mot selgeren var på kr 1 500 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Foreldelse
Det kan spørres om rettsforholdet mellom kjøperen og megleren er av kontraktsrettslig karakter. I så fall er det foreldelsesloven §§ 3 og 10 som kommer til anvendelse. Klageren anfører at hun ble kjent med innklagede som mulig ansvarssubjekt i oktober 2017. Siden tilleggsfristen etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 er på ett år, var kravet allerede foreldet da meglerforetaket ble klaget inn for nemnda.
Tilbakeholdte opplysninger
Det bestrides at megleren har tilbakeholdt opplysninger. På markedsføringstidspunktet var ikke megleren kjent med dokumentene som klageren viser til. Det forelå heller ingen omstendigheter som tilsa at megleren burde gjort nærmere undersøkelser. Det var for øvrig ikke megleren som fremla de nevnte dokumentene.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Har megler tilbakeholdt opplysninger?
Når det gjelder spørsmålet om megler har holdt tilbake opplysninger, er partene uenige, og det står påstand mot påstand. Det er heller ikke noe i den skriftlige dokumentasjonen som trekker i retning av en løsning på dette spørsmålet. Saken reiser derfor bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling uten at parter og vitner blir hørt.
Foreldelse
Det må i dag legges til grunn at det er foreldelsesloven §§ 3 nr. 2 og 10 som regulerer foreldelsesspørsmålet, jf. Trygve Bergsåker, Pengekravsrett 3. utgave (2015) side 329 note 294. Dette innebærer at det er ettårsfristen i § 10 som gjelder, og da er eventuelle krav foreldet. Klageren har anført at foreldelsesfristen reguleres av foreldelsesloven § 9. Det er forståelig da erstatningsansvar overfor andre enn oppdragsgiveren normalt reguleres av § 9 og ikke § 3 nr. 2. Men på dette punkt må det legges til grunn at rettstilstanden i dag er slik at når det gjelder eiendomsmeglerens erstatningsansvar overfor kjøperen, reguleres dette av § 3 nr. 2, og da er eventuelle krav foreldet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.