Klage nr. 2019113
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. september 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandvika Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Sandvika)
v/advokat Mette Sandvik
Saken gjelder: Feil eller manglende opplysninger, herunder meglers omsorgs- og rådgivningsplikt.
Saksfremstilling:
Klageren inngikk avtale om kjøp av leilighet formidlet gjennom innklagede foretak etter visning med budaksept påfølgende dag, den 6. mars 2019. Etter dette fant klageren flere feilaktige opplysninger i salgsoppgaven. Det manglet også viktig og avgjørende informasjon om fremtidige økte fellesutgifter som følge av planlagt og nær forestående rehabiliteringsprosjekt knyttet til vann- og avløpsrørene i sameiet.
Innklagede bestrider kravet. Den foreløpige informasjonen om prosjektet slik den fremkom i dokumenter megleren hadde tilgjengelig på salgstidspunktet, tilsa ikke at det skulle være behov for å fremheve dette i teksten til salgsoppgaven. Megleren har ikke gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger eller opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Salgsoppgaven inneholder flere feil og mangler flere viktige opplysninger. Det var blant annet ikke medregnet nedbetaling av fellesgjeld under opplysninger om felleskostnader. Spesifikasjonen av fellesgjeld stemmer ikke. Det stemmer ikke at TV-tuner ikke følger med.
Det manglet angivelse av ligningsverdi. Det var ikke tilgang til å besiktige garasjen under visning. Det var ikke vedlagt dokumentasjon på utførte arbeider i forbindelse med totalrehabiliteringen av leiligheten. Videre var viktig og avgjørende informasjon utelatt i salgsoppgaven. Det må kunne forventes at viktig informasjon som rehabilitering av vann- og avløpsrørene i sameie var inntatt i salgsoppgaven, som var på tilsammen 78 sider.
Rehabilitering av vann- og avløpsrør primo 2019, var en realitet og stor sak i sameiet. Dette var noe både selger og megler måtte vite om. Det stod heller ikke noe om dette i taksten. Det eneste stedet det stod noe som helst om dette, var i selgers egenerklæringsskjema, spm. 24:
«Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?»
Her står det en kort setning:
«Fremtidig mulig rehabilitering av vann og avløpsrør.»
I salgsoppgaven ble interessenter oppfordret til å gå inn å hente ut informasjon fra forretningsfører på sameiets hjemmeside.
Megleren har brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglerlovens § 6-3. I tillegg har megleren ikke sørget for at kjøperen før handelen sluttes, fikk de opplysningene han hadde grunn til å regne med å få og som kunne få betydning for avtalen, jf. § 6-7. Salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om faste løpende kostnader.
Det må legges til grunn at megleren plikter å innhente opplysninger om felleskostnader og fremtidige rehabiliteringsplaner i sameiet, og har mottatt disse opplysningene ettersom dette prosjektert var vedtatt/under vedtak. I tillegg til at megleren må ha fått disse opplysningene tilsendt, må vedkommende også via andre salg i området ha vært klar over det planlagte rehabiliteringsprosjektet.
Dersom klageren på kjøpstidspunktet hadde fått riktige opplysninger om dette rehabiliteringsprosjektet, ville avtalen vært inngått på andre vilkår, herunder til en lavere pris.
Det er usikkert hvor høye kostnadene vil bli og det er derfor vanskelig å fremsette et konkret krav. Klageren ønsker imidlertid å få fastslått at megleren er erstatningsansvarlig.
Innklagede har i korte trekk anført:
Selgeren var et utviklingsselskap som hadde pusset opp leiligheten for videresalg. Megleren innhentet på vanlig måte informasjon fra forretningsfører og kommunen, samt selgers egenerklæring og takst. Det ble på bakgrunn av dette utarbeidet salgsoppgave.
Både salgsoppgaven og informasjon fra forretningsfører lå tilgjengelig på nettet.
I salgsoppgaven ble interessenter oppfordret til å lese blant annet årsberetningen fra styret.
Klageren er selv eiendomsmegler. Han overtok leiligheten den 15. mai 2019 og sendte allerede samme dag inn en klage.
I klagen påpekes flere feil i salgsoppgaven som innklagede har kommentert som følger;
Opplysninger om fellesgjeld
Under nøkkelinformasjon i salgsoppgaven er det oppgitt at andel fellesgjeld er kr 29 484. Denne gjelden er ifølge opplysninger fra forretningsfører kun kortsiktig gjeld som er den kapitaliserte verdien av festeavgiften og forskuddsbetalte husleier. Derfor er det senere i prospektet under punktet «Spesifikasjon av fellesgjeld» skrevet «Ingen lån registret p.t.».
Det er i klagen påstått at opplysningene om fellesgjeld ikke stemmer. Innklagede er ukjent med hva klager mener ikke stemmer her og har bedt om å få en forklaring. Klageren har ikke kommet tilbake på dette.
Megleren har ikke gitt feil opplysninger eller på annen måte opptrådt i strid med god meglerskikk.
Opplysninger om felleskostnader
Ifølge forretningsfører er felleskostnaden kr 6 922 pr. kvartal. Dette er det samme som er oppgitt i salgsoppgaven. I salgsoppgaven er dog kostnaden oppgitt pr. måned. Det er ikke noe lån å betjene. Også her er det uklart for innklagede hva klageren mener ikke stemmer.
Megleren har ikke gitt feil opplysninger eller på annen måte opptrådt i strid med god meglerskikk.
TV-Tuner følger ikke med
Det er uklart for innklagede hva klager mener er feil, hvis det er slik at TV tuner likevel følger med. Her synes klageren å ha fått mer enn lovet i salgsoppgaven. Innklagede kan ikke se at det er i strid med god meglerskikk.
Manglende opplysning om ligningsverdi
Megleren har i brev beklager at dette ikke var tatt inn i salgsoppgaven. Innklagede kan ikke se at dette har hatt noen økonomisk betydning, noe som heller ikke er anført av klageren.
Manglende mulighet for å besiktige garasjen på visning
Klageren ble informert om manglende mulighet for besiktigelse av garasjen før han la inn bud, grunnet at nøkkelen ikke var tilgjengelig. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk.
Dokumentasjon på rehabiliteringsarbeider
Det stemmer at klageren fikk dette materiale først på overtakelsen. Megleren har ikke gitt feil opplysninger. Det er ikke brudd på god meglerskikk og heller ikke grunnlag for erstatning.
Viktig og avgjørende informasjon utelatt i salgsoppgaven
Megleren hadde på salgstidspunktet ingen annen informasjon om rehabiliteringen av røropplegget, enn den som fremkom av selgerens egenerklæringsskjema og i informasjonen fra styrets årsberetning 2017. Her fremkommer det at det skal utarbeides en rapport som skal fremlegges på neste generalforsamling. Det forelå ingen opplysninger om at dette ville forårsake husleieøkning. Sameiet hadde pr. 31.12.17 kontanter og bankinnskudd på ca. 6,8 millioner kroner, jf. dokumentene til generalforsmalingen i 2018. Megleren har ikke mottatt informasjonsskrivet fra styret til sameierne av 29. november 2018.
Annonsen klageren viser til fra leilighet i samme blokk, tyder på at megleren i det salget hadde informasjonsskrivet fra styret, noe innklagede ikke hadde.
Som klageren selv påpeker, fremkommer det informasjon om mulige rehabiliteringsarbeider på røropplegget i egenerklæringsskjemaet som lå ved salgsoppgaven. Skjemaet er en del av den samlede informasjonen som det forventes at potensielle kjøpere setter seg inn i. Dette vet klageren som selv er en erfaren eiendomsmegler.
Innklagede er av den oppfatning at det, med den meget foreløpige informasjonen som fremkom av styrets årsberetning 2017, ikke har vært erstatningsbetingende uaktsom å ikke ha fremhevet dette i teksten til salgsoppgaven. Subsidiært for det tilfelle at nemnda kommer til at megleren har vært erstatningsbetingende uaktsom, vil det anføres at kjøperen som en erfaren megler, burde være kjent med å lese salgsdokumenter og dermed satt seg inn i all tilgjengelig dokumentasjon og derigjennom oppdaget informasjonen om rehabilitering og undersøkt mer. Klagerens forhold tilsier her at kravet må falle bort.
Det er ikke fremsatt noe konkret økonomisk krav. Det er umulig for innklagede å ta stilling til om det er årsakssammenheng mellom hele eller deler av et senere krav og innklagedes handling. Det er videre umulig å ta stilling til om et senere krav er adekvat. Videre må også kjøpers forhold vurderes.
Det er nedlagt slik påstand:
«Innklagede anfører at klagen ikke kan føre frem da megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk jfr lovens § 6-3 (1) og/eller har vært erstatningsbetinget uaktsom ved utarbeidelsen av salgsoppgaven jfr. lovens § 6-7.
Subs: Kjøper har medvirket til et eventuelt tap, jfr skl § 5-1.1. ledd slik at kravet helt eventuelt delvis må falle bort.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører frem vedrørende manglende informasjon i salgsoppgaven om fremtidig rehabilitering av sameiet.
Erstatningskravet
Det avgjørende i denne saken er at megler har unnlatt å ta inn i salgsoppgaven sentral informasjon fra styrets årsberetning 2017 punkt 5, hvor det klart fremgår at det «må påregnes betydelig vedlikeholdskostnader de kommende år – særlig knyttet til rehabilitering av røropplegget, drenering og etterisolering av grunnmur». I selgers erklæring er det også opplyst om «[f]remtidig mulig rehabilitering av vann og avløpsrør».
Innklagede har vist til at dette var usikkert, og at potensielle kjøpere selv måtte undersøke informasjon om dette på nettet.
Det som fremgikk av styrets årsberetning, er sentral informasjon, og meglers unnlatelse av å informere om dette i salgsoppgaven er klart i strid med opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er ikke tilstrekkelig å vise til at informasjonen ligger på nettet.
Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det foreligger følgelig ansvarsgrunnlag. Klageren har bare krevd å få fastslått at innklagede er erstatningsansvarlig. Nemnda nevner i den forbindelse at nemnda ikke har tatt stilling til spørsmålet om årsakssammenheng, adekvans og økonomisk tap.
Andre forhold
Når det gjelde øvrige forhold klageren har påberopt seg, kan ikke nemnda se at de kan føre frem eller er sentrale for saken. Det er dog en feil at megleren unnlot å ta inn i salgsoppgaven informasjonen om ligningsverdien
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Sandvika Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Sandvika) har ikke overholdt sin opplysningsplikt da det mangler viktig informasjon i salgsoppgaven om fremtidig rehabilitering, og innklagede er erstatningsansvarlig (ansvarsgrunnlag). For øvrig fører klagen ikke frem.