Klage nr. 2019128
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Torgallmenningen)
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I mars 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens rekkehus. I salgsoppgaven stod det at det fulgte med to faste garasjeplasser og ladepunkt for el-bil. For det første stod det ingenting om at borettslagets vedtekter ga styret myndighet til å omfordele handicap-plassen og el-plassen etter behov. Dette var en direkte konsekvens av at megleren ikke hadde lest og kontrollert vedtektene før boligen ble markedsført. For det andre var det gitt feilaktig opplysning om at det fulgte med to faste garasjeplasser, når det i realiteten var tale om en stor handicap-plass. Klageren anfører prinsipalt at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, subsidiært at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Unnlatt å innta eller opplyse om vedtektene i salgsoppgaven
Det fremgår av salgsoppgaven at det fulgte med:
2 faste garasjeplasser i felles garasjeanlegg. En av parkeringsplassene har ladepunkter for el-bil.
Etter salget viste det seg at borettslagets vedtekter ga styret myndighet til å omfordele handicap-plasser (HC-plasser) og el-plasser dersom andre andelseiere hadde behov for dette, og den som disponerte plassen, ikke hadde et slikt behov.
Vedtektsbestemmelsene som omhandler garasjeplassen, er verken inntatt eller beskrevet i salgsoppgaven. Dette er en direkte konsekvens av at megleren ikke har lest og kontrollert vedtektene. Det må kunne forventes at megleren finleser vedtektene til borettslaget og undersøker de deler som kan ha betydning for salget og boligens verdi. Det at megleren har valgt formuleringen «faste garasjeplasser» i salgsoppgaven, viser at han ikke var kjent med innholdet i vedtektene. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 har en megler en plikt til å «kontrollere» opplysninger.
Innklagede hevder at klageren aktivt og uoppfordret kontaktet styreleder forut for salget, og at dette indikerer at klageren hadde en mistanke om forholdene rundt parkeringen. Denne mistanken burde ha vært videreformidlet til megleren. Klageren opplever det slik at innklagede forsøker å skyve arbeidet og ansvaret til megleren over på klageren. Klageren handlet i god tro og stolte på at megleren hadde kontrollert vedtektene. Dersom klageren visste om vedtektene, ville han selvfølgelig ha oppfordret megleren til å opplyse om dem i salgsoppgaven. Under befaringen ga klageren uttrykk for at han var usikker på om garasjeplassen fulgte med boligen. Megleren anbefalte da å ta kontakt med styrelederen, og styrelederen ble derfor kontaktet dagen etter. Henvendelsen var således ikke uoppfordret, slik innklagede hevder.
Klageren var ufaglært innenfor eiendomssalg og hadde dermed ikke forutsetninger for å vurdere om opplysningene i salgsoppgaven var i samsvar til regler og vedtekter. Denne oppgaven tilfaller den profesjonelle part.
Under den private visningen ble det ikke sagt eller lovet noe annet enn det som står i salgsoppgaven som megleren har utformet og kontrollert.
Som følge av de feilaktige opplysningene i markedsføringen har kjøperen fremsatt et mangelskrav mot klager og klagers eierskifteforsikringsselskap. Et beløp på kr 651 000 har blitt holdt tilbake på ubestemt tid frem til kjøper har kommet til enighet med eierskifteforsikringsselskapet. Klageren har lidd et økonomisk tap i form av tapte renteinntekter. Klageren har dessuten måtte betale et gebyr til innklagede på kr 2 400 for betalingsutsettelse.
Markedsføring av 2 parkeringsplasser
Megleren var på befaring av HC-plassen. Megleren må ha sett at det var en HC-parkering som ikke var delt i to felter. Klageren sa til megleren at HC-plassen var stor nok til to biler, og at klageren selv parkerte sine to biler der. Klageren har aldri sagt til megleren eller takstmann at det var tale om to faste parkeringsplasser. Klageren videreformidlet også meldingen fra styrelederen i borettslaget der det stod følgende:
Jeg ser ikke noen grunn til at HC plassen dere har nå ikke skal følge huset.
På bakgrunn av det ovennevnte anføres det prinsipalt at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren krever at meglerens vederlag og tilretteleggingshonorar blir halvert.
Det anføres subsidiært at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren har i henhold til gjeldende praksis og foretakets rutiner innhentet og kontrollert alle opplysninger, inkludert vedtektene, før boligen ble markedsført. Det er opplyst i salgsoppgaven at det foreligger vedtekter, og at de kan oversendes ved forespørsel. Megleren har basert seg på opplysninger fra selger og selgers dokumentasjon fra styreleder. Det var ingenting som tilsa at megleren burde gjøre nærmere undersøkelser av vedtektene.
Markedsføring av 2 parkeringsplasser
Det ble tydelig fremmet fra klagers side at det var tale om to parkeringsplasser. Det samme ble presisert etter at klageren hadde vært i kontakt med styrelederen.
Klageren har tilsynelatende informert takstmannen om det samme, da det er oppgitt to parkeringsplasser i tilstandsrapporten. Klageren burde ha presisert at det var tale om en stor HC-plass. Klageren påpekte ikke feilen da han ga sin korrektur og godkjennelse av salgsoppgaven og avisannonsen.
At det er gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven er uvesentlig når klageren under privatvisning med blivende kjøper viste fram garasjeplassen og presiserte at det medfulgte to parkeringsplasser til boligen.
Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, da klageren ikke har lidd et økonomisk tap. Klagerens påståtte økonomiske tap vil bli håndtert av eierskifteforsikringsselskapet, og er således ikke et rettmessig krav mot innklagede.
Innklagede bestrider at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede bestrider også at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder prinsipalt krav om vederlagsnedsettelse, subsidiært påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
P-plassen og vedtektene
Det fremgår at den aktuelle p-plassen er
tydelig merket med handicapskilt. En megler må innhente vedtektene for
borettslaget, og her fremgår det i pkt. 11-1 at styret kan beslutte at andre
andelseiere som har behov for det, kan disponere plassen mot at andelseieren
som i dag har plassen, får en annen plass. Styret i borettslaget har i det hele
mulighet til å omfordele
p-plassene. Vedtektene burde vært vedlagt salgsoppgaven, og i hvert fall måtte
denne informasjonen om muligheter for omfordeling av p-plasser vært vist til
uttrykkelig i salgsoppgaven. Det er ikke tilstrekkelig at vedtektene er et
vedlegg til kjøpekontrakten.
Megler har derfor ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Markedsføring av 2 p-plasser
Det fremgår klart at den aktuelle p-plassen er en handicapplass, og det fremgår av bildene i salgsoppgaven at det ved rullestol-merket på asfalten er markert at det kun er én plass. Det er følgelig positivt feil at det dreier seg om to p-plasser. Videre er det som nevnt feil at det dreier seg om faste garasjeplasser.
Nemnda mener at meglers markedsføring her både er i strid med markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk.
Vederlagsnedsettelse
For at vederlaget skal kunne settes ned, må megler ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og ikke utlegg.
Nemnda mener at megler her klart har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det at klageren (selgeren) angivelig skal ha opplyst at det var to p-plasser, at han ikke hadde bemerkninger til salgsoppgaven og ved visning eventuelt påviste p-plassen, kan ikke føre til et annet resultat. Vedtektenes klare ordlyd og at det var én HC-plass er her avgjørende.
Totalt utgjør vederlaget kr 120 110. Vederlaget utgjør mer enn det som er betegnet som meglerprovisjon. Nemnda mener at vederlaget skjønnsmessig bør reduseres med kr 50 000.
Erstatningskravet
Når det gjelder «gebyret» på kr 2 400, er dette en del av meglers vederlag og er hensyntatt over.
Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til om klageren kan kreve påstått rentetap erstattet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Torgallmenningen Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Torgallmenningen) må kreditere [klageren] 50 000 – femtitusen – kroner av vederlaget.