Klage nr. 2019096-2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Oslo Residens Frogner

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2015 kjøpte klageren en eiendom som innklagede formidlet. Eiendommen hadde vært brukt som antikvitets- og gullsmedforretning siden 1960-tallet, og klageren planla å bruke lokalet til utsalg av antikviteter og brukte møbler. I 2018 solgte han eiendommen til et ektepar som planla å leie ut lokalet til advokatfirmaet sitt, uten at noen megler foresto salget. Senere viste det seg at eiendommen ikke var godkjent som næringslokale, og kjøperne måtte ut med store kostnader for å søke om bruksendring, slik at lokalet kunne brukes som advokatkontor. Det er varslet at kjøperne vil kreve erstatning av klageren for kostnadene kjøperne er påført som følge av de uriktige opplysningene.

Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser, og dermed funnet ut at eiendommen ikke var godkjent som næringslokale. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning tilsvarende det han må betale i erstatning til kjøperne.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren solgte eiendommen i 2018, fikk kjøperne se salgsoppgaven som innklagede utarbeidet i 2015. Flere steder i salgsoppgaven sto det at det var et næringslokale. Kjøperne var i tillegg kjent i området, og de var derfor klar over at eiendommen hadde vært brukt til næringsvirksomhet i mange år. Da kjøperne satte i gang arbeider med å gjøre om lokalet til advokatkontor, viste det seg at det ikke hadde vært søkt om bruksendring siden oppføringen i 1911. Siden den gang har lokalet hatt status som «bod» og «garasje». Kjøperne måtte på grunn av dette ut med store kostnader for å søke om bruksendring og få lokalet godkjent til næring.

En megler har plikt til å innhente og kontrollere opplysninger. Klageren har undersøkt hva som er vanlig blant meglere i dette området, og det er fast praksis å undersøke siste godkjente byggetegninger for å avklare om bruken er lovlig. Dette gjelder særlig i lokaler i kjeller- eller loftetasje, slik som her, hvor lokalet ligger i en høy underetasje. Hadde megleren gjort slike undersøkelser, ville han funnet ut at lokalet ikke var godkjent. Megleren har derfor opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Det er varslet at kjøperne vil kreve erstatning av klageren for kostnadene kjøperne er påført som følge av de uriktige opplysningene Kostnadene med å få lokalet godkjent til næringsformål, er estimert til kr 735 000. Da er ikke tapte leieinntekter medregnet. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning tilsvarende det han må betale i erstatning til kjøperne.

Innklagede har i korte trekk anført:

Formålet til klageren var å bruke lokalet til samme formål som lokalet hadde vært brukt til siden 1960-tallet. Det ble ikke rettet kritikk mot megleren mens klageren var eier av lokalet. Innklagede legger derfor til grunn at lokalet oppfylte forventningene hans. Først da klageren opplevde pågang fra kjøperne, fant klageren ut at han hadde noe å beklage seg over.

Lokalet hadde vært brukt til antikvitetshandel siden 1960-tallet da kjøperne begynte å gjøre om lokalet til advokatkontor. Så vidt innklagede vet, var det ingen problemer med kommunen i denne perioden. Problemene oppsto først da kjøperne skulle gjøre om lokalet for å drive med en helt annen form for næringsvirksomhet. Lokalene var ikke godkjente for varig opphold, og bruk av lokalene som advokatkontor er noe annet enn oppbevaring og fremvisning av antikviteter.

Megleren la til grunn at det hadde vært drevet antikvitetshandel i lokalet i lang tid da han utarbeidet salgsoppgaven. Det var ikke noe ved befaringen eller opplysningene han innhentet som var egnet til å vekke mistanke om at næringsvirksomheten som hadde vært i lokalene siden 1960-tallet, var ulovlig. Tvert om styrket det faktum at gården ble seksjonert i 1988, og det at lokalene ble klassifisert som næringsseksjon i den forbindelse, at lokalene var lovlig innredet. Det samme gjorde brevet fra forretningsføreren til sameiet, som inneholdt utfyllende opplysninger om næringsseksjonen. På grunn av dette hadde ikke megleren noen grunn til å gjøre nærmere undersøkelser i byggetegningene fra 1911. Megleren var derfor ikke kjent med at lokalene der var beskrevet som «garasje» og «bod». Det var for øvrig ingenting ved lokalene som minnet om garasje eller bod.

Selv om megleren ikke hadde noen mistanke om at lokalene var ulovlig innredet, inntok han et rutinemessig forbehold i salgsoppgaven om at det var den faktiske bruken av lokalene som ble beskrevet, og at denne kunne være ulovlig.

Klageren hadde bodd i samme bygning siden 1990-tallet, og han kjente derfor godt til lokalene. På visningen merket megleren fort at klageren hadde større kunnskap om lokalene enn det han selv hadde. Dette ble også gjenspeilet i kjøpekontrakten, hvor det ble tatt inn at klageren eide en annen seksjon i bygget, og derfor hadde «god kjennskap til seksjonen, sameiet og driften av eiendommen for øvrig». En meglers undersøkelses- og opplysningsplikt avhenger av hva megleren med rimelighet kan forutsette om kjøperens kjennskap til salgsobjektet. I denne saken kunne megleren forutsette at klagerens kjennskap var stor og detaljert.

Det kan virke som at klageren mener at megleren skulle ha kvalitetssikret innholdet i brevet fra sameiets forretningsfører, som ble tatt inn i salgsoppgaven. Innklagede er ikke enig i det. Det er for mye å kreve at en megler skal kvalitetssikre en advokats uttalelser om juridiske spørsmål. I juridiske spørsmål er det megleren som trekker på advokatens kompetanse, ikke omvendt.

Innklagede bestrider at det er fast meglerpraksis å undersøke siste godkjente byggetegninger for å avklare lovlig bruk. Fast meglerpraksis er å undersøke lovlighet nærmere hvis en normalt aktsom megler får berettiget mistanke om ulovlighet. Slik var det ikke i denne saken. Det hadde vært drevet antikvitetshandel i lokalene siden 1960-tallet, og megleren hadde ingen oppfordring til å undersøke om denne næringsvirksomheten ble lovlig etablert. Undersøkelsesplikten strekker seg ikke så langt som klageren anfører.

Megleren har etter dette ikke misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og for øvrig opptrådt i tråd med god meglerskikk. Innklagede bestrider erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises da det dreier seg om næring.

Nemnda har kommet til at det fremgår av sakens opplysninger at det her dreier seg om salg av en næringseiendom. I henhold til vedtekter for nemnda punkt 1.4 andre ledd behandles klager fra næringsdrivende normalt ikke. Nemnda finner ikke grunnlag for å gjøre unntak for dette. Den aktuelle seksjonen er for øvrig registrert som en næringsseksjon i salgsoppgaven og betegnet som kontorlokale.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.