Klage nr. 2019087

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. september 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglerhuset & Partners Drammen AS

Saken gjelder:               Meglerens krav om vederlag og betaling for utlegg

Saksfremstilling:

I november 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens småbruk. Det ble gjennomført flere visninger uten at småbruket ble solgt. Etter hvert valgte klageren å si opp oppdraget og bytte til et annet meglerforetak. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. For det første burde ikke megleren anbefalt klageren å utsette salget til etter nyttår, og for det andre brukte megleren bilder av huset som var dårlige. For det tredje krever innklagede mer betalt for opplysningene som ble innhentet fra kommunen enn det som er vanlig, og for det fjerde nektet megleren å gi klageren en liste over interessentene da hun byttet meglerforetak. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned, og at innklagede frafaller sitt krav om betaling for opplysningene som ble innhentet fra kommunen.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen delvis førte frem, delvis avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren hadde allerede kjøpt seg nytt hus da partene inngikk oppdragsavtale, og hun ønsket derfor å selge småbruket med en gang. Megleren mente imidlertid at det var best å vente til etter nyttår fordi det var så fint om vinteren. Klageren mente det var en dårlig idé siden hun allerede hadde kjøpt nytt hus. I tillegg er det så uforutsigbare forhold om vinteren. Klageren valgte likevel å lytte til meglerens råd, og småbruket ble lagt ut for salg rett etter nyttår.

Bildene som ble tatt av småbruket var veldig dårlige, og klageren klagde til megleren uten at det hjalp. Etter hvert godtok megleren at klageren brukte egne bilder. Få mennesker kom på første visning på grunn av snøstorm. På andre visning var det så glatt på veiene at meglerens kollega måtte ha hjelp til å komme seg løs fra snøen. Ukene gikk, og det ble holdt flere privatvisninger før det til slutt kom et bud som var kr 900 000 under prisantydning. Dette budet avslo klageren. Klageren lurer på hvordan megleren klarte å bomme på prisantydningen med nesten én million.

Det var dyrt å sitte med to eiendommer, og klageren valgte etter hvert å si opp avtalen med innklagede og bytte til et annet meglerforetak. Da startet et ubehag av dimensjoner, med mye korrespondanse mellom partene. Megleren truet med både inkasso og advokater. Først nektet han å ta saken til forliksrådet, før han ombestemte seg. Senere ombestemte han seg igjen, og så kom det trusler om gebyrer på kr 5 400 dersom klageren ikke betalte.

Klageren har aldri sagt at hun ikke vil betale for oppdraget. Meglerforetaket har krav på
kr 32 000 minus hva det kostet å innhente opplysninger fra kommunen, kr 8 500. Dette er opplysninger som klageren ikke har fått tilgang til, og som vanligvis koster kr 2 500. I tillegg nektet megleren å gi klageren interessentlisten da hun byttet meglerforetak.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er riktig at megleren anbefalte klageren å vente med salget til etter nyttår. Markedet var dårlig, og klageren ville da også få lengre tid til å vaske. Klageren var enig i dette. Klageren likte ikke bildet som tatt av huset fordi det så skjoldete ut. Det var fordi huset var skjoldete, ikke fordi bildet var dårlig. Megleren sa at fotografen kunne komme på nytt og ta nye bilder, men klageren ville heller ta bilder selv. At megleren ikke skal ha tilbudt at fotografen kunne komme på nytt, faller på sin egen urimelighet. Megleren hadde jo et ønske om å selge.

Det var stor interesse for småbruket med over 9 000 treff på FINN, og det var 32 som lastet ned salgsoppgaven. På de tre fellesvisningene som ble holdt kom det totalt 15 personer, og i tillegg ble det holdt seks privatvisninger. Dette viser at det ikke var bildene det var noe feil med.

Megleren anbefalte etter hvert klageren å ta eiendommen av markedet for å kunne gjøre noen enkle grep som ville stille småbruket i bedre lys. Klageren og megleren ble enige om at brannmuren skulle forblendes med ny stein, og gangen og trappen skulle males. Det ble også planlagt å ta nye utebilder siden snøen nå var i ferd med å smelte. Klageren valgte etter hvert å si opp oppdraget.

De kr 32 000 som klageren sikter til, var ingen «sluttregning». Innklagede tilbød klageren dette beløpet for å få en rask løsning på konflikten. Klageren takket nei flere ganger, og nå krever innklagede full betaling i tråd med oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om at meglerens vederlag settes ned og krav om at innklagede frafaller sitt krav på betaling for opplysningene som ble innhentet fra kommunen.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til klagen delvis fører frem og for øvrig må avvises.

Avvisning

Denne saken reiser flere spørsmål. Klageren har krevd at meglerens vederlag settes ned, og at innklagede frafaller kravet om betaling av kr 5 200 for spørregebyr elektronisk grunnbok i kommunen.

Spørsmålet om det er grunnlag for å nedsette meglerens vederlag, har innklagede bragt inn for forliksrådet gjennom [et inkassobyrå], i og med at innklagede har tatt ut forliksklage for fakturabeløpet kr 67 501. Klageren har betalt kr 30 000, og bestrider at innklagede har krav på noe mer.

Da denne delen av saken nå behandles i rettsapparatet, har nemnda funnet det riktig å avvise saken etter vedtektenes punkt 5.1 bokstav c. Nemnda kan da heller ikke ta stilling til de sider ved meglerens håndtering av salgsoppdraget som klageren mener er kritikkverdige med unntak for innklagedes faktureringspraksis, se nedenfor.

Fakturaene/oppdragsavtalen

Nemnda har fått seg forelagt to fakturaer fra innklagede, samt mottatt oppdragsavtalen.

Nemnda finner at det hefter flere alvorlige feil ved faktureringen her. For det første har begge fakturaene samme dato og samme fakturanummer. Dette er klart i strid med reglene for god regnskapsskikk, jf. bokføringsforskriften § 5-1, og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. For det andre er summeringen i begge fakturaene feil. I den ene fakturaen er summen kr 36 327, mens riktig beløp skal være kr 27 827. I den andre fakturaen er summen kr 67 501, men her er det åpenbart en feil når det gjelder posten «4 Timer klargjøring». Det er for øvrig dette beløpet, kr 67 501 pluss renter, som var grunnlaget for prosessvarslet fra innklagedes side, og som nemnda forutsetter er grunnlaget for forliksklagen.

Nemnda ser alvorlig på disse feilene vedrørende faktureringen. I tillegg kommer det forhold at faktureringen er i strid med oppdragsavtalen. Det fremgår ikke av oppdragsavtalen at innklagede kan fakturere for [boligrapport] med kr 10 800. I den ene fakturaen er også Digital Markedspakke, kr 8 792, fakturert dobbelt. Videre er det i den ene fakturaen oppgitt tre privatvisninger i tillegg til tre fellesvisninger til samme pris. Visninger er vederlag, og i fakturaene er det fakturert for henholdsvis tre og seks visninger.

Nemnda finner at megler her klart har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda har fått opplyst at klageren har anmeldt forholdet vedrørende fakturaene til politiet for dokumentfalsk. Nemnda understreker at nemnda med dette ikke har tatt stilling til om forholdet er straffbart.

Inkasso

Innklagede har opplyst at et beløp ble sendt til inkasso 3. mai 2019. Klageren hevder at det beløpet som er sendt til inkasso, ikke er sendt til henne. Nemnda har ikke flere opplysninger om dette, og har ikke grunnlag for å ta stilling til denne siden av saken.

Nemnda vil dog på generelt grunnlag si at det er i strid med god meglerskikk og inkassoskikk å sende et krav til inkasso, dersom beløpet er bestridt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Meglerhuset & Partners Drammen AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.