Klage nr. 2019136
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 21. oktober 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Ski
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
I september 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig til en prisantydning på kr 6 200 000. Selv om prisantydningen ble satt ned to ganger i løpet av omtrent åtte måneder, var boligen fortsatt ikke solgt, og klageren sa opp avtalen. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, herunder fastsettelse av for høy prisantydning. Klageren krever at grunnhonorar og visningshonorar bortfaller.
Innklagede bestrider klagers krav.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Boligen har kommet skjevt ut på markedet på grunn av for høy prisantydning. Dette skyldes meglerens manglende kunnskap om boligprisene i området. Til tross for at prisantydningen ble satt ned to ganger, først til kr 5 950 000 og deretter til kr 5 590 000, ble boligen fortsatt ikke solgt. Klageren valgte til slutt å si opp oppdragsavtalen.
Klageren krever på bakgrunn av det ovennevnte at grunnhonorar og visningshonorar bortfaller, jfr. eiendomsmeglingsloven 7-7.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydningen på kr 6 200 000 ble satt i samråd med klageren. Under det første møtet foreslo megleren en prisantydning på kr 5 500 000, men klageren gjorde det klart at boligen ikke skulle selges for under kr 6 000 000. Prisantydningen ble satt ned to ganger etter initiativ fra klageren, etter å ha «testet markedet» for en høyere pris.
Det har blitt gjort en rekke tiltak for å få boligen solgt. Blant annet har det blitt tatt nye bilder av boligen, som klageren ikke har blitt fakturert for. Det har også blitt utarbeidet alternative planløsninger, da interessenter ga tilbakemelding på at den eksisterende planløsningen var uhensiktsmessig. Klageren har også fått ekstra rådgivning og flere kostnadsfrie visninger.
Boligen er blitt markedsført på ordinær måte, og det foreligger ingen omstendigheter som tilsier at klageren skal betale mindre enn det som følger av oppdragsavtalen.
Boligen har blitt lagt ut for salg av et annet meglerforetak, til den samme prisantydningen som innklagede hadde mot slutten av salgsperioden, og boligen er enda ikke solgt.
Innklagede bestrider at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse. Hovedspørsmålet er om megler kan kritiseres for i første omgang å ha satt for høy prisantydning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
For at meglerens vederlag skal kunne settes ned må megleren ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klagen har begrunnet kravet om bortfall av meglers grunnhonorar og visningshonorar med at prisantydningen ble satt for høyt, slik at boligen kom «skjevt» ut i markedet.
Det fremgår av Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig punkt 3.2.3 (prisantydning) at når boligen markedsføres med prisantydning, må den gi uttrykk for boligens verdi blant annet ut fra prisen selger er villig til å selge boligen for. Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere («lokkepris») eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere.
Nemnda legger til grunn at prisantydningen ble satt blant annet i samråd med klageren, og hva han var villig til på et gitt tidspunkt å selge for. Det er følgelig ikke grunnlag for å kritisere meglers prisantydning. En prisantydning er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for, da det en eiendom blir solgt for, vil avhenge av en rekke faktorer.
Det er følgelig ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, og klageren er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.
Nemnda vil dog bemerke at det fremgår av oppdragsavtalen punkt 7 andre avsnitt at ved oppsigelse av oppdraget har oppdragstaker (innklagede) krav på dekning av «grunnhonorar samt øvrige påløpte kostnader under pkt. 4.3 og 4.4». Punkt 4.3 – «Øvrige vederlag» – omfatter blant annet visningshonorar, men også utlegg. Punkt 4.4 gjelder alene utlegg. Når man sammenholder punkt 7 første og andre avsnitt, kan det stilles spørsmål om visningshonorar er en «kostnad», men nemnda mener likevel at dette er å anse som en «kostnad» for selger (oppdragsgiver). Visningshonorar er for øvrig en del av vederlaget. Det hadde imidlertid vært en fordel om oppdragsavtalen på dette punkt hadde blitt klarere utformet. Klageren har imidlertid ikke problematisert dette, da kravet om vederlagsnedsettelse er begrunnet med meglers prisantydning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.