Klage nr:
229/07

Avgjort:
16.04.2008

Saken gjelder:
Feil/mangelfull informasjon om bruk av bolig som fritidsbolig

Foretakets navn:
Nordvik ogamp; Partners, Nordvik Eiendomsmegling AS

Saksfremstilling:

Innklagede hadde en enebolig for salg som ble annonsert under seksjonen «fritidseiendom» i Aftenposten. Klagerne la inn bud på eiendommen og ba samtidig om informasjon dersom eiendommen ikke kunne benyttes som fritidsbolig. Klagerne trakk seg senere fra budet, da det viste seg at det var boplikt etter plan- og bygningsloven. Klagerne krever dekket sine advokatutgifter av innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne så lørdag 16. juni 2007 i Aftenpostens seksjon for fritidseiendommer en eiendom som så attraktiv ut. I overskriften på annonsen sto det «ikke boplikt». Klagerne så på eiendommen og la inn bud som senere ble overbudt. En uke senere ringte klagerne til selgeren og fikk vite at kjøperen hadde trukket seg. Kjøperen ønsket å kjøpe hytte og ikke bolig. Klagerne hevder at de fikk informasjon om at forskjellen lå i de faste avgiftene og at kjøperen ønsket å «hoppe» fra hytte til hytte. Klagerne er også kjent med at det er forskjellige skatteregler mellom hytte og bolig. Klagerne anså de høyere faste utgiftene relatert til bolig i forhold til hytte som akseptable og som en kostnad som vel var balansert i en redusert kjøpesum i forhold til hytte. Selgeren oppga ingen annen informasjon eller begrunnelse for hvorfor kjøperen hadde trukket seg, og klagerne anså heller ikke at det var grunn til å tro at det lå noe annet bak forholdet.

Neste dag ringte innklagede og informerte klagerne om at kjøperen hadde trukket seg og at budrunden nå var åpnet igjen. Klagerne la inn et bud som samsvarte med budet til den tidligere kjøperen. I tillegg sendte de en e-post til innklagede med forespørsel om eventuelle begrensninger i bruken som fritidsbolig. Innklagede svarte at «Du kan benytte eiendommen som enebolig, men kan ikke kalle den fritidsbolig, men din annen bolig». Det fremgår her at innklagede anførte at det ikke eksisterer noen begrensninger på bruken av eiendommen til fritidsbolig. I en telefonsamtale bekreftet han også direkte at det ikke var begrensninger i forhold til klagernes bruk og ikke tale om flyttemelding. Det ble gjort klart at klagerne ønsket boligen til bruk som fritidseiendom og ikke ville komme i en flyttesituasjon.

Kvelden før kontraktsmøtet gikk klagerne inn på internett for å lese nærmere om kommunen. På nettet leste de seg til at boplikt er regulert gjennom to lover, konsesjonsloven og plan- og bygningsloven. Ifølge plan- og bygningsloven er det klart at en eiendom som ligger på gult område, er regulert til bolig og at en slik eiendom ikke kan brukes som fritidsbolig uten omregulering.

Klagerne ble usikre på forholdene og ringte innklagede snarest neste morgen, men han ville avholdt kontraktsmøtet som planlagt. Under møtet med selgeren og innklagede, ba klagerne igjen om utsettelse med å signere kontrakten til de var sikre på de juridiske forholdene. Klagerne sa at det ikke var risikoen for at myndighetene ville reagere som var deres ankepunkt, men om deres bruk av eiendommen til fritidsbolig ville være innenfor gjeldende regelverk. Innklagede anførte ifølge klagerne at klagerne ved å unnlate å signere kontrakten ville bli ansvarlig for et eventuelt tap ved dekningssalg og at de hadde fått all nødvendig informasjon, at de var bundet og at de nå brukte selgerens tid. Avslutningsvis etter at klagerne følte et sterkt press for signering, sa innklagede at han skulle sjekke opp med kommunen for å få klarhet i at hans anførte bruk av eiendommen til fritid var som forutsatt.

Dagen etter kontraktsmøtet fikk klagerne e-post fra innklagede. Klagerne kjenner ikke igjen innklagedes opplysninger. Innklagede la ved informasjon fra kommunen som anførte at en eiendom som er regulert til bolig innenfor gult område, ikke kan brukes som fritidsbolig. Hvis dette var grunnen til at første kjøper trakk seg, var klagerne ikkeinformert om dette verken tidligere eller i kontraktsmøtet. Den tilsendte informasjonen fra innklagede viste derfor at han ikke hadde gitt dem fullstendig informasjon og at det var gitt feilaktige opplysninger både ved annonsering og senere budgivning.

Klagerne tok så kontakt med advokat som gikk gjennom saken og konkluderte med at den informasjonen klagerne hadde fått fra innklagede før budgivningen var feilaktig og misvisende. Han sendte en e-post til innklagede. Klagerne hørte ikke mer fra innklagede, men merket seg at eiendommen ble annonsert for salg en uke senere, men da under boligseksjonen i Aftenposten.

Ved ny budrunde ble eiendommen solgt for ca kr 200 000 høyere enn klagernes bud, selgeren led derfor ikke noe tap. Klagerne hevder at innklagede har gitt dem feilaktige og villedende informasjon. De klargjorde sin planlagte bruk, noe innklagede ga klarsignal for. Klagerne måtte bare se på det som en «annen bolig» på lik linje med å eie bolig i en annen by. Klagerne hadde aldri gått inn i en budrunde dersom innklagede hadde informert dem om at eiendommen på grunn av regulering til bolig faktisk kreves omregulert for å benyttes til fritidsbruk. Innklagede svarte i tillegg avvisende på spørsmålet om det kunne bli krav om flyttemelding, mens kommunen har bestemt at flyttemelding er en kontrollmetode. For ikke å skape problemer for kjøperen, har klagerne ikke kontaktet kommunen. De har imidlertid i løpet av sommeren fått informasjon om at annonsering av boliger som fritidseiendom er noe som politikerne i kommunen reagerer sterkt på.

Innklagede har etter klagernes mening brutt god meglerskikk. Det er gitt villedende opplysninger om bruken av eiendommen. Boligeiendommen er blant annet annonsert under annonseseksjonen for fritidseiendommer. I tillegg har de på direkte spørsmål fått villedende svar. Klagerne anser derfor at innklagede skal dekke deres utgifter til advokatbistand i saken, samt eventuelle fremtidige kostnader.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok oppdraget 6. juni 2008. Eiendommen ble annonsert i Finansavisen og Aftenposten den 15. og 16. juni 2007. Bud fra de første kjøperne stort kr 1 550 000 ble akseptert 18. juni, men denne handelen ble hevet 25. juni 2007. Samme dag ble bud uten forbehold akseptert og handel inngått med klagerne. Salgssummen var

kr 1 550 000. Overtakelse ble avtalt til 7. juli 2007, eventuelt så raskt som mulig. Den 2. juli 2007 kom krav om heving fra klagerne ved deres advokat.

Eiendommen var annonsert som en enebolig uten boplikt. Det fremkommer verken i annonse eller salgsoppgave at innklagede formidlet salg av fritidsbolig. Imidlertid ser innklagede at dette kan misforstås da eiendommen første gang ble annonsert feilaktig under seksjon for fritidseiendom i Aftenposten.

Eiendommen er utvilsomt en bolig, noe som prisen også tydelig reflekterer. En fritidseiendom i dette området ligger langt høyere i pris. For kjøper 1 var intensjonen med kjøpet å bruke boligen til fritidseiendom. Å få omregulert eiendommen fra bolig til fritidseiendom kunne være problematisk og av denne grunn aksepterte selgeren heving.

Da heving var et faktum, kontaktet innklagede budgiver nr 2 (klagerne). De var fortsatt interessert i eiendommen og var villige til å by det samme som kjøper 1, kr 1 550 000, noe som ble akseptert av selgeren. I forbindelse med denne handelen var innklagede svært klar i sin informasjon vedrørende eiendommens formål og reguleringsbestemmelsene.

Det fremgår av dokumentasjon fra kommunen at dette området ikke er underlagt boplikt. Imidlertid må man søke om bruksendring hvis man skal benytte eiendommen som fritidsbolig. Innklagede bekreftet dette overfor klagerne i e-post 25. juni. I tillegg er klagerne opplyst, før inngivelse av bud, om hva som lå til grunn for at handel ble hevet med kjøper 1. Av salgsoppgaven fremgår det også ateiendommen er regulert til boligformål. Klagerne var ifølge innklagede utvilsomt klar over eiendommens formål på tidspunktet for inngåelse av handel. Kjøpekontrakten ble sendt for gjennomlesning 26. juni, samtidig med at partene ble innkalt til kontraktsmøte. Forholdet er tatt inn som eget punkt 11 i kjøpekontrakten: «Kjøper er informert om og innforstått med at det ikke er boplikt for eiendommen, men at området er regulert til boligformål. Kjøper er videre opplyst om at eiendommen ikke lar seg omregulere til fritidsbolig. Kjøper har hatt mulighet til å stille spørsmål om ovennevnte forhold og har med dette forstått eiendommens formål.» Klagernes ønske om å benytte boligen som fritidseiendom innebærer følgelig en viss risiko. Dette fordi det er noe uklart hvor mye/lite man kan benytte boligen som «sekundær bolig» før man kan definere bruken av den til fritidsformål. Innklagede antar at dette ligger til grunn for klagerens plutselige ønske om ikke å signere kjøpekontrakt.

Etter at handel var inngått, fikk innklagede i tillegg grunn til å tro at klagerne ikke hadde finansiering i orden og ba derfor om en bekreftelse på det. Klagerne fikk frist til 2. juli kl 1600 til å fremlegge bekreftelse på finansiering, samt bestemme seg for om de ønsket å trekke seg fra kjøpet. Den 2. juli kl 0952 fikk innklagede en e-post fra klagernes advokat om at de så seg ubundet av budet på grunn av bristende forutsetninger/feilaktige opplysninger fra innklagede. Innklagede mottok brev av 30. juli 2007 fra advokaten med faktura for betaling av advokatsalæret. Innklagede avviste å ha ansvar for dekning av klagerens faktura ved brev av 14. august 2007.

Eiendommen ble solgt på nytt 7. juli 2007 for kr 1 700 000. Selgeren har ikke gjort krav gjeldende overfor klagerne for kostnader i forbindelse med dekningssalget.

Innklagede har forstått det dit hen at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har lagt forholdene til rette for at forbruker selv kan klage inn megler uten bruk av advokat. I dette tilfellet har klageren likevel valgt å bruke advokat, noe innklagede ikke anser som en påregnelig del av en erstatning for innklagede.

Innklagede har nedlagt slik påstand:

1. På bakgrunn av ovennevnte saksfremstilling og bevisførsel bes Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester ta stilling til om saken skal avvises hva gjelder klage mot innklagede

2. Dersom Reklamasjonsnemnda kommer til at saken vil bli behandlet, avviser innklagede å ha noe ansvar. Innklagede kan ikke på noen måte se å ha brutt god meglerskikk ved å gi villedende opplysninger til klagerne. Under enhver omstendighet er innklagede ikke ansvarlig for å betale klagerens advokathonorar.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne observerer at innklagede ikke tar til etterretning at deres klage primært er rettet mot at innklagede ved saksbehandler ikke ga fullstendige eller riktige opplysninger om mulighetene for å bruke eiendommen til fritidsformål. At innklagede ved etterfølgende salgsrunde endret de formelle opplysningene som ble gitt både ved avisannonsering og annonsering på internett, samt selve salgsoppgaven med vedlegg, viser dette ifølge klagerne. Klagerne observerer også at innklagede grunnløst insinuerer mangel på finansiering som grunn for heving.

Faktum er at dersom klagerne hadde fått de opplysningene de burde fått fra innklagede vedrørende bruk av eiendommen til fritidsbruk, hadde de ikke hatt behov for å pådra seg advokatutgifter. Det er etter klagernes mening innklagedes oppgave å sørge for at verken kjøper eller selger kommer i en slik situasjon. Klagerne understreker at deres bruk av advokat ikke har vært i forbindelse med klagen, men i forbindelse med grunnlag for selve hevingen av kjøpet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er utvilsomt at eiendommen er solgt og markedsført som bolig og ikke fritidsbolig.Dette fremkommer av annonse og salgsoppgave: «Koselig, nyrenovert enebolig nær sjøen. Ikke boplikt. … Skoler, barnehager og nærbutikker i området. … Eiendommen er regulert til boligformål.» Videre understrekes det igjen at klagerne ble grundig orientert om hvorfor handel med kjøper 1 ble hevet. I tillegg har innklagede bekreftet at eiendommen ikke er en fritidsbolig, men kan, fordi det ikke er boplikt, benyttes som «din annen bolig», jfr. e-post fra innklagede til klagerne som bygger på kommunens definisjon av hva som er helårsbolig. Grunnen til at kommunen ble kontaktet var nettopp for å få på det rene hvor lite/mye klager kunne bruke boligen før kommunen ville anse bruken som fritidsformål. Kommunen kunne ikke gi noen annen skriftlig bekreftelse enn det klageren allerede hadde mottatt fra innklagede. Innklagede avviser å ha annonsert eiendommen i strid med reguleringsbestemmelsene. Det har formodningen mot seg at innklagede ville annonsert som enebolig en eiendom som kunne vært annonsert som fritidsbolig og dermed oppnådd en høyere sum.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Boligen var annonsert både i avis og på internett under seksjon for fritidsbolig, men dette ble endret ved etterfølgende salg. Klagerne oppfatter annonseringen som feilinformasjon de burde blitt informert om dersom innklagede mente det hadde betydning for bruken. Klagerne informerte om at de ønsket å benytte eiendommen som fritidsbolig og fikk beskjed om at det var ok.

Klagerne ble ikke informert om at kjøper 1 trakk seg på grunn av ønsket om å bruke eiendommen som fritidsbolig. De ble ikke informert om at bruk av eiendommen til fritidsbolig krever omregulering. Dersom de hadde fått denne informasjonen, hadde de ikke lagt inn bud.

Innklagede informerte muntlig om at bruken av eiendommen som fritidsbolig var klarert med Eiendomsmeglerforbundet. Klagerne reagerte på at innklagede ikke kunne få bekreftet dette skriftlig. De måtte derfor innhente informasjon eksternt som burde vært gitt av innklagede. Denne informasjonen ble også lagt ved i forbindelse med det etterfølgende salget. Dette burde vise at den informasjonen klagerne ble gitt var ufullstendig. Klagerne søker derfor dekning av kostnadene de ble pådratt for å skaffe denne informasjonen. Som advokaten fremholder var innklagedes informasjon om bruk av eiendommen til fritidsbolig i beste fall villedende.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feilaktig informasjon om mulighet for bruk av enebolig som fritidsbolig. Klagernes krav gjelder bare dekning av advokatutgiftene i forbindelse med hevningssaken.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Både markedsføringen og de svar som er gitt av innklagede, etterlater tvil om at eiendommens er en bolig og ingen fritidseiendom. Ut fra faktum i saken synes det som klart at klageren i hvert fall ikke har skjønt at de fikk aksept på bud om kjøp av bolig. Klagerne har bl.a. eksplisitt i mail 25. juni 2007 kl 15.15, gjengitt i vedlegg 2B til klagen, bedt om en avklaring «hvis enebolig, uten boplikt ikke kan benyttes som fritidsbolig». Innklagedes svar i mail av 25. juni 2007 kl 16.13 til klageren, gjengitt i vedlegg 2B til klagen, gir ikke tilstrekkelig avklaring. Det står her at «Du skriver at «uten boplikt ikke kan benyttes som fritidsbolig». Du kan benytte eiendommen som enebolig, men kan ikke kalle den fritidsbolig, men din annen bolig». Innklagede var dessuten godt kjent med problematikken om eiendommens karakter i forbindelse med at tidligere kjøper fikk gå fra kjøpet av samme grunn. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med salget.

Innklagedes forsømmelse var av betydning da klagerne fikk rett til å heve. For å nå frem i hevingssaken, var klagerne nødt til å brukejuridisk bistand. Innklagedes forsømmelse var dermed årsaken til at klagerne ble påført utgifter til advokat. Dette må innklagede erstatte klagerne.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagerens utgifter til advokat i forbindelse med hevningssaken.

Oslo, den 16. april 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant