Klage nr:
23/07-2
Avgjort:
29.01.2008
Saken gjelder:
Meglers ansvar for manglende opplysninger om at det ikke var søkt om bruksendring for eiendommen – fornyet behandling
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Lillestrøm
Saksfremstilling:
Saken ble behandlet av Reklamasjonsnemnda i møte 27. juni 2007 Klageren har anmodet om ny behandling, og det ble i møte 19. september 2007 besluttet at deler av saken skal ta opp til ny behandling. Dette gjelder:
1. Villedende markedsføring – utbyggingspotensial i kjeller
2. Nytt el-anlegg fra 1997
Nedenfor gjengis vedtaket fra 27. juni 2007 i sin helhet:
«Klageren kjøpte en boligeiendom gjennom innklagede som megler. Eiendommen ble oppført som fritidseiendom og senere endret til helårsbolig. Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Boligen var opprinnelig hytte oppført i 1963, med tilbygg i 1986/87. Det var tre arvinger i et dødsbo som solgte eiendommen. Det har ifølge klageren aldri vært søkt om bruksendring til enebolig, kun et brev der tidligere eier søkte om å bygge et soverom. Ansvarshavende hadde ikke meldt inn sin ansvarsfratredelse. Boligen har ikke ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse. Boligen hadde i 2002 en verditakst på kr 1 350 000 og i 2006 en verditakst på
kr 550 000 som fritidseiendom etter at det er utført rehabilitering for kr 100 000.
Innklagedes opplysninger om utbyggingspotensial i kjelleren var utslagsgivende for lånetilsagn. Innklagede beskriver dette som stort potensial. I realiteten er det ikke mulig å gjennomføre denne utbyggingen både fordi det ville være økonomisk uforsvarlig og på grunn av sålens tykkelse.
Innklagede har ifølge klageren ikke undersøkt om det er søkt om bruksendring. Arvingene har fortalt innklagede at det er søkt om bruksendring, men det foreliger kun søknad om tilbygg hytte. Arvingene er barn av tidligere eier og har god kjennskap til bygningen som var deres fritidshjem. Arvingene har i egenerklæringsskjemaet benektet momenter som er uriktige. Dette gjelder ufagmessig utførelse i endring av boligen og kjennskap til manglende ferdigattest. Avdødes sønn har selv murt fliser på badegulvet som er utett og har fall mot dørstokk. Vannlekkasje i 2005 som følge av dette.
Kommunen opplyser om midlertidig bruksendring i dokument datert 16. juni 2002. Dette er vesentlige opplysninger innklagede burde undersøke nærmere før utarbeidelse av salgsoppgave 17. september 2002.
Med innklagedes villedende markedsføring av utbyggingspotensialet i underetasjen og overvurdering av salgsobjektets verdi, ber klageren om at det rettes krav stort kr 640 000 som er 50 prosent av bygningens areal.
Klageren ble først i 2006 gjort kjent med at underetasjen ikke kan utbedres til beboelsesrom, saken er derfor ikke foreldet.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble solgt 25. september 2002 med overtakelse 10. oktober 2002.
Innklagede innhentet lovpålagt informasjon fra kommunen og har gjort sin undersøkelsesplikt. Hva gjelder bruksendringen, har innklagede innhentet bekreftelse fra kommunen vedrørende at eiendommen er registrert som ren enebolig.
Boligen er solgt «as-is» og et er tegnet eierskifteforsikring av selgerne. Innklagede viser til brev datert 9. oktober 2006 med opplysninger om hvor hun kan rette krav vedrørende eventuelle feil/mangler ved selve eiendommen.
Innklagede kan ikke se å ha gjort noe galt i denne saken.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har fremlagt takst som «definerer feil som tidligere er avdekket men med enorme sprikende verdi». To takstmenn som har vurdert klagerens bolig 2006/2007, konkluderer med at kostnadene for å bringe boligen i forskriftsmessig stand etter 1986-nivå da bygningen ble satt opp, ikke er lønnsomt i det hele tatt.
Ny takst bekrefter hvor feilaktig bygningener verdivurdert ut fra synlig tilstand. Klageren anfører store feil som er nedtegnet i takstrapporten.
Tidligere eier søkte om tilbygg hytte, men fikk status enebolig i forkant av byggekontroll. Ansvarshavende sendte ikke inn melding til kommunen med opplysninger om at han etter kort tid avsluttet arbeid med tilbygget. Avdøde og sønnen fullførte byggingen med ufagmessighet som gjenspeiler konstruksjonsfeil.
Det opplyses i salgsoppgaven at el-anlegget er fra 1997, men det inneholder skrusikringer som er fra tidlig på sekstitallet. Anlegget har også samme kurs mellom to etasjer, som ikke er utført av faglært elektriker.
Innklagede opplyser om stort potensial til utbygging av kjeller. Kjellerrom har 190/200 cm netto takhøyde. Innklagede opplyste at man bare kunne pigge gulvet. Dette har takstmannen ifølge klageren avkreftet. Det er derved ingen utnyttelsesmulighet av kjelleren.
Arvingene har inngående kunnskap om boligens beskaffenhet. Klageren har fått opplyst av en annen filial av innklagede at det ikke er vanlig å benytte egenerklæringsskjema ved salg av dødsbo. Ved dette salget har innklagede latt arvingene fylle ut skjemaet og flere av punktene er direkte løgn.
Klageren anfører at hun finner det graverende at det er utelatt å informere henne om betydelig oppgradering av boligen for å bli en helårsbolig, utrangert takstein, ny ytterkledning og forsterkning av grunnmur. Dette er tre momenter som takstmennene har beskrevet som meget kostbart og at boligen bør rives og bygges på ny.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstått feilaktige opplysninger om at eiendommen var en enebolig, at det ikke var søkt om bruksendring for boligen, samt klage over feil og mangler ved eiendommen m.v.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til eiendomsmegleren. Forholdet mellom kjøper og selger behandles ikke. Nemnda tar således ikke stilling til eventuelle feil og mangler som hefter ved eiendommen. Dette er forhold som må tas opp med selgerne/eierskifteforsikringsselskapet. Reklamasjonsnemnda behandler heller ikke selgerens forhold til takstmenn. Slik klage må eventuelt bringes inn for Klagenemnda for takstmenn.
Ved henvendelse til kommunen forut for salget, fikk innklagede opplyst at eiendommen opprinnelig var en hytte, men at den nå var registrert som «ren enebolig». Det er ikke noe krav til at eiendomsmegleren skal innhente eventuell søknad om bruksendring. I dette tilfellet skulle det heller ikke være nødvendig med en bruksendring idet kommunen allerede har registrert denne eiendommen som en boligeiendom.
Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, kun midlertidig brukstillatelse. Det er i någjeldende eiendomsmeglingslov ikke noe krav til at en eiendomsmegler skal innhente ferdigattest for de eiendommene han selger. Det er også på det rene at en rekke eldre eiendommer aldri har fått utstedt ferdigattest. I dette tilfellet foreligger midlertidig brukstillatelse.
Innklagede kan ikke stå ansvarlig for at ansvarshavende ved ombyggingen i 1986/87 kan ha trukket seg før arbeidet ble ferdigstilt uten å melde fra om dette til kommunen. Det er kommunen som fører slik kontroll.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold i klagen.»
Klagerens anførsler ved anken:
Nedenfor angis de punktene i klagerens anførsler som direkte gjelder de to forholdene som Nemnda har besluttet å ta opp til ny vurdering. De øvrige påstander i klagerens brev er ikke referert.
Anke av 10. juli 2007:
Innklagede har utført grov uaktsomhet under særlig to forhold; villedende markedsføring vedrørende utnyttelsesmuligheter i kjeller som er mest graverende. Dette var avgjørende for at klageren fikk lånetilsagn. Videre er det uriktigeopplysninger i salgsoppgave der det anføres at det er nytt el.anlegg -97, dette viste seg å være skrusikringer fra tidlig 60-tallet. Innklagede burde se i sikringsskapet på befaring.
Klageren krever erstatning for den elendige undersøkelsen innklagede har utført,
Brev av 22. oktober 207:
På bakgrunn av rommenes takhøyde på 190/200 cm ble det likevel lagt betydelig vekt på kjellerrom hadde stort potensial for å gjøres om til beboelsesrom i salgsoppgaven. Dette er så godt som umulig, jfr. takstmannen som beskriver dette som skandaløs markedsføring av megler.
Når det gjelder opplysingen om nytt el-anlegg fra 1997, er dette uriktige og usanne opplysninger. Skapet inneholder skrusikringer som ikke fantes på 1970-tallet engang. I tillegg er det enheter mellom to etasjer som deler kurs, noe som ikke er tillatt. Dette ble ifølge klageren utført på 1950- eller tidlig på 1960-tallet. Sommeren 2007 måtte klageren tilkalle elektriker for å sette opp ny kurs. Han måtte da i tillegg sette kobberspyd i jorden, for klageren hadde kun 90 volt i huset, mens det normale er 125 volt. Klageren anfører at det var et under at hun ikke fikk støt i dusjen. I tillegg monterte elektrikeren jordfeilbryter bad, ny kurs bad (varmekabler) som tidligere var splittet til et annet stikk i kjeller.
Klageren fastholder at innklagede har foretatt elendige undersøkelser av boligens betegnelse/tilstand. Spesielt da innklagede var i tvil om dette var hytte eller enebolig, burde han sjekket nærmere i byggemappen i kommunen. Som selgerens medhjelper har han tatt for gitt at opplysningene var riktige. Selgeren har i egenerklæringsskjemaet bevisst avkrysset for opplysninger som ikke var sannferdige
Innklagede anfører til anken
Innklagede viser til sitt tilsvar av 16. april 2007 med vedlegg og opprettholder sitt syn på at han har innhentet lovpålagt informasjon fra kommunen. Han har så langt han kan se gjort sin undersøkelsesplikt. Innklagede minner om at skjulte feil og mangler i hovedsak er et forhold mellom kjøper og selger (eierskifteforsikringsselskap).
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder krav om fornyet behandling.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda har merket seg klagerens anførsler, herunder uttalelsen om at «Dersom ikke nemnda endrer syn og fatter et riktig vedtak, tar jeg kontakt med Tveter, Kredittilsynet og riksdekkende media for å belyse hvor «korrupt» nemnder opererer». Til dette vil Reklamasjonsnemnda bemerke at den fatter sine vedtak på grunnlag av fremlagt skriftlig dokumentasjon og uten hensyn til trusler fra verken klagere eller eiendomsmeglingsforetak.
I denne konkrete saken har imidlertid Nemnda etter å ha vurdert anken, besluttet at to punkter skal tas opp til fornyet behandling, da vurderingen av disse to forholdene ikke kommer til uttrykk i Nemndas bemerkninger. Dette gjelder:
1. Villedende markedsføring – utbyggingspotensial i kjeller
2. Nytt el-anlegg fra 1997/1998.
Når det gjelder klagen over villedende markedsføring pga. opplysningene i salgsoppgaven om «stort potensiale» for utbygging av kjelleren, tar Reklamasjonsnemnda utgangspunkt i at Nemnda generelt har lagt til grunn at slike uttalelser må ha forankring i de faktiske forhold. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det i dette tilfellet vanskelig sies at det foreligger «stort» potensiale for utnytting av kjelleren, og innklagede må få en viss kritikk for denne språkbruken. Slik Reklamasjonsnemnda ser saken, er det imidlertid en reell mulighet for å utnytte deler av kjelleren til beboelse slik at innklagedes kritikkverdige forhold ikke gir grunnlag for noe økonomisk krav mot innklagede.
Etter klagerens opplysninger erel-anlegget fra 1997, men ifølge taksten er el-anlegget fra 1998. Denne uoverensstemmelsen har ingen betydning for Reklamasjonsnemndas avgjørelse.
Når det gjelder de påståtte opplysningene om nytt el-anlegg fra 1998, så fremgår disse av taksten, men opplysningene er ikke videreført i salgsoppgaven. En eiendomsmegler kan som utgangspunkt basere seg på opplysninger gitt av selger og takstmann, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (Oslo 2005) s. 169. Spørsmålet er imidlertid om innklagede i dette tilfellet har en undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7, som pålegger en plikt til å innhente og kontrollere nødvendige opplysninger «så langt det synes rimelig». Uttrykket «så langt det synes rimelig» har vært oppfattet som et uttrykk for at det måtte foretas en avveining av opplysningenes viktighet for kjøperen og hvor arbeidskrevende en eventuell kontroll vil være for megleren, jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 44. Når det gjelder omfanget av «nødvendige opplysninger» som megler plikter å undersøke og opplyse om, uttales det i NOU 1987:14 s. 75:
«Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Dette kan gjelde også andre forhold enn nevnt i utk. §3-6.»
Den nærmere avgjørelsen av om det er «rimelig» at en eiendomsmegler har en undersøkelsesplikt vil etter rettspraksis særlig avhenge av hva slags opplysninger det er tale om, hvor enkelt megleren kan få tilgang til opplysningene, og hvor kostbart det er å undersøke forholdet, jf. Rt. 1988 s. 7, Rt. 1995 s. 1350.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan det neppe generelt kreves at en eiendomsmegler undersøker det elektriske anlegget. I et tilfelle der det gjelder en eldre bolig, men hvor det i taksten er opplyst at el-anlegget er av nyere dato, må det imidlertid forventes at eiendomsmegler foretar nærmere undersøkelser av riktigheten av opplysningene og eventuelt korrigerer feilaktige opplysninger gjennom salgsoppgaven. Når innklagede i denne saken har unnlatt å gjøre dette, har han etter Reklamasjonsnemndas oppfatning forsømt seg.
Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda har vært i tvil om hvor langt ansvaret dermed rekker, men er kommet til at tapet må være lik verdien av et sikringsskap oppgradert til forventet standard fra 1998.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved bruken av formuleringen «stort potensiale» og ved ikke å undersøke opplysningene om el-anlegg fra 1998.
Oslo, den 29. januar 2008
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |