Klage nr. 2019093
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Askøy
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2017 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at det var en hybelleilighet i kjelleren. Senere viste det seg at kjelleren var ulovlig innredet, og klageren anfører at megleren har gitt manglende og uriktige opplysninger. Klageren krever at hun tilkjennes erstatning, og at denne skjønnsmessig fastsettes til kr 150 000.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Hybelleiligheten
På første side i salgsoppgaven sto det at det var en «[e]nebolig med hybelbolig». Det samme sto på side 2 og 9. På side 9 sto det at «[h]ybelleiligheten … frem til nylig vært utleid for 7000 kr i mnd». Først på side 13 sto det at «[d]eler av hybel … tidligere [hadde] vært en del av husets hoveddel», og at «[d]enne delen søkt eller godkjent av [kommunen] men … nå [var] en del av hybelen og omgjort til rom for varig opphold». Klageren var usikker på hva dette betydde, og spurte derfor megleren på visningen. Megleren svarte at det ikke var noe problem, og at alt klageren trengte å gjøre, var å opprette en forbindelse mellom husets hoveddel og hybelen. Da klageren hadde kjøpt huset, gjorde hun som megleren sa, og opprettet en forbindelse mellom hoveddelen og underetasjen. Etter en befaring fra kommunen viste det seg at det var ulovlig å bruke kjelleren som hybelleilighet.
Siden det på flere steder i salgsoppgaven sto at det fulgte med en hybelleilighet, har megleren gikk uriktige opplysninger. Det sto i den siste godkjente tillatelsen som kommunen ga i 1968, at det «ikke [kunne] innredes selvstendig hybelleilighet i kjeller». Klageren mener at boligen ble solgt på feil premisser.
I tillegg har megleren gitt manglende opplysninger. Skrivet fra kommunen burde vært tatt med i salgsoppgaven. I et skriv fra kommunen fra 1962 sto det at «[d]en fremste delen av kjelleren … ikke [kunne] godkjennes som oppholds- eller arbeidsrom i lovens forstand. Det samme sto i skrivet fra 1968. Her hadde selgeren bygd kjøkken, som nå må rives. En hybelleilighet forutsetter at det er et kjøkken, og det var derfor villedende markedsføring fra megleren å skrive at selgeren hadde hatt kr 7 000 i leieinntekter i måneden.
Da selgeren kjøpte boligen i 2008, sto det i FINN-annonsen at «[i]nnredning av underetasjen til utleieleilighet og terrasse … ikke [var] byggemeldt til [kommunen]. Dette beviser at selgeren var kjent med forholdet, selv om han i egenerklæringsskjemaet skrev at han ikke visste om hybelen var godkjent av kommunen. Klageren mener derfor at megleren visste at hybelen ikke var godkjent.
Andre kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget
Megleren markedsførte boligen med at det var varmekabler på badet. Det stemmer ikke, og klageren føler seg lurt av megleren. Megleren må ha et ansvar når det som står i salgsoppgaven, er feil. I tillegg har klageren etter overtakelsen oppdaget fire vannlekkasjer som hadde pågått i flere år før kjøpet. Lekkasjene skyldes at det ikke var brukt membran til verken toalett, vask eller dusj.
Klageren fikk i Finansklagenemnda medhold i sitt krav om prisavslag på kr 34 975 for å få omsøkt kjelleren. Selv om klageren har fått dekket utgiftene sine, føler klageren seg lurt av innklagede, og prisavslaget gjør heller ikke opp for all den frustrasjonen saken har medført. Klageren krever erstatning, og at beløpet skjønnsmessig fastsettes til kr 150 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Hybelleiligheten
Klageren anfører at opplysningene om at deler av hybelen ikke var godkjent, «først» kom på side 13 i salgsoppgaven. Innklagede mener hele salgsoppgaven er viktig, og at klageren ikke kunne legge mer vekt på det som sto på enkelte av sidene. Det megleren skrev på side 13, var at ved å åpne opp mellom underetasjen og hoveddelen, ville ikke underetasjen lenger være en selvstendig boenhet, og den kunne dermed lovlig leies ut som en hybel. Ved å åpne opp mellom underetasjen og hoveddelen, kom boligen under et annet regelverk enn da underetasjen fremsto som en egen boenhet. Klageren kjøpte altså en bolig med en hybel, og det var opplyst om at det var visse uregelmessigheter rundt hybelen. Det at klageren spurte megleren hva dette innebar, viser at klageren gjorde seg kjent med forholdet.
Skrivene fra 1962 og 1968 er for øvrig opplysninger som ikke medfulgte megleropplysningene fra kommunen. Det kan ikke forventes at en megler på eget initiativ skal undersøke om det finnes gamle vedtak i boligmappen i arkivet til kommunen, med mindre megleren får mistanke om noe.
Når det gjelder kravet om erstatning, har ikke klageren lidt noe økonomisk tap. Boligen kan i dag selges uten forbeholdene som megleren inntok i salgsoppgaven. Klageren fikk uansett i Finansklagenemnda medhold i sitt krav om prisavslag mot forsikringsselskapet til selgeren.
Andre forhold ved meglerens håndtering av oppdraget
Det er beklagelig at klageren nå opplever vannlekkasjer, men dette er åpenbart utenfor meglerens ansvarsområde. At det var varmekabler på badet, må megleren ha tatt inn etter anvisning fra selgeren som har godkjent salgsoppgaven. Begge disse forholdene må klageren ta med selgeren.
Innklagede erkjenner ikke ansvar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Hybelleiligheten
Nemnda finner det klart at meglers markedsføring av boligen hvor hybelleiligheten er fremhevet flere steder, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og god markedsføringsskikk, jf. markedsføringsloven § 2. Hybelleiligheten er blant annet beskrevet på side 3 og 4 i salgsoppgaven og under informasjon om eiendommen. Opplysningene om hybelleiligheten var uriktige, og selgeren hadde krysset av i egenerklæringen for at han ikke visste om den var godkjent.
Innklagede har vist til det som står i salgsoppgaven på side 13 om at deler av hybelen angivelige ikke var godkjent. For det første er det som står her uklart. For det andre kan nemnda slutte seg til følgende uttalelse i Finansklagenemndas vedtak i saken:
Vurderingen av om forholdet ble tilstrekkelig opplyst må tas i hvordan opplysningene fremstod og måtte forstås av den gjengse boligkjøper. På bakgrunn av opplysningen legger vi til grunn at megler var fullt innforstått med ulovligheten. Etter vårt syn gir opplysningen i prospektet lite mening, og gir uttrykk for begrepsforvirring hos megler. Opplysningen kan forstås på flere måter, men det opplyses i alle tilfeller ikke klart og tydelig om ulovligheten som nå er avdekket.
Vannlekkasjen
Nemnda finner at megleren ikke kan ha noe ansvar for vannlekkasjen, da det ikke er noe som tilsier at han var kjent med den.
Varmekabler
På dette punkt er saken ikke tilstrekkelig opplyst til at nemnda kan ta stilling til om klageren har noe krav her.
Erstatningskravet
Klageren har krevd 150 000 kroner i erstatning. Et grunnvilkår for erstatning er at klageren har lidt et økonomisk tap.
Det er på det rene at klageren fikk medhold i Finansklagenemnda i at hun hadde krav på prisavslag kr 34 975 for å få omsøkt kjelleren. Nemnda kan derfor ikke se at hun har lidt noe økonomisk tap.
Det klageren krever i erstatning, er begrunnet med at hun føler seg lurt, og den frustrasjon som saken har medført. Dette er følgelig et krav om erstatning for ikke-økonomisk tap eller tort og svie. Slike krav ligger det utenfor nemndas mandat å ta stilling til.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Askøy har opptrådt i strid med god meglerskikk og god markedsføringsskikk ved sin markedsføring av hybelleiligheten. For øvrig fører klagen ikke frem.