Klage nr:
219/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Forkjøpsrett

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen Nylander AS Stjørdal
Saksfremstilling:

Eiendommen gnr 8 bnr 2 i xx var gjenstand for tvangssalg. Innklagede var oppnevnt som medhjelper ved salget. Klageren hadde en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen, og saken gjelder spørsmålet om forkjøpsretten urettmessig er tilsidesatt i forbindelse med salget. Salget skjedde i 2006.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ved salgstidspunktet 16. februar 2006 hadde klageren en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen gnr 8 bnr 2. Heftelsen ble påheftet av tidligere eiere i forbindelse med salg av eiendommen. Forkjøpsretten ble påheftet eiendommen på grunnlag av daværende eieres ønske, slik at klageren skulle være sikret å bli de nye eierne hvis kjøperen ikke fikk konsesjon, eller at han ikke klarte å skaffe nok penger til å finansiere kjøpet av den konsesjonsbelagte eiendommen. Klageren nevner at konsesjonseiendommen krevde boplikt, noe kjøperen aldri klarte å finansiere. Selgeren har skrevet noen ord for å bekrefte intensjonen med forkjøpsretten, i tillegg har klageren vært i kontakt med en saksbehandler i eiendomsmeglingsforetaket som hadde salget fra tidligere eier og som kan bekrefte det.

Det at innklagede påstår at denne forkjøpsretten er totalt verdiløs, stiller klageren seg uforstående til. Kjøperen ble etter avgjørelse fra tingretten tvunget til å selge, nettopp fordi han ikke klarte å finansiere kjøpet. Konsesjon skulle han få hvis han innfridde vilkårene som ble satt. Absolutt siste tidsfrist for tilflytting til eiendommen ble etter utsettelse satt til 31. desember 2005. Per denne dato hadde kjøperen enda ikke flyttet til eiendommen. Hvis kommunen hadde gjort jobben sin, skulle de ha krevd eiendommen videresolgt.

Klagerens rettigheter angående salget som innklagede gjennomførte, var at klageren hadde rett til å tre inn i det høyeste akseptable budet som var begrenset av konsesjonsmyndighetene til kr 1 100 000. Det å ha forkjøpsrett vil si å ha et fortrinn ved salg. Det er ingen vits i å ha forkjøpsrett til noe som en er tvunget til å videreselge på grunn av for høy pris. Ordlyden i den tinglyste forkjøpsretten er klar.

Av vedlegg til klagen fremgår at innklagede skal ha fokusert på at klageren i forbindelse med salget måtte levere bud på lik linje med andre budgivere for å kjøpe eiendommen alene, og deretter videreselge til den andre forkjøpsberettigde til en pris som konsesjonsmyndighetene kunne godta. Informasjonen som klageren fikk, hevder han var opplysninger for å unngå konsesjonslovens bestemmelser.

Prisen som klageren betalte på kr 1 745983, var langt over konsesjonsmyndighetenes forhåndsuttalte konsesjonspris og klageren ble tvunget av konsesjonsmyndighetene til å videreselge gården med tap. Grunnen til det var at han ble nektet konsesjon på grunnlag av den høye prisen. Eiendommen ble videresolgt for kr 1 100 000.

Klageren ber Reklamasjonsnemnda vurdere dette salget ut fra et nøytralt synspunkt.

Innklagede anfører:

Saken dreier seg om en tinglyst forkjøpsrett urettmessig er blitt tilsidesatt i forbindelse med tvangssalg over eiendommen gnr 43 bnr 8 og gnr 8 bnr 2 i xx kommune.

Forkjøpsretten ble gitt til fordel for klager og en annen forkjøpsberettiget og fremkom i erklæring avgitt av daværende eiere av eiendommen 30. august 2000 og tinglyst 26. september 2000. Erklæringen ga de forkjøpsberettigede forkjøpsrett til eiendommen dersom kjøpere «ikke får innvilget konsesjon eller hvis det skulle vise seg at han ikke vil kunne finansiere kjøpet av eiendommen».

Forkjøpsretten ble gitt etter at kjøperen hadde fått akseptert sitt bud på eiendommen, men på et tidspunkt hvor det fortsatt var uavklart om han ville oppnå konsesjon eller makte å finansiere handelen. Etter hva innklagede forstår, ønsket hjemmelshaverne i dennesituasjonen å sikre klageren og hans ektefelle en førstehånds mulighet til å kjøpe eiendommen, dersom salget ikke lot seg gjennomføre.

Det viste seg imidlertid at konsesjon ble gitt og kjøperen betalte kjøpesummen.

I 2004 ble det begjært tvangssalg over eiendommen og innklagede fikk medhjelperoppdraget av namsretten. Innklagede var oppmerksom på den tinglyste erklæringen. Han vurderte den dit hen at forutsetningene for forkjøpsretten ikke var innfridd og at forkjøpsretten var bortfalt i og med at kjøperne hadde betalt kjøpesummen og fått konsesjon på eiendommen. Dette synet ble også meddelt klagerens advokat. Advokaten ble anmodet om å følge opp saken dersom han var av en annen oppfatning enn innklagede vedrørende spørsmålet om konsesjon/forkjøpsrett. Innklagede mottok aldri noen reaksjon på sitt brev.

Etter innklagedes vurdering har han med rette sett bort fra forkjøpsretten og forholdt seg til klageren på linje med øvrige budgivere. Innklagedes utkast til fordelingskjennelse ble stadfestet av namsretten.

Innklagede kan under ingen omstendighet se at den tinglyste erklæringen gir rettighetshaveren rett til å overta eiendommen til en bestemt pris. Det var imidlertid opplyst i salgsoppgaven at høyeste lovlige konsesjonspris var
kr 1 100 000.

Salgsprosessen trakk ut i tid og eiendommen ble ikke solgt før i februar 2006. Klagerne har således hatt rikelig med tid til å forfekte sitt syn og eventuelt sørge for en nærmere avklaring av forkjøpsrettens eksistens før salget ble gjennomført.

På denne bakgrunn mener innklagede oppdraget for utført i henhold til god meglerskikk og finner at det ikke er grunnlag for å etterkomme klagerens krav.

Klagerens ytterligere anførsler:

Dersom intensjonen med forkjøpsretten var slik innklagede tyder den, hadde ikke eierne vært nødt til å påhefte eiendommen en slik heftelse. Klageren presiserer at eierne ønsket å selge til ham, men ble presset av kjøperen blant annet på grunn av at han hadde en løpende forpaktningskontrakt. I den forbindelse gjør klageren oppmerksom på at han fikk en aksept på å kjøpe gården den 10. juli 2000. Et annet eiendomsmeglingsforetak hadde salget.

Eierne hadde registrert at kjøperen ikke hadde mulighet til å finansiere kjøpet av denne konsesjonsbelagte landbrukseiendommen. Eiendommen trengte store investeringer og kjøperen trengte en solid økonomi for å finansiere kjøpet. På grunnlag av dette ble forkjøpsrettserklæringen utformet av meglerforetaket nettopp fordi eierne ønsket at klageren skulle bli den nye eieren dersom gården måtte videreselges. De kunne ha valgt å beholde forkjøpsretten selv, men valgte å gi den til klageren og hans ektefelle ved hjelp av den tinglyste erklæringen.

Innklagede tyder den tinglyste forkjøpsretten slik at den aldri har hatt noen mening eller verdi. Eierne kunne like gjerne unnlatt å tinglyse forkjøpsretten fordi de kunne solgt eiendommen til klageren slik de ønsket dersom kjøpesummen ikke ble innfridd. Dersom konsesjon ikke ble gitt, kunne de også ha solgt til klageren slik de ønsket. Forkjøpsrettserklæringen ble underskrevet samme dag som kjøpekontrakten til kjøperen.

Innklagede velger å se bort fra at dette var en konsesjonspliktig eiendom hvor det var krav til både bo- og driveplikt. Det er brukt uttrykket finansiere i erklæringen, og det betyr å skaffe nok penger til både kjøpesum og de kravene som fulgte med eiendommen.

Kjøperen ble gitt konsesjon på vilkår.

I tilsvaret fra innklagede står det at innklagede aldri mottok noen reaksjon på sitt brev. Dette er ikke riktig. I gjentatte telefonsamtaler ble innklagede gjort oppmerksom på den tinglyste forkjøpsretten som sto som en gjeldende heftelse på eiendommen. Innklagede ba klageren kontakte kommunen når det gjaldt konsesjonsspørsmålet. Dette gjorde klagerenopptil flere ganger, og etter hvert fikk han utskrift av protokoll fra «bygda utvikling hvor konsesjon m/ vilkår, samt utsettelse av boplikt mv» var behandlet. Innklagede ble så på nytt kontaktet og bedt om å sjekke dette nærmere, samt orientere klageren fortløpende i saken. Det skjedde ikke.

I salgsoppgaven er et ikke nevnt noe om forkjøpsrett i det hele tatt. Innklagede hadde ifølge klageren en plikt til å informere eventuelt andre budgivere slik at de kunne få informasjon om at det eksisterte en tinglyst forkjøpsrett på eiendommen. Utfallet av tvangssalget ville blitt et helt annet hvis denne informasjonen hadde stått i klartekst og lett tilgjengelig. Innklagede lovet den 21. juni 2004 å opplyse om forkjøpsretten i salgsdokumentene.

Klageren har vært i kontakt med namsmannen 5. mars 2007, og han skal ifølge klageren ha uttalt at klageren hadde rett til å gå inn i det høyeste budet og kreve sin forkjøpsrett. Tingretten hadde prøvd å få banken til å selge eiendommen til en som kunne få konsesjon uten at det skjedde; retten ble lei og arrangerte da et offentlig tvangssalg.

Det er riktig at forkjøpsretten ikke sier noe om prisen på eiendommen, men en landbrukseiendom har en konsesjonspris en må forholde seg til. Klageren ble anmodet om å by konsesjonspris, da innklagede ringte og orienterte om at salgsoppgaven var klar og at visning ville finne sted.

Klageren er enig med innklagede i at salgsprosessen trakk ut i tid. Han fikk først brev 21. juni 2004 angående at han hadde forkjøpsrett og at gården skulle selges ved tvangssalg. Salget ble avviklet 16. februar 2006. Klageren anfører at innklagede i henhold til forvaltningslovens bestemmelser har en notatplikt, også fra muntlige samtaler.

Innklagede skriver til slutt at oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk. I forkant av oppdraget ble klageren av en saksbehandler hos innklagede oppfordret til å by alene på den konsesjonsbelagte landbrukseiendommen for så å videreselge til kona til en lavere pris som konsesjonsmyndighetene kunne godta. Klageren ble med andre ord oppfordret til å unngå konsesjonsloven av et seriøst meglerfirma som samtidig er engasjert av namsmannen til å gjennomføre et tvangssalg. Dette synes for klageren merkelig å kalle for god meglerskikk. Denne uttalelsen skal klageren ta godt vare på når dette senere skal belyses gjennom media.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder tinglyst forkjøpsrett og dennes virkning ved tvangssalg.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda for ordens skyld henvise til at eiendomsmegleren forholder seg til lov om eiendomsmegling og den dokumentasjon/journalføring som kreves der, og at han ikke er underlagt forvaltningsloven.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at innklagede før salget ble igangsatt har skrevet til klageren og informert om at han var oppnevnt som medhjelper ved salget og at han var kjent med forkjøpsretten og at han ville opplyse om denne i salgsdokumentene. Nemnda kan ikke se at slik informasjon har blitt videreført i salgsoppgaven.

Den tinglyste forkjøpsrettserklæringen stiller to vilkår for at forkjøpsretten skal inntre: (1) at kjøperen ikke får innvilget konsesjon, og (2) at kjøperen ikke klarer å finansiere kjøpet av eiendommen

Det er opplyst av klagerne og ikke bestridt av innklagede at det var stilt konsesjonsvilkår ved salget, i form av boplikt på eiendommen. Kjøperen ble innvilget konsesjon på eiendommen den 29. oktober 2001. Det ble da blant annet satt som vilkår at konsesjonssøkeren måtte bosette seg på eiendommen innen ett år og at han måtte selge en annen navngitt eiendom. Kommunen ga deretter utsettelse med fristen for tilflytting til eiendommen til 31. desember2005, og at salget av den andre eiendommen bortfalt. Dersom konsesjonskravene denne gangen ikke ble innfridd innen fristen, ville kommunen bidra til at kjøperen fikk inndratt sin konsesjon på eiendommen. Saken er også behandlet ved Fylkesmannens Landbruksavdeling, men vedtaket fra Fylkesmannen er ikke fremlagt for Nemnda. Kjøperen flyttet aldri til eiendommen og den ble begjært tvangssolgt. Spørsmålet Reklamasjonsnemnda må vurdere er da om erklæringen er dekkende for tvangssalg på grunn av manglende oppfyllelse av konsesjonsvilkårene.

For å få konsesjon var det en betingelse at kjøperen flyttet til eiendommen og bosatte seg der innen ett år. Det er senere gitt utsettelse med fristen, men eiendommen ble til slutt tvangssolgt på grunn av manglende oppfyllelse av dette vilkåret. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, må da forkjøpsretten være gyldig. Imidlertid er det stadfestelse av bud ved tvangssalget som utløser forkjøpsretten og som gir den forkjøpsberettigede mulighet for å tre inn i det stadfestede budet, jf. tvangsfullbyrdelseslovens § 11-34. Megleren kunne da enten rådet klageren til å legge inn bud på samme beløp som høyeste bud og bedt namsretten ta stilling til fullmaktens gyldighet, eller han kunne rådet klageren til å kreve å få tre inn i høyeste bud som forkjøpsberettiget. Innklagede burde overlatt til namsretten å ta stilling til om fullmakten var dekkende for dette tvangssalget.

Innklagede har således opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin rådgivning i forbindelse med budgivningen på eiendommen. Innklagede burde ikke tatt stilling til fullmaktens gyldighet. Nemnda har ikke grunnlag for å vurdere om dette har medført et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på dette.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant