Klage nr. 2019092
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Huus & Partners AS
Saken gjelder: Tvangssalg
Saksfremstilling:
Saken gjelder salg etter krav om tvangsoppløsning av sameie. Innklagede fikk i oppdrag fra tingretten å formidle salget. Klageren anfører at megleren ikke hørte på ham da han sa at han ikke ønsket at hvitevarene og LED-belysningen fra garasjen skulle følge med salget. I tillegg har megleren tatt seg betalt for bilder hun aldri tok. Klageren krever kr 80 000 i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren ønsket ikke at hvitevarene og LED-belysningen fra garasjen skulle følge med salget, men megleren sa at klageren ikke kunne bestemme dette siden det var et tvangssalg. I tillegg tok megleren seg betalt for bilder hun aldri tok.
Klageren krever kr 80 000 i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da klageren sa at han ikke ønsket at hvitevarene og LED-belysningen fra
garasjen skulle følge med salget, tok megleren kontakt med juridisk avdeling i
NEF. Megleren fikk beskjed om at tilbehør etter avhendingslova skulle følge med
salget med mindre klageren og hans
eks-samboer avtalte noe annet. Dette videreformidlet megleren til klageren.
Tvangssalg
Når det gjelder bildene som megleren tok betalt for i oppgjøret, kjøpte hun disse fra megleren som hadde i oppdrag med å selge boligen før det ble tvangssalg. Bildene var flotte, og de var rimeligere enn å ta nye.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av et tvangssalg.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Hva skal følge med ved tvangssalg?
I dette tilfellet dreier det seg om tvangssalg av tidligere felles bolig etter opphør av samboerforhold. Klageren var én av to samboere, og han tok opp med megleren før boligen ble annonsert, at han krevde at hvitevarer og LED-belysningen i garasjen ikke skulle medfølge i salget.
Når det gjelder hva en part/partene kan ta med seg ved tvangssalg av bolig, vil det avhenge av hva som er grunnlaget for tvangssalget. Dersom saksøker er en bank som har begjært tvangssalg fordi lån er misligholdt, er utgangspunktet at man må legge til grunn det samme som vil følge med ved et ordinært salg etter avhendingsloven. Men i dette tilfellet er situasjonen en annen da tvangssalget har sitt grunnlag i at to tidligere samboere tydeligvis ikke har blitt enige om salg av boligen. Da vil samboerne kunne avtale hva som eventuelt ikke skal følge med i salget.
Det er ikke nærmere opplyst hvordan denne LED-belysningen i garasjen var, og hvordan den var montert. Nemnda legger til grunn at LED-belysningen var fastmontert. Forutsetningen for at klageren da kan demontere LED-belysningen og ta den med seg, må være at partene (eks-samboerne) er enige om det. Slik saken er opplyst, må det imidlertid legges til grunn at de ikke var enige om det.
Når det gjelder hvitevarene (Miele mikrobølgeovn, 2 stk. Miele stekeovn og Miele dampovn) er dette i salgsoppgaven benevnt som «integrerte hvitevarer». Det er imidlertid eiendeler som de tidligere samboerne kunne blitt enige om at ikke skulle følge med i salget.
Nemnda vil dog bemerke at megler synes å ha misforstått regelverket, når megler gjør gjeldende at de tidligere eierne (eks-samboerne) ved et slikt tvangssalg som i dette tilfellet, ikke kan avtale noe annet enn det som følger av avhendingsloven § 3-5 og bransjens tilbehørsliste, som er fravikelige.
I denne situasjonen var det uenighet mellom de to tidligere samboerne om klageren kunne ta med seg LED-belysningen og hvitevarene. Megleren må da ikke involvere seg i oppgjøret etter samboerforholdet. Tvangssalget må da stilles i bero inntil eks-samboerne er blitt enige om hvordan det skal forholde seg med de omtvistede gjenstander, herunder om for eksempel en andel av salgssummen for boligen skal settes på meglers klientkonto inntil eks-samboerne er blitt enige eller det foreligger endelig dom.
Erstatning
Klageren har krevd kr 80 000 i erstatning. Erstatning forutsetter at tre vilkår er oppfylt, ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og (adekvat) årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet.
Nemnda bemerker at det er et visst spillerom før adferd fra megler som kan kritiseres, er erstatningsbetingende uaktsom, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. I dette tilfellet mener nemnda ut fra en totalvurdering at megler ikke har handler uaktsomt, og at det ikke foreligger ansvarsgrunnlag. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem, og nemnda behøver ikke å ta stilling til om de to andre vilkårene er oppfylt.
Betaling for bilder
Nemnda legger til grunn at megler kjøpte bilder som tidligere var tatt, og at hun har krevd betaling for dette. Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold i sitt krav om erstatning.