Klage nr 2019132
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS (avd. Ski)
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
I 2017 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet. Etter kjøpet oppdaget klageren en rekke feil og mangler som det ikke var blitt opplyst om i salgsoppgaven. Klageren anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt. Klageren krever erstatning for påløpte og fremtidige reparasjonskostnader.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Det var en rekke feil og mangler ved boligen som det ikke var opplyst om i salgsoppgaven. For det første var det takdrypping i underetasjen, som følge av manglende membranbeslag under inngangsdøren. En skaderapport bekreftet også at det var skader på takesshimling i kjellerrom og laminatgulvet i gangen i kjelleren. Videre var det åpent rundt nedslagsrøret i kjellerrommet, i tillegg til et stort hull i taket i siderommet i første etasje. Det ble også oppdaget en gammel skade i taket i retning varmtvannsberederrom, samt at det var åpent i enden av loftsrommet. I tillegg vil det være nødvendig å få malt taket i stua. Det stod dessuten i salgsoppgaven at boligen hadde kjøkkenventilator, men viften manglet.
Megleren burde foretatt en bedre kvalitetssikring av salgsoppgaven, tatt i betraktning at det var tale om en dyr bolig. Klageren trodde ikke det var lovlig å selge boligen «as is» lenger, og at megleren og selgeren dermed skulle ha opplyst om feilene. I salgsoppgaven stod det at «Sum teknisk verdi bygninger» var kr 4 200 000, og klageren har dermed betalt kr 800 000 mer enn det som var teknisk verdi. Det kan stilles spørsmål om megleren har beregnet «teknisk overpris».
Under visningen var det ikke tid til å åpne tildekkede konstruksjoner for å avdekke manglende membranbeslag, feil bak og over himlingsplater, tidligere skade i retning varmtvannsberederrom og skader på laminatgulvet.
Det bemerkes at kjøperen har fremsatt en reklamasjon mot selgers eierskifteforsikringsselskap. Eierskifteforsikringsselskapet har på bakgrunn av en helhetsvurdering kommet til at kravet til klageren ikke fører frem, og at selgeren ikke er ansvarlig for manglene.
Klageren anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever at innklagede dekker de påløpte og fremtidige reparasjonskostnadene.
Innklagede har i korte trekk anført:
Saken dreier seg om kjøper-selger forhold og må således løses med selgeren eller selgers eierskifteforsikringsselskap.
Salgsoppgaven
inneholdt alle opplysninger som fremgår av eiendomsmeglingsloven
§ 6-7 andre ledd. Det stod i
salgsoppgaven at boligen ble solgt «as is», og med denne klausulen ble risikoen
for feil og mangler overført på klageren.
Megleren hadde ikke inngående kjennskap om boligen, og hadde verken kunnskap eller mistanke om de aktuelle feilene. Enkelte av feilene ble først avdekket etter at konstruksjonen ble åpnet. Det vises til NOU 2006:1 side 118 der det slås fast at det ikke stilles krav om at eiendomsmegleren skal være bygningskyndig. Klageren kunne ikke forvente at megleren åpnet opp konstruksjonene i boligen for å avdekke eventuelle skjulte feil og mangler.
Boligen ble solgt slik den fremstod med skader på takess og laminatgulv, hull i taket på siderommet og malingen i stuetaket. Forhold som var synlige må det legges til grunn at klageren ble kjent med under befaringen. Slike forhold vil ikke nødvendigvis omtales i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Innklagede vil også bemerke at teknisk verdi ikke er det samme som markedsprisen for boligen. Det er ikke uvanlig at boliger selges for en høyere pris enn den tekniske verdien.
Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og opptrådt
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har begrunnet klagen med at han (kjøperen) etter kjøpet oppdaget en rekke feil og mangler som det ikke var opplyst om i salgsoppgaven. Nemnda har kommet til at disse forholdene er et kjøper-selger forhold, og at det ikke er noe som tilsier at megler var kjent med de nå påviste mangler. Megler er heller ikke bygningskyndig.
Nemnda nevner også at endringene i avhendingsloven § 3-9 om at det ikke lenger kan selges en bolig «som den er» eller med tilsvarende alminnelige forbehold, ikke har trådt i kraft. Men denne endringen ville uansett ikke hatt noen betydning for meglerens ansvar her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.