Klage nr:
224/07

Avgjort:
27.02.2008

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om fellesutgifter

Foretakets navn:
Nordvik ogamp; Partners Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede ved kjøpekontrakt av 23. februar 2006. Overtakelse var 15. mai 2006. I ettertid ble det oppdaget at fellesutgiftene dekker nedbetaling av fellesgjeld og daglig drift av eiendommen på en annen måte enn beskrevet i salgsoppgaven.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Salgsoppgaven anga at det heftet en fellesgjeld på om lag 197 000 kroner på leiligheten. Betjeningen av gjelden utgjorde ifølge salgsoppgaven månedlig 2 980 kroner og husleien utgjorde 1 500 kroner. Husleien inkluderte blant annet vaktmestertjenester, kabel-TV, kommunale utgifter etc. Det viser seg nå at klagerens leilighet bærer de langt største kostnadene i gården, selv om leiligheten er en av de minste. Husleien er nærmere 3 000 kroner og betjeningen av gjelden er langt mindre enn oppgitt.

Klageren hevder innklagede burde opplyst om de spesielle forholdene rundt eierandelene i sameiet i salgsoppgaven. Innklagede måtte være klar over disse opplysningene og hvilken betydning dette kunne ha for kjøpere.

Klageren fremhever at det er åpenbart at hun vil få problemer med å få solgt leiligheten til en tilnærmet samme pris hun betalte når samtlige reelle opplysninger om leiligheten foreligger. Dertil anfører klageren at konkret tap er 1 500 kroner per måned.

Klageren har sendt brev fra innklagede datert 30. april 2007 til forretningsfører og har gjenfortalt hva innklagede har opplyst om. Forretningsfører svarte per brev 7. mai 2007 og stilte seg uforstående til innklagedes utsagn.

Innklagede anfører:

Klageren fikk aksept for sitt bud 17. februar 2006 og overtakelse ble berammet 15. mai 2006. Innklagede finner det bemerkelsesverdig at klageren, nesten to år etter kjøpet, finner grunnlag for å fremsette klage mot megler.

Innklagede hevder det ble bekreftet fra forretningsfører at 4 420 kroner inkluderte betjening av lån. Forholdet mellom fellesutgifter og andel lån i de månedlige utgiftene ble opplyst av selger. For å være helt sikre ble forretningsføreren kontaktet per telefon, der han bekreftet at beløpene som selger hadde gitt, var korrekte.

Da innklagede mottok brev fra klageren, henvendte han seg på nytt til forretningsføreren. Forretningsfører fortalte at de i ettertid hadde endret fordelingen mellom felleskostnader og andel nedbetaling av lån for de månedlige utgiftene. Innklagede er overrasket over at forretningsføreren per brev 7. mai 2007 stiller seg uforstående til dette. Innklagede påpeker at det ville være naturlig å fortelle hva som ble formidlet vedrørende fordelingen av de månedlige utgiftene. Videre påpeker innklagede at de ikke kan se det er dokumentert hva som utgjør fellesutgifter og hva som utgjør andel fellesgjeld på salgstidspunktet den 17. februar 2006.

Innklagede stiller seg undrende til hvordan klageren kan angi at hun har et tap på kroner 1 500 per måned.

Når det gjelder forholdet vedrørende eierbrøken, fremkommer det tydelig av taksten til salgsoppgaven. Dersom klageren mener eierbrøken ikke er korrekt, er sameiet rett adressat for denne klagen.

Innklagede påpeker at klageren, som er advokat, hadde anledning til å stille spørsmål vedrørende salgsoppgave, takst og informasjon fra forretningsfører før inngivelse av bud.

Innklagede påstår saken avvist på bakgrunn av overnevnte saksfremstilling og bevisførsel. Dersom Reklamasjonsnemnda behandler saken, avviser innklagede å være ansvarlig for brudd på eiendomsmeglingsloven. Innklagede presiserer at han ikke kan se å ha gitt gale, villedende eller manglende opplysninger om eiendommen. Klagerens påstander er ikke dokumentert, og det foreligger ikke økonomisk tap.

Klagerens ytterligereanførsler:

Klageren sier det medfører riktighet at klagen ble fremsatt 22 måneder etter kjøpet fant sted. Bakgrunnen for dette er at leiligheten har hatt flere mangler og nevner blant annet at det verken var vaktmestertjeneste eller TV tilkobling som angitt i salgsoppgaven. Disse problemene og forholdet rundt eierbrøken brakte klageren i kontakt med forretningsføreren og ledet til spørsmålet om hva den faktiske husleie/andel nedbetaling av gjeld for leiligheten var.

Når det gjelder eierbrøken, fremhever klageren at forholdet kun er nevnt i taksten og ikke ytterligere kommentert i motsetning til det som har skjedd ved salg av leiligheter i første etasje. Det var ingenting i salgsoppgaven som oppfordret klageren til å undersøke hvorledes eierbrøken var beregnet. Problematikken er tatt opp med sameiet og blir endelig behandlet på sameiemøte i mars i år. En eventuell vurdering av rettslige skritt i så måte, må følgelig utstå etter dette.

Når det gjelder innklagedes tilsvar vedrørende økonomisk tap, mener klageren at innklagede ikke ser den økonomiske forskjellen på å betale husleie kontra gjeldsbetjening. Klageren stiller spørsmål om innklagede har vært tilstrekkelig påpasselig med å bringe klarhet i «hva som har vært hva» ved telefonsamtalen som det henvises til som grunnlag for opplysningene i salgsoppgaven.

Til sist fremholder klageren at det medfører riktighet at hun har hatt anledning til å stille spørsmål før inngivelse av bud. Poenget er at det ikke fremkommer noe av forelagt materiale som indikerer at slik tilleggsinformasjon burde innhentes. Husleien var klart og tydelig angitt i sum og med hensyn til hva den skulle omfatte. Klageren presiserer at hun er advokat, dog ikke innen et arbeidsområde innenfor de juridiske felter som i denne saken er relevante. Innklagede antas å være kjent med hvorledes eierandeler beregnes i henhold til eierseksjonsloven og skulle vel derved forventes å ha nevnt i salgsoppgaven at fastsettingen i dette tilfellet var uortodoks.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede understreker at det er første gang de har sett vedlagt e-post hvor forretningsfører angir forholdet mellom fellesutgifter og lån i de månedlige utgiftene.

Innklagede mener det faller på sin egen urimelighet at innklagede skal ha funnet på fordelingen av de månedlige utgiftene selv.

For øvrig fastholder innklagede at opplysningene som er gitt i salgsoppgaven vedrørende fordelingen av månedlige utgifter er, bekreftet av forretningsfører, første gang i februar 2006.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning som følge av feilaktige opplysninger om fellesutgifter.

Selv om det er 22 måneder siden kjøpet fant sted, er klagerens krav ikke foreldet. På bakgrunn av den kontakt det har vært mellom klageren og innklagede, har klageren heller ikke utvist slik passivitet at klagen ikke kan tas til behandling.

Opplysningene i salgsoppgaven angir en feilaktig fordeling mellom fellesutgifter og rente/avdrag. Eiendomsmegler har et ansvar for at opplysningene i salgsoppgaven er korrekte. Det er ikke dokumentert noen forhold som tilsier at innklagede unngår ansvar for denne feilen. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap hans forsømmelse har påført klageren.

Kjøper har fått opplyst at de månedlige fellesutgiftene var kr 1 500 pr måned, mens renter og avdrag skulle være kr 2 980. Realiteten var omvendt, da fellesutgiftene utgjorde ca kr 2 980 pr måned. Dette beløpet er ikke fradragsberettiget, men det er deler av de kr 1 500. Kjøper lider med andre ord et månedlig tap på ca kr 1 480. Reklamasjonsnemnda har praksis for å legge et fem års perspektiv til grunn for å beregne denne type tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med godmeglerskikk og må dekke klagerens tap som følge av forsømmelsen.

Oslo, den 27. februar 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant