Klage nr:
230/07

Avgjort:
26.03.2008

Saken gjelder:
Feilaktig/mangelfull opplysning om biloppstillingsplass og

Foretakets navn:
Fana Sparebank Eiendom AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom gnr 43 bnr 106 og 107 som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det har i ettertid vist seg at den biloppstillingsplassen som klageren hevder meglerassistenten har bekreftet at var en del av eiendommen, likevel ikke tilhørte eiendommen. Det er også blitt stilt spørsmål ved om det er vegrett for eiendommen.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren skaffet seg salgsoppgave på eiendommen og satte seg grundig inn i dette. Klageren møtte på visning hvor eieren var til stede sammen med en meglerassistent fra innklagede. Det lå et kart ved salgsoppgaven. Dette viste en stiplet linje mot nord, som klagerne oppfattet som eiendomsgrensen. Ved riksveien innenfor dette området var opparbeidet en avkjørsel med biloppstillingsplass. Under visningen fikk klageren bekreftet fra meglerassistenten at avkjøringen og biloppstillingsplassen var en del av eiendommen. Klageren ga deretter bud på eiendommen den 22. juni 2007.

Etter budrunde fikk klageren tilslag på eiendommen for kr 1450000. Etter aksepten, men før kjøpekontrakten skulle underskrives, besøkte klageren eiendommen og snakket med selgerne. Han fikk da opplyst at vegen var opparbeidet frem til eiendommen og at biloppstillingsplassen ikke tilhørte eiendommen, og det var heller ikke bruksrett til denne. Brukeren av eiendommen var henvist til å lete etter mulige parkeringsplasser lenger borte fra vegen, der han ikke hadde noen parkeringsrettigheter. Dette kom som en stor og negativ overraskelse for klageren. Han sendte derfor dagen etter en e-post til innklagede. Han satte deretter frem krav om heving ved brev til både selgeren og innklagede. Hevingskravet ble avvist av selgeren via innklagede.

Det ble deretter drøftet med innklagede om det var mulig å ordne formelle rettigheter til veg og parkering. Det kom ikke til noen løsning på dette. Klageren tok kontakt med tidligere eier og fikk oversendt tilbud om leiekontrakt fra ham. Tidligere eier opplyste:

«Jeg hadde befaring der ute med [] i november/desember 2004 og avtalen skulle gjelde fra 01.01.07. [] hentet to eksemplarer av avtalen hemme hos meg, men jeg hørte aldri noe mer fra verken[] eller eieren av eiendommen. … var på det tidspunkt fullstendig klar over eiendomsforholdet der ute. Den lille parkeringsplassen som er der har vi ikke gitt tillatelse til, men har bare utviklet seg opp gjennom årene.»

Av den kontakten som har vært mellom klageren og sønnen til eieren av naboeiendommen, har han forstått at det også blir bestridt at det foreligger noen veirett over bnr 160.

Partene holdt forhandlingsmøte sammen med sine advokater. Det ble oppnådd enighet om at klageren skulle betale
kr 100 000 for å få avsluttet saken. Klagerens advokat har etter dette skrevet til innklagede og krevet erstatning. Innklagede besvarte brevet, men uten å ta selvkritikk eller erkjenne erstatningsansvar.

Klageren gjør gjeldende at innklagede har opptrådt i strid med regler for eiendomsmegling ved utarbeidelse av salgsoppgaven. Salgsoppgaven viser ikke eiendomsgrensen mot nord. Den er derfor egnet til å misforstå når det gjelder vei- og parkeringsrett. De opplysninger som klageren rimeligvis måtte forstå av salgsoppgaven, ble videre stadfestet av meglerassistenten under visningen, slik klageren har opplyst i sin e-post av 3. juli 2007. Det er ikke vegrett over naboeiendommen, langt mindre parkeringsrett. Da klageren påpekte dette etter at han hadde fått tilslaget på eiendommen, opptrådte innklagede som representant for selgeren og av innklagedes brev går det frem at det bare er selgerens interesser som blir ivaretatt.

Det er helt på det rene at dersom klageren hadde fåttkorrekt informasjon om avkjøring, vegrett og parkeringsrett, ville denne eiendommen være helt uten interesse for ham. Klageren mener at innklagede må ha et ansvar for de uriktige og diffuse opplysningene som er gitt under salgsarbeidet og som førte til at klageren fullstendig misforsto situasjonen.

Klageren opplevde videre situasjonen som oppsto etter at hevingskravet ble avslått, som så vidt presserende at han ikke ville ta det store personlige ubehaget og usikkerheten med å være part i en rettssak om hevingsspørsmålet. Han valgte derfor å inngå avtale om kr 100 000 i kompensasjon. I tillegg har han betalt egenandel på rettshjelpforsikring på kr 6 137 slik at hans samlede kostnader som følge av dette er kr 106 137. Denne summen blir krevd erstattet hos innklagede som er ansvarlig for den oppståtte situasjonen.

Innklagede anfører:

Som det fremgår av salgsoppgave og takst, er dette en bebygd eiendom som har en bratt tomt som grenser mot sjø i vest. Mot øst grenser den til offentlig vei. På eiendommen er det ingen parkeringsplass, og det går en gangsti fra offentlig vei og ned til huset. Første del av stien, som begynner ved riksveien, går over naboeiendommen. Stien skal ifølge selgeren ha vært der i over 50 år. På nabotomten er det en parkeringslomme/biloppstillingsplass, samt vei. Lommen ligger ca 15 – 20 meter nord for grensen til bnr 106/107. Klageren har vist til at da han ga bud, la han til grunn at parkeringsplassen/avkjørselen hørte til eiendommen, og at han antok at det var mulig å utvide parkeringsplassen og eventuelt bygge vei helt ned til huset. Klagerne har gjort gjeldende at det er gitt urette og diffuse opplysninger under salgsarbeidet og at innklagede har ansvaret for dette.

Situasjonskartet i salgsoppgaven ble innhentet fra kommunen. På kartet er eiendommens grenser tegnet inn. Nord for nevnte grenselinje ligger naboeiendommen gnr 43 bnr 160. På kartet fra kommunen er ikke gnr og bnr påført. Det er på denne naboeiendommen at man finner den omtalte parkeringslommen/biloppstillingsplassen, som befinner seg ca 15 – 20 m nord for bekken. Av vedlegg 9 til klagen, som er et kart med tekst, følger det at klageren trodde at bnr 160 sitt areal utgjorde en del av eiendommen som var til salgs, og at biloppstillingsplassen dermed fulgte med. Dersom klagerens oppfatning legges til grunn, vil en ved å se på opplysningene i salgsoppgaven om eiendommens areal, se at eiendommen ville fått et for stort areal dersom det skulle omfattet et område nord for bekken. Kartet fra kommunen er oppgitt i målestokk 1:500, og i teksten til salgsoppgaven står det at tomten er på 1438 m2. Hadde naboens areal tilhørt eiendommen, skulle tomten hatt et areal på ca 2 mål. Det står også i taksten i salgsoppgaven at strandlinjen er på ca 47 m. Ved å måle avstanden fra eiendommens sørvestre hjørne ved sjø og opp til nordvestre hjørnet, der bekken har sitt utløp i sjøen, vil en se at meterangivelsen stemmer. Dermed viser også denne opplysningen at arealet nord for bekken ikke kunne tilhøre eiendommen. Videre ville innklagede, dersom det hadde hørt en parkeringsplass til eiendommen, opplyst om dette i salgspapirene. Fordi eiendommen ikke hadde egen biloppstilingsplass, står det følgende i salgsoppgaven med hensyn til vei- og parkeringsforhold: «Parkerings langs offentlig vei. Gangvei ned til boligen.» Også i taksten er det opplyst om at parkering må skje langs offentlig vei.

Meglerassistenten som hadde visningen, ga heller ikke klageren noen form for muntlig informasjon som fravek det som står i salgsoppgaven. Meglerassistenten var klar over at parkeringslommen nord for eiendommen lå på en annens grunn og at hun derfor ikke kunne parkere der. Det hadde hun fått vite både av innklagede og selgeren, og hun sto derfor parkert langs den offentlige veien i en lomme/veiskulder et godt stykke sør for eiendommen. Der sto også selgeren parkert påvisningsdagen. På spørsmål fra de som var på visning om det var mulig å parkere på biloppstillingsplassen nord for bnr 106/107, svarte meglerassistenten at den tilhørte naboeiendommen og at det ikke var tillatt.

Det tilbakevises at det har vært utvist feil eller forsømmelse ved utførelse av oppdraget. At informasjonen som ble gitt både i salgsoppgave og ved visning var tydelig, kom også fram i de samtale innklagede hadde med dem som hadde ført seg opp som interessenter på visningslisten. Flere av dem opplyste at de hadde bestemt seg for ikke å legge inn bud fordi eiendommen ikke hadde parkeringsrett eller veiadkomst ned til huset.

Som det følger av ovenstående, er ikke vilkårene for å utbetale erstatning til stede, da innklagede ikke har opptrådt uaktsomt. Innklagede finner likevel grunn til å kommentere klagerens krav om erstatning stort kr 106137. Kr 100000 gjelder en minnelig avtale mellom klageren og selgeren. Innklagede reagerer på at han kreves for et beløp som refererer seg til en avtale han ikke har tatt del i, og som han ikke kjenner det nærmere innholdet av. Eiendommen er solgt på nytt, men slik innklagede forstår det, ble denne avtalen inngått før det neste salget var foretatt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det går ikke frem verken av salgsoppgave eller takst at gangstien går over naboeiendommen. Dette er heller ikke opplyst muntlig verken fra innklagede eller selgerne. Dette er nye opplysninger i forhold til både salgsoppgave, visning og dialog. Naboer har overfor klageren også bestridt at det foreligger rett til gangveien. Selger eller innklagede har heller ikke kunnet godtgjøre at det foreligger rett til dette. Konsekvensen blir da at det er klageren som måtte ta den rettslige risikoen for disse forholdene. Han ville kunne bli involvert i rettslig oppgjør med naboeiendommen med uklare forhold med hensyn til hevd og aktsom god tro. Det er heller ikke opplyst om at selgeren og eier av naboeiendommen har forhandlet om avtale om veg og parkeringslomme. Naboen var i disse forhandlingene bare villig til å akseptere tidsavgrensede rettigheter til dette. Slik klageren forstår de opplysningene som er innhentet i ettertid fra eieren av naboeiendommen, har selgeren brukt naboeiendommen til veg og parkering, og det er selgeren som har opparbeidet biloppstillingsplassen og gangstien uten noen avtale med eieren av naboeiendommen.

I korrespondansen med innklagede har han bestridt at det har vært opparbeidet en parkeringslomme/biloppstillingsplass, eller noe som kan oppfattes som dette, langs veien. Nå slår innklagede fast at det er opparbeidet en slik. Disse nye opplysningene fra innklagede sammenholdt med det kartet som var vedlagt salgsoppgaven og som hadde feil eiendomsgrense, underbygger at det er denne utilstrekkelige salgsoppgaven som var årsak til at klageren bygde på feil opplysninger. Dette ble også underbygd av meglerassistentens muntlige opplysninger.

Kartet innklagede har brukt i salgsoppgaven er feil. Det viser verken grense eller naboeiendommen. Det innklagede kaller for grense er en liten bekk, og kartet viser ikke bekken som grense. Det er heller ikke oppgitt gnr /bnr på naboeiendommen. De andre eiendommene som går fram av kartet, er vist med gnr og bnr og klare grenser. I salgsoppgaven er det heller ikke skrevet noe om at grenselinjen følger bekken. Slik terrenget går mot naboeiendommen, kunne en ikke ved befaring se at bekken var grensen. Det kartet klageren har innhentet i ettertid er derimot korrekt og viser både grenselinje og eiendomsbetegnelse for naboeiendommen. Ved visningen ble heller ikke grensene for eiendommen påvist verken fra innklagede eller selgeren. Siden eiendommen var definert på kartet som var vedlagt salgsoppgaven, fant klageren heller ikke grunn til å spørre konkret om dette. Det var ikke mulig for klagerne å konstatere at opplysningene i salgsoppgaven ikke stemte vedsammenligning av areal og strandlinje. Dette kunne ikke klageren finne ut uten å ha med målebånd og foreta matematiske kalkulasjoner. Det kan ikke forventes at en potensiell kjøper skal måtte gjennomføre måling og andre utregninger for å finne ut hva som menes i salgsoppgaven. Det poengteres også at eiendommen er bratt og ta det derfor er vanskelig ut fra øyemål å vurdere korrekt areal. Klageren fant heller ikke grunn til å kontrollmåle opplysningene på kartet i salgsoppgave mot det som ellers gikk frem av salgsoppgaven.

Klageren gjør også gjeldende at det meglerassistenten nå i ettertid refererer fra befaringen ikke er rett. I møte med selgeren og hans advokat skal selgeren ha innrømmet at korrekt informasjon om parkering og veg nødvendigvis ikke ble gitt til alle interessenter. Det var videre klagerens syn at meglerassistenten var lite aktiv og synlig under befaringen. På flere spørsmål fra klageren ble han vist til å ta kontakt med selgeren.

Innklagede viste nå til at det var flere interessenter som har trukket seg siden det ikke var parkeringsrett eller vegadkomst til eiendommen. Klageren stiller spørsmål om hvordan noen kan trekke seg på grunnlag av manglende vegadkomst, når innklagede ikke har opplyst om slik mangel verken i salgsoppgave eller på visning. I salgsoppgaven står det klart at det eksisterer gangvei ned til boligen fra offentlig veg. Av dette kan det se ut som om innklagede har opplyst (muntlig) om vegforholdene til noen av interessentene men ikke til alle. Dette underbygger også at meglerassistentens opplysninger fra befaringen gitt i ettertid ikke stemmer med fakta verken i salgsoppgave eller hva som ble opplyst til klageren på visning.

Klagerne er helt klar på at han ville trukket seg dersom han hadde fått de korrekte opplysningene om veg og parkering. Eiendommen ville da vært helt uinteressant for ham. Nettopp på grunn av de svarene han fikk fra meglerassistenten med hensyn til adkomst og biloppstilingsplass, var det ingen grunn for klageren til å reservere seg. Innklagede stiller seg kritisk til at klagerne valgte å inngå avtale med selgeren uten at han ble direkte informert om det. Til dette bemerkes at innklagede etter at uenigheten oppsto opptrådte som støttespiller for selgerne. Det ble gjort flere forsøk fra klagerens side til å få i stand en dialog for å se om saken kunne løses. Fra første stund fremholdt innklagende at klagerens standpunkt kunne få store konsekvenser i form av et ukjent resultat av et dekningssalg. Klageren opplevde dette som skremmende og han følte at han verken fikk støtte eller hjelp fra innklagede i den vanskelige situasjonen han var kommet opp i.

Utkjøring fra biloppstillingsplassen og fortsettelsen av denne med gangveien er koblet direkte opp til selgerens hus. På naboeiendommen er det ikke oppført bygninger, og det kunne umulig fremstå slik at klageren kunne ha noen mistanke om at veg og biloppstillingsplass var tilknyttet naboeiendommen uten rettighet til fordel for den eiendommen han ga bud på. Den bilen som står i parkeringslommen da bildet ble tatt, tilhører selgeren. Bildet er ikke tatt visningsdagen, men ved en senere anledning. Opplysningen i salgsoppgaven og taksten om «parkering ved riksvegen» ble oppfattet som referanse til den parkeringslommen som er vist på bildet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er korrekt at meglerassistenten ikke svarte på alle spørsmålene hun fikk fra interessentene, men at hun isteden ba dem snakke med selgeren. Grunnen til dette var at hun ville være sikker på at interessentene fikk korrekte svar, og hun henviste derfor til selgeren når det ble spurt om forhold hun ikke hadde nok kunnskap om.

Selgeren ga uttrykk for at han ikke ønsket å komme til en minnelig løsning med kjøperen. Han formidlet at en heving ville være å anse som et kontraktsbrudd.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feilaktig/mangelfulle opplysninger om parkering og vegrett til eiendommen, samt eiendomsgrensen mot nord.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Tomtegrensen mot nord er angitt på kart fra kommunen hvor det synes som om grensen går langs bekken. De opplysninger som forelå, tilsier ikke at megler i dette tilfelle har en utvidet undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7. Han kan således ikke klandres for å ha lagt dette til grunn.

Parkering må skje langs offentlig vei, noe som er angitt i salgsoppgaven. Det er ikke lovet en eksklusiv rett til parkeringsplass i salgsoppgaven. Klagen kan dermed ikke føre frem på dette punkt.

Når det gjelder stien, ser Reklamasjonsnemnda at opplysninger om at denne gikk over naboens tomt, med fordel kunne vært gitt i salgsoppgaven. Det samme gjelder opplysninger om hvilke rettigheter man hadde til å bruke den. Nemnda finner imidlertid ikke at dette har noen betydning for sakens utfall.

På bakgrunn av det ovenstående finner Reklamasjonsnemnda ikke grunnlag for å gå inn på betydningen av forliket.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 26. mars 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant