Klage nr. 2019144
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 30. september 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Pacta Eiendom AS (Proa Eiendomsmegling Trondheim sentrum)
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
I april 2019
inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. Prisantydningen var
kr 5 290 000. Under budrunden ble det lagt inn bud på kr 5 410
00, som klagerne valgte å akseptere. Samtidig som megleren mottok aksepten, ble
det lagt inn et nytt bud på
kr 5 460 000. I stedet for å
videreformidle aksepten, registrerte megleren det nye budet som hadde et
forbehold som megleren visste at klagerne ikke ville godta. Klagerne krever prinsipalt at vederlaget
faller bort i sin helhet. Subsidiært kreves det erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Ved inngåelse av oppdragsavtalen ble megleren informert om at klagerne skulle flytte i slutten av september, og at overtakelse ikke kunne bli før siste uke i september eller senere.
Underveis i budrunden spurte klagerne om budgiverne var innforstått med overtakelsestidspunktet som var blitt kommunisert. Megleren ble noe usikker, og foreslo overtakelse i starten av september. Klagerne gjorde det klart at de ikke ville selge til budgivere som ønsket tidligere overtakelse, men tilføyde at de kunne strekke seg til å akseptere overtakelse 16. september 2019.
Kl. 12.01 ble det
lagt inn et bud på kr 5 410 00 uten forbehold med akseptfrist
kl. 12.30. Innklagede hevder at budgiveren
ønsket overtakelse 1. september 2019. Dette
er ukjent informasjon for klageren. Klageren aksepterte budet kl. 12.27 på tekstmelding til megleren.
Samtidig som megleren mottok aksepten, ble det lagt inn et nytt bud på kr
5 460 00 med forbehold om overtakelse 30. august. Megleren valgte å ikke
videreformidle aksepten, og registrerte i stedet det nye budet, selv om det
hadde et forbehold som ikke var forenlig med klagernes kommuniserte
overtakelsestidspunkt.
Klagerne ga uttrykk for at de ville gå for budet som allerede var blitt akseptert. Megleren villedet klagerne ved å si at budet automatisk ble forkastet når et nytt og høyere bud ble lagt inn. Da budgiveren ble spurt om å legge inn budet på nytt, svarte budgiveren at de hadde fått «kalde føtter» og ikke ville legge inn flere bud.
Innklagede
hevder at partene ble enige om å få den andre budgiveren til å komme med
budforhøyelse på kr 5 600 000. Ifølge megleren skal klagerne ha
ansett det som en tilstrekkelig kompensasjon for tidligere overtakelse.
Budgiveren var ikke interessert i å legge inn et så høyt bud, men la til slutt
inn et bud på kr 5 500 000. Klageren stiller seg undrende til
innklagedes gjengivelse av hva som ble diskutert. Partene ble ikke enige om å
akseptere et slikt bud på forhånd. Klagerne har kun sagt i en spøkefull tone at
de ville vurdere et bud på
kr 5 700 000. Klagerne følte seg
presset av megleren til å akseptere budet på kr 5 500 000.
For det første anføres det at megleren har opptrådt kritikkverdig ved å ikke videreformidle aksepten, og i stedet registrere det nye budet som hadde et forbehold som megleren visste at klagerne ikke ville godta. Innklagede har erkjent at megleren foretok en prioritering da han ikke videreformidlet aksepten. Prioriteringen ble gjort ut ifra meglerens eget ønske om å selge for høyest mulig pris, ikke ut ifra klagernes behov og ønsker.
For det andre anføres det at megleren har opptrådt kritikkverdig ved å ikke informere interessentene om at overtakelse ville finne sted tidligst siste uke i september. Dette ble verken opplyst under visningene eller under budrunden, til tross for at overtakelsestidspunktet ble presisert overfor megleren flere ganger. Dette har ført til at klagerne har havnet i denne situasjonen.
Klagerne krever prinsipalt at vederlaget bortfaller i sin helhet, jfr.
eiendomsmeglingsloven
§ 7-7. Subsidiært krever klagerne at innklagede dekker de merkostnadene
som fremskyndet overtakelse har påført dem.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter at den første budgiveren har lagt inn bud på kr 5 410 000, gav den andre budgiveren uttrykk for at de vil komme med en budforhøyelse. Det ble samtidig kommunisert at de ønsker overtakelse 15. august. Megleren gjorde budgiveren oppmerksom på at denne overtakelsesdatoen ikke var mulig for klagerne.
Da det nærmer seg akseptfrist, tok megleren kontakt med budgiveren som hadde lagt inn budet på kr 5 410 000, og fikk vite at vedkommende ønsket overtakelse 1. september. Klagerne ønsket å akseptere budet, da det ikke var tatt forbehold om overtakelse. I et slikt tilfelle vil man forholde seg til avhendingslovens regel om overtakelse etter tre måneder. På bakgrunn av budgiverens signal om ønsket overtakelse 1. september, gjorde han klagerne oppmerksom på at det vil være dårlig meglerskikk å presse gjennom en overtakelse man vet er vanskelig for budgiver.
Kl.12.27 ble det lagt inn et nytt bud fra den andre budgiveren på kr 5 460 00 med forbehold om overtakelse 30. august. I samtale med megleren antydet klagerne at de ville akseptere et bud på kr 5 600 000–5 700 000, da det ville gi klagerne en kompensasjon for den tidlige overtakelsen. På dette tidspunktet hadde akseptfristen for budet på kr 5 410 000 utløpt.
Megleren har kommunisert til alle aktuelle budgivere at klagerne ønsket overtakelse i september.
Dersom klagerne ikke ønsket tidligere
overtakelse, kunne de ha
lagt inn et lavere motbud til budgivere som ikke tok forbehold om overtakelse,
eventuelt avslått budet på
kr 5 500 000 og satt opp ny visning.
Innklagede har tilbudt å redusere meglerprovisjonen med kr 10 000. Innklagede bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, og at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om bortfall av vederlag i sin helhet, subsidiært krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Har megleren
handlet i strid med god meglerskikk?
Klagerne informerte megleren ved
inngåelsen av oppdragsavtalen at klagerne skulle
flytte i slutten av september 2019, og at overtagelse ikke kunne bli før siste
uke av september eller senere. Senere under budrunden sendte klagerne SMS til
megleren, hvor det fremgikk at de aksepterer alle bud på kr 5 410 000
eller høyere med overtagelse tidligst 16. september, men helst i uke 39 (23.9–29.9).
Nemnda mener at megleren skulle tatt inn i salgsoppgaven selgernes (oppdragsgivernes) krav om når overtagelse kunne skje, eller i det minste orientert interessentene om dette under budrunden. Dette er viktige forutsetninger for salgsprosessen både for selgerne og de som vurderer å legge inn bud. Da megleren unnlot å gjøre dette, har nemnda kommet til at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Den SMS som er omtalt over, sendte klagerne tre minutter før utløpet av akseptfristen på budet på kr 5 410 000. Dette budet hadde ingen forbehold om overtagelsesdato. Det fremgår riktignok av den elektroniske budmeldingen megler mottok at budgiver hadde et ønske om overtagelse 1. september, selv om det ikke var gjort til et forbehold. Det er påstand mot påstand om selgerne var informert om ønsket overtagelse på dette budet. Uansett var megleren klar over ønsket.
Da klagernes
aksept pr. SMS kom kort tid før akseptfristen løp ut, satte dette naturlig nok
megler i en presset situasjon da også budet på kr 5 460 000 med
forbehold om overtagelse
30. august kom. Megler hadde da meget kort
tid på seg, og han ville neppe i praksis ha mulighet til å avklare med
oppdragsgiverne hvordan de ville forholde seg til budet på
kr 5 460 000 uten at man mistet budet på
kr 5 410 000, noe som for øvrig skjedde. Alternativt kunne megler
videreformidlet aksepten på budet på kr 5.410 000 innen fristen, eventuelt
fremsatt et mottilbud på kr 5 410 000 med overtagelse 16. september.
Nemnda har forståelse for at megleren i sluttfasen av budrunden kom i en vanskelig situasjon. Megleren hadde imidlertid på mange måter selv satt seg i denne situasjonen ved å unnlate å ta inn i salgsoppgaven informasjon om selgerens forutsetninger for overtagelse, og ved heller ikke å informere interessentene om dette under budrunden, jf. det som nemnda har sagt om dette over.
Konklusjonen blir følgelig at meglers håndtering av budrunden er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Har klagerne krav på erstatning?
For at klagerne
skal ha krav på erstatning, må tre vilkår være oppfylt. Det må foreligge et
ansvarsgrunnlag, klagerne må ha lidt et økonomisk tap og det må være (adekvat)
årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Nemnda finner at
erstatningskravet ikke kan føre frem, da klagerne ikke har lidt noe økonomisk
tap. Det er et eventuelt nettotap som kan kreves erstattet. Budet kr 5 500 000
som ble akseptert, var kr 90 000 over budet på
kr 5 410 00 og utgjør et større beløp enn de merkostnader klagerne har
opplyst at de ble påført.
Har klagerne krav
på nedsettelse av vederlaget?
For at klagerne skal ha krav på
vederlagsnedsettelse må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig
pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlagsreduksjon er i
realiteten et prisavslag som skal gjenopprette balansen mellom partenes
ytelser. Det kan kreves uten hensyn til om det er lidt et økonomisk tap, men om
det er lidt et økonomisk tap, vil være et moment i en bredere vurdering av om
prisavslag skal gis. Det følger for øvrig av Reklamasjonsnemndas praksis at ved
fastsettelse av vederlagsreduksjonens størrelse, sees det hen til om
oppdragsgiveren har lidt et økonomisk tap, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven
Kommentarutgave (2013) side 411 punkt 1.1.
Som nevnt over, har nemnda kommet til at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og nemnda mener at dette her også innebærer at han utviste en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Det er følgelig grunnlag for vederlagsreduksjon. Nemnda finner at vederlaget (kr 55 000) passende kan reduseres med kr 27 500.
Avgjørelsen er enstemmig
Konklusjon:
Megleren til Pacta Eiendom AS (Proa Eiendomsmegling Trondheim sentrum) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klagerne] 27 500 kroner av vederlaget.