Klage nr. 2019116

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. september 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Romerike Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Kløfta)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen, herunder meglers rådgivning og partiske opptreden             

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte eiendom under oppføring gjennom innklagede med overtakelse 15. juni 2018 for en kjøpesum stor kr 3 602 972. Det oppstod problemer med brukstillatelsen grunnet mangler ved boligens adkomstvei. Klageren hevder megleren opptrådte erstatningsbetingende og i strid med god meglerskikk ved ikke å informere om problemene med adkomst og dermed manglende brukstillatelse, før de tok boligen i bruk. Det hevdes at megleren burde advart mot å flytte inn møbler i boligen, uten at midlertidig bruksrett eller ferdigattest var på plass. Det kreves blant annet erstatning for tap av krav på dagmulkt som følge av dette. Klageren kom til et omforent hevingsoppgjør med selgerne og krever etter dette at megleren erstatter mellomværende mellom det mottatte i hevingsoppgjøret med selgerne og det fremsatte krav. 

Innklagede bestrider ansvar og hevder at klageren ble gjort oppmerksomme på viktigheten av ikke å overta uten brukstillatelse. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Manglende informasjon om manglende adkomst

De to først husene i prosjektet fikk i november 2017 problemer med adkomst og midlertidig bruksrett begrunnet i manglende adkomstvei, og at ikke rekkefølgebestemmelsene er fulgt. Det ble likevel gitt midlertidig brukstillatelse for ett år. I tiden frem mot ferdigstillelsen av klagerens hus og søknad om bruksrett for dette fikk klageren ingen informasjon fra megleren om at det fortsatt var problemer med adkomsten. Ettersom ingenting ble gjort med dette i perioden frem mot overtakelsen for klagerens eiendom, burde megleren visst om problemet og informert klageren om dette i forkant av overtakelsen. Megleren kunne enkelt sjekket hvorvidt rekkefølgebestemmelsene var fulgt, slik at påfølgende problemer for de øvrige boligene kunne vært unngått. Megleren hadde solgt flere hus i prosjektet, og det burde kunne forventes at vedkommende hadde satt seg inn i prosjektet og fremdriften mht. godkjenninger. Videre burde megleren forstått at noe var galt, da det ikke ble satt opp flere hus på boligfeltet. Det stilles spørsmålstegn ved hva megleren kjente til og således burde informert klageren om før de stod der med flyttelasset sitt.

Manglende rett til dagbøter som følge av gjennomført overtakelse

Ved overtakelsen skulle megleren ha frarådet klageren å sette inn møbler i boligen. Det at klageren bad om å få sette inn møblene sine i boligen, medførte et sterkt press fra selgerne om å signere overtakelsesprotokollen, for igjen å få utlevert nøkler som var nødvendig for å få kommet til og få satt fra seg møblene. Ifølge kommunen var dette strengt forbudt, noe megleren burde vite og således advart klageren mot.

Underskrift på overtakelsesprotokollen medførte at klageren ikke lengre hadde krav på dagmulkt for de først 100 dagene som utgjorde til sammen kr 269 000. Midlertidig bruksrett kom først etter 9 måneder. Det ble også problematisk i hevingssaken senere at boligen var overtatt

Annen meglers verdivurdering av boligen

Under hevingsprosessen med selgerne ble det innhentet en verdivurdering av boligen fra et annet meglerforetak. Boligen ble besiktiget og det ble tatt høyde for påkostninger i tillegg til generell prisstigning ved vurderingen. Eiendommens verdi ble satt til kr 4 250 000. Dette tilsa en prisstigning på kr 650 000.

Samtidig sendte innklagede selgerne en oversikt som tilsa en prisstigning kr 46 000 det siste året. Påkostninger var ikke hensyntatt i denne vurderingen, heller ikke oppgraderingene som var gjort. Oversikten over prisstigningen i området, fikk stor betydning for hva selgerne var villig til å bidra med i et omforent løsningsforslag i hevingsoppgjøret. Dette i tillegg til tap av mulighet for å kreve dagmulkt, utgjør grunnlaget for erstatningskravet ovenfor innklagede.

Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever

erstatning tilsvarende tapt verdistigning kr 600 000 pluss tapt krav på dagmulkt kr 269 000 med fradrag for det omforente beløpet klageren mottok fra selgerne (kr 450 000-217 000 som er direkte utlegg betalt for oppgraderinger) summert til kr 233 000. Det samlede tapet som kreves erstattet av innklagede utgjør således kr 636 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Manglende informasjon om manglende adkomst

Igangsettelsestillatelse for prosjektet ble gitt av kommunen i juni 2017, kun tre måneder etter at kjøpekontrakten mellom eiendomsutvikler og klageren ble signert. På dette tidspunkt var det ingen ting som skulle tilsi problemer med adkomsten til boligene i prosjektet.

Da veitvisten oppstod, ifølge klageren i november 2017, var det for selgerne intet som skulle tilsi at denne ikke ville bli løst snarlig. Likevel tilbød selgerne klageren å bli løst fra kontrakten. Men dette ønsket ikke klageren. Selgerne besørget i tillegg erstatningsbolig for å ivareta klageren på best mulig måte.

Ifølge selgerne har det vært en utstrakt og betydelig dialog underveis i prosessen etter at veiproblematikken oppstod. Selgerne har hele tiden forsikret innklagede om at denne tvisten ville bli løst, og at den ikke ville ha noen praktisk betydning i forhold til avtalt overtakelsestidspunkt. Dette er bestridt fra klageren side. Det var ingen dialog før overtakelsen i uke 24 i 2018 om problemer med rekkefølgebestemmelsene på byggefeltet.

Slik innklagede ser det, har klageren både mottatt tilstrekkelig informasjon og blitt ivaretatt på en god måte.

Manglende rett til dagbøter som følge av gjennomført overtakelse

Da kjøpekontrakten ble gjennomgått med klageren på kontraktsmøte, ble det særlig fokusert på punktet som omhandlet overtakelsen. Det ble spesielt presisert at klageren ikke under noen omstendigheter måtte overta boligen, før selgerne fremla midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Megleren var ikke tilstede på overtakelsen og hadde heller ingen befatning med fastsettelsen av overtakelsestidspunktet. Dette skjedde i direkte dialog mellom selgerne og klageren.

Megleren ble oppringt samme dag som klageren og selgerne hadde avtalt overtakelse. Det var problematisk for klageren at de ikke hadde noe sted å lagre møblene sine i påvente av at de kunne overta boligen. Megleren foreslo da at de kunne forhøre seg med selgerne om de kunne få lov å lagre møblene i huset, eller om de hadde et annet sted som var egnet for dette.

I telefonsamtalen ble det igjen presisert at klageren ikke måtte ta boligen i bruk eller overnatte i denne. Megleren ble aldri underrettet om at klageren valgte å signere overtakelsesprotokollen.

E-post med bekreftelse på at klageren kunne lagre møbler i huset inntil brukstillatelse var på plass, ble gitt på forespørsel fra klageren lenge etter at overtakelsen var gjennomført.

Det medfører ikke riktighet at megleren ikke har advart klageren mot å overta boligen før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest forelå. Tvert imot ble dette uttrykkelig presisert ved flere anledninger.

Meglerens angivelige verdivurdering av boligen

Megleren anbefalte at klageren engasjerte et annet meglerforetak for å foreta verdivurdering etter at det oppstod tvist mellom klageren og selgerne.

Det megleren gjorde var å oversende til klageren og selgerne en rapport fra Eiendomsverdi som viste den generelle prisutviklingen på boliger i dette området. Begge parter ble uttrykkelig informert om at dette ikke var noen verdivurdering, men en rapport som viste den generelle prisutviklingen det siste året. Dette bestrides av klageren som hevder å aldri har mottatt en slik rapport fra megleren.

Generelle bemerkninger

Som det fremgår av klagen med vedlegg har klageren i minnelighet inngått avtale om heving med selgerne. Det fremgår videre av klagen at klageren var representert av advokat i hevingssaken. Partene fremforhandlet en avtale med en omforent hevingskompensasjon.

Kravet rettet mot innklagede bestrides. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende eller i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning som følge av tap etter hevingsoppgjør med selgerne.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke fører frem når det gjelder erstatningskravet.

Erstatningskravet

Det fremgår at klageren (kjøperen) og selgeren inngikk et hevningsoppgjør, og at klageren nå krever at innklagede skal betale differansen mellom kravet overfor selgerne og det klageren mottok.

Nemnda har fast praksis på at dersom klageren inngår et forlik med selgeren, kan ikke klageren senere snu seg mot megleren/innklagede og kreve differansen som i saken her. Det er ikke grunn til å gjøre unntak fra denne praksisen i vår sak. Nemnda gjengir for øvrig fra sak RFE-2019-066:

«Nemnda har som fast praksis at klagerne i en slik situasjon normalt ikke kan snu seg mot megler å kreve differansen erstattet, se for eksempel RFE-2016-3.»

Nemnda vil forøvrig nevne at nemnda med dette ikke har tatt stilling til om klageren ville hatt et erstatningskrav overfor innklagede.

Meglers håndtering av oppdraget

Nemnda mener at meglers håndtering av deler av oppdraget kan kritiseres. Megler har ikke sannsynliggjort at han i tilstrekkelig grad har informert om de rettighetene kjøper har i forbindelse med overtagelse utover det som fremgår av kjøpekontrakten. Undertegning av en overtagelsesprotokoll innebærer blant annet at dagmulkter stopper å løpe.

Nemnda mener at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Romerike Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Kløfta) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.