Klage nr. 2019129
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Hellerud
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I februar 2019 kjøpte klagerne en andelsleilighet som innklagede formidlet. Etter kjøpet oppdaget de at omfanget av brune pelsbiller var større enn det som var blitt opplyst av megleren. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bagatellisere problemet. I tillegg var kjøkkenet og kjøkkengulvet i dårligere forfatning enn det klagerne hadde forventet. Det kreves erstatning med kr 500 000.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Brune pelsbiller
Dagen etter visning mottok klagerne en SMS om at det var åpent for budgivning, og nederst i teksten stod det at: «Ved et par anledninger har selger oppdaget brune pelsbiller fra tid til annen.» I en senere samtale med megleren ble det fortalt at selgeren hadde observert noen få pelsbiller en sjelden gang i vinduskarmen, og at det var vanlig i Oslo-området at billene fløy inn i vinduet utenfra. Megleren sa at dette ikke ville by på noen problemer. På bakgrunn av disse opplysningene antok klagerne at kjøp av leiligheten ikke innebar stor risiko, og klagerne la dermed inn et høyere bud.
Dagen etter budaksept tok klagerne kontakt med selger og fikk da vite at det var observert pelsbiller jevnlig siden 2018, og at dette var blitt formidlet muntlig til megleren. Selgeren sendte også en SMS til megleren på budgivningsdagen med denne beskjeden: «her ser vi en nå og da. Kan gå uker før vi ser de (…)».
Det var i verken salgsoppgaven eller egenerklæringsskjemaet opplyst om at det var påvist brune pelsbiller i leiligheten, selv om både selgeren og megleren visste om forholdet på tidspunktet dokumentene ble utformet.
Opplysningene fra selger ble ikke videreformidlet til klagerne verken før eller under visningen, eller senere samme dag da klagerne la inn bud på leiligheten. Megleren burde ha stoppet interessenter fra å legge inn bud frem til tilstrekkelig informasjon var innhentet og megleren hadde forsikret seg om at klagerne hadde forstått risikoen ved den informasjonen som var blitt gitt per SMS.
Megleren sendte en link til selgeren med informasjon om risiko ved salg og kjøp av bolig når det påvises brune pelsbiller. Denne linken ble ikke oversendt klagerne, og informasjonen ble ikke formidlet verken muntlig eller skriftlig.
Meldingen som megleren mottok fra selger på budgivningsdagen hadde en annen ordlyd enn den som ble sendt til klagerne. Megleren skrev om teksten for å bagatellisere forholdet. Det er gitt uriktig informasjon.
Det foreligger årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet klagerne har lidt og meglerens adferd. Det vises til rapporten fra Norsk Skadedyrkontroll der det bekreftes at større omfang av brune pelsbiller medfører en verdiforringelse av boligen.
Kjøkken og gulv
Det er ikke lagt fuktsperre mellom gulv og betong på kjøkkengulvet, i tillegg til at gulvet hadde flere skader. På kjøkkenet var det også flere tegn til fuktskader. På visning ble det opplyst om at gulvet var lagt i tråd med leverandørens anbefalinger. Det stod i salgsoppgaven at det var nytt gulv, og at kjøkkenet ble oppgradert i 2018. Både kjøkken og kjøkkengulv var i dårligere forfatning enn det klagerne hadde forventet.
Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever dekket både påløpte og fremtidige kostnader knyttet til tiltakene for å bli kvitt pelsbillene, samt verditapet ved fremtidig salg. Erstatningskravet er på totalt kr 500 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Brune pelsbiller
Like før visning informerte selger om at hun muligens hadde sett noen pelsbiller i leiligheten. Megleren fikk ikke tilstrekkelige opplysninger til at informasjonen kunne videreformidles under selve visningen. Det var heller ikke tid til å undersøke forholdet nærmere før visningen var avsluttet. Klagerne anfører at megleren visste om forholdet på et enda tidligere tidspunkt. Innklagede bestrider dette, og viser i den forbindelse til selgers egenerklæring.
Klagerne hevder at selgeren under overtakelsen skal ha sagt at hun i god tid før visning informerte megleren om at det var påvist pelsbiller i leiligheten. Innklagede bestrider at slik informasjon ble gitt under overtakelsen. Uansett er det ikke riktig at megleren mottok slike opplysninger.
Det første budet
til klagerne ble lagt inn søndag 10. februar kl. 19.14 med frist til mandag
11. februar kl. 12.00. Klagerne kunne ikke
forvente tilbakemelding fra megleren søndag kveld, og viser til vedlegget til
salgsoppgaven «Viktig om budgivning».
Mandag 11. februar ble det innhentet ytterligere informasjon fra selger. Meldingen til interessentene ble sendt kl. 09.24, mens klagernes bud først ble journalført og gjort kjent for selger kl. 10.06. Megleren avventet med å varsle selger om budet til klagerne var blitt kjent med informasjonen.
Innholdet i meldingen til interessentene hadde samme betydning som meldingen fra selger, selv om ordlyden var ulik. Meldingen ble formulert med bakgrunn i telefonsamtaler med selger, i tillegg til selgers SMS.
Klagerne kan ha forvekslet innholdet i samtalene med skadedyrfirmaet og styrelederen i borettslaget med innholdet i samtalene med megleren. Megleren har vært nøye med å forholde seg til selgers opplysninger. I en av samtalene ble også selgers SMS lest opp.
Det er ikke dokumentert at selgeren har sagt noe annet enn at omfanget av pelsbiller var begrenset. Selgerens ønske om å utbedre forholdet før overtakelse tilsier at omfanget var ansett som lite. Da klagerne reklamerte overfor selger og selgers boligselgerforsikringselskap, fastholdt selger at omfanget var lite.
Det er ikke dokumentert et økonomisk tap som står i årsakssammenheng med meglers opptreden. Klagernes beregning av verdireduksjon er basert på egen budøkning for å unngå at boligen ble tatt på forkjøpsrett, og har således ingen sammenheng med påvisning av pelsbiller. Det er ikke grunnlag for erstatning som følge av verdireduksjon.
Kjøkken og gulv
Manglene er ukjent for megleren. Dette er et mangelskrav som må rettes mot selger.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen delvis fører frem.
Kjøkken og gulv
Dette er et kjøper-selger-forhold, og det er ikke noe, slik saken er opplyst, som tilsier at megler her ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Tilstanden på gulvet på kjøkkenet er heller ikke omtalt i taksten.
Brune pelsbiller
Selger sendte en SMS til megler på budgivningsdagen, hvor det heter: «Her så ser vi en [brun pelsbille] nå og da. Kan gå uker før vi ser de. Viktig [å] nevne da at det er noe som er vanlig i Oslo nå og da. Dette blir jo en skikkelig festbrems.» Megler har imidlertid erkjent at hun hadde fått informasjon om brune pelsbiller før visningen, men opplyste ikke noe om dette på visningen da hun ikke visste nok.
Nemnda mener at megleren ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt da hun unnlot helt å informere om brune pelsbiller på visningen. Megler skulle da informert om dette, men samtidig opplyst at hun hadde for lite informasjon om omfanget og mulige skader. Dette kunne enkelt vært gjort ved å gi slik informasjon på et løst ark som ble omdelt på visningen. Det er heller ikke tilstrekkelig bare å gi kort og upresis informasjon om dette i teksten på SMS-en hvor det ble opplyst om at budgivningen var åpnet.
Erstatningskravet
Erstatningskravet knyttet til kjøkken og gulv kan ikke føre frem, jf. det som ovenfor er sagt om dette. Når det gjelder erstatning for å bli kvitt pelsbillene, nevner nemnda at klagerne foretok nærmere undersøkelser om billene blant annet hos et skadedyrfirma, før de forhøyet budet. Det er således ikke årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det tapet klagerne hevder å ha lidt. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS Oslo Hellerud har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende brune pelsbiller. Erstatningskravet fører ikke frem.