Klage nr. 2019149

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS (avd. Rygge)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger         

Saksfremstilling:

I september 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Det er anført en rekke forhold som klageren mener er i strid med god meglerskikk. Klageren har særlig anført at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om at hybelen var godkjent av kommunen. Megleren burde også ha undersøkt forholdene nærmere før opplysningen ble inntatt i salgsoppgaven. I tillegg anføres det at innklagede forledet klageren til å tro at forholdet var i orden, samt at innklagede presset klageren til å underskrive kjøpekontrakten. Klageren krever erstatning for påløpte advokatutgifter, kostnader ved bruk av tolk og tapte leieinntekter.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I salgsoppgaven står det at «Eiendommen har en godkjent utleiedel» og at det var en «leiligheten med tilhørende hybel». Det fremgår også av selgers egenerklæring at eiendommen selges med utleiemuligheter. Når boligen markedsføres med utleiemuligheter, må hybelen være godkjent for utleie. Megleren ble spurt flere ganger om hybelen var godkjent og ga hver gang et bekreftende svar. Megleren fortalte også at det fantes papirer på godkjenningen. 

Klageren ble forelagt et dokument som innklagede mente viste at hybelen var godkjent for utleie. Etter å ha henvendt seg til kommunen fikk klageren vite at det var en tillatelse til å foreta bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og ikke en godkjennelse av hybelen som utleieobjekt. Megleren lot som om det var en skriftlig bekreftelse på at hybelen var godkjent, i forsøk på å få klageren til å signere kjøpekontrakten.

For det første har megleren misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi feilaktige opplysninger om at hybelen var godkjent av kommunen.

For det andre burde megleren ha undersøkt nærmere om hybelen var godkjent før opplysningen ble inntatt i salgsoppgaven.

For det tredje har innklagede presset og truet klageren til å underskrive kjøpskontrakten. Klageren viser til flere e-poster og brev fra innklagede der det ble truet med dekningssalg dersom klageren ikke signerte kjøpekontrakten.

For det fjerde har innklagede forledet klageren med falske papirer til å tro at forholdet var i orden.

Innklagede hevder at det ikke foreligger erstatningsansvar da dette er en sak mellom klageren og selger. Det er klageren uenig i. Megleren er ikke bare part i saken, men også ansvarlig for at saken oppstod. Det kreves at innklagede dekker de påløpte advokatutgiftene på
kr 31 250, samt kostnadene ved bruk av tolk. I tillegg kreves erstatning for tapte leieinntekter på kr 100 000–150 000.

Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det vises til takstrapporten der det stod at «[d]et er ikke søkt om innredning av kjeller». Innklagede erkjenner at opplysningen i salgsoppgaven om at eiendommen hadde en godkjent utleiedel, var feil. Da feilen ble oppdaget, la megleren ned mye tid og arbeid sammen med selger, i et forsøk på å få hybelen godkjent. At forsøket ikke lyktes, skyldtes ikke meglerens manglende innsats. Innklagede mener at den feilaktige opplysningen i salgsoppgaven er en sak mellom innklagede og selger.

Da klageren verken ønsket å signere kjøpekontrakten eller overta eiendommen, sendte innklagede i henhold til vanlig prosedyre et standardbrev om dekningssalg. Det var ikke et trusselbrev, slik klageren hevder. Innklagede har ved flere anledninger oppfordret klageren til å signere kjøpekontrakten, men har selvsagt ikke kommet med trusler. Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagers påstand om bruk av falske papirer.

Innklagede fikk opplyst at det ble foretatt et hevingsoppgjør mellom selger og klageren ved årsskiftet 2018/2019. Innklagede var ikke en del av forhandlingene. Etter innklagedes mening måtte et krav om dekning av advokatutgifter bli fremlagt under disse forhandlingene. Siden konflikten stod mellom selger og klageren, er erstatningskravet til dekning av advokatutgiftene innklagede uvedkommende.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem for så vidt gjelder meglers håndtering av oppdraget, men at erstatningskravet ikke fører frem.

Meglers håndtering av oppdraget vedrørende hybelen

Når det gjelder hybelen, er det på rene at den ikke var godkjent, og at det her var en positivt uriktig opplysning i salgsoppgaven. Selger hadde i egenerklæringsskjemaet krysset av for nei på spørsmål om hybelen var godkjent. I en slik situasjon må en megler foreta nærmere undersøkelser. Da dette ikke ble gjort, har megler her klart ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

I tillegg kan megler kritiseres for sine forsøk vis á vis kommunen for å forsøke å ordne opp i forholdet vedrørende hybelen. Nemnda forstår det slik at megler i den prosessen ga uriktige opplysninger til kommunen, noe som førte til at kommunens første vedtak om godkjennelse ble omgjort etter befaring. Meglers håndtering her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Andre forhold

Klageren har gjort gjeldende at han ble presset og truet til å skrive under kjøpekontrakten. Nemnda nevner først at bindende avtale var inngått da klagerens bud var akseptert, og at det senere kontraktsmøtet og signering av kontrakten langt på vei er en formalitet. Det er ikke dokumentert at megler i denne forbindelse truet klageren til å underskrive kjøpekontrakten.  

Erstatningskravet

Klageren har fremsatt krav om erstatning for utgifter til advokat (kr 31 250), kostnader for bruk av tolk og tapte leieinntekter (kr 100 000–150 000).

Det er på det rene at klageren og selgeren ble enige om å heve kjøpet og kom til enighet om et hevningsoppgjør. Innklagede eller megleren var ikke involvert i dette.

Nemnda har klar praksis på at dersom en kjøper inngår en avtale om hevningsoppgjør uten å involvere innklagede, kan ikke kjøperen «snu seg» mot megler/innklagede og kreve det han ikke fikk ved hevningsoppgjøret, av innklagede, jf. nemndas avgjørelser RFE-2016-3 og
RFE-2019-66.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS (avd. Rygge) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten og handlet i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.