Klage nr. 2019138
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Romerike Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Kløfta)
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
I juni 2019 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Klagernes finansiering var betinget av at de fikk solgt én av sine to leiligheter innen overtakelsen. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke sørge for at budet inneholdt forbehold om finansiering. I tillegg burde megleren ha informert selgeren om at klagerne hadde et slikt forbehold. Klagerne endte med å trekke seg fra kjøpet da de forstod at finansieringen ikke ville la seg gjennomføre, og det ble gjennomført et dekningssalg. Klagerne krever at innklagede dekker erstatningskostnadene knyttet til dekningssalget.
Innklagede bestrider klagernes påstander. Erstatningskravet må avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
På visning 9. juni
2019 ble megleren informert om at finansieringen ville være betinget av at
klagerne fikk solgt én av sine to leiligheter. Megleren ble også opplyst om
dette av klagernes bankrådgiver både per telefon og SMS. Den 16. juni 2019
innga klagerne bud på
kr 4 900 000 uten forbehold.
Klagerne visste ikke hva de skulle skrive under forbehold.
Budet ble avvist, og påfølgende dag sendte megleren en SMS om at selger ønsket å gi et motbud på kr 5 190 000. Det ble samtidig informert om at det var satt opp ny fellesvisning, noe klagerne følte ble gjort for å sette dem under et tidspress. Megleren oppfordret klagerne til å ta kontakt med selgeren for å diskutere pris. Klagerne sendte en SMS direkte til selger, der de uttrykte et ønske om å kjøpe boligen for kr 5 190 000, noe selger aksepterte. Da megleren senere ba dem om å legge budet inn i «bud-appen», spurte klagerne hva de skulle innta som forbehold. Megleren svarte at de skulle skrive ønsket overtakelsesdato, samt at kjøkkenbord skulle medfølge boligen.
Etter at budet var lagt inn i «bud-appen», fant klagerne ut at budet ikke inneholdt forbeholdet om finansiering. Dagen etter informerte klagerne om at de ikke var i stand til å gjennomføre kjøpet, da finansieringen ikke kunne la seg gjennomføre. Dette fikk megleren også bekreftet da hun kontaktet banken. Det er ikke riktig at klagerne angret på kjøpet.
For det første skulle megleren, som den profesjonelle part, ha sørget for at klagerne inntok et forbehold om finansiering. Megleren har en uomtvistet plikt til å ivareta begge parters interesser, herunder å avklare finansiering og eventuelle sentrale forbehold. Det vises i den forbindelse til LE-2015-7588 og LG-2017-98764. Megleren ville ha vært klar over dette dersom de lovpålagte kravene til budgivningshåndtering var overholdt.
For det andre burde megleren håndtert budgivningen, og ikke latt det gå gjennom oppdragsgiver, jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd siste punktum.
For det tredje burde megleren ha informert selgeren om at klagerne hadde finansieringsforbehold, og at det var høy sannsynlighet for at forbeholdet ville bli aktualisert.
Det har i ettertid blitt foretatt et dekningssalg av boligen, og selger har fremsatt et erstatningskrav mot klagerne på totalt kr 718 334.
Klagerne vil ha fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budgivningen, jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever at innklagede dekker erstatningskostnadene i forbindelse med dekningssalget.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerne fremsatte et direktebud overfor selger uten forbehold om finansiering. Selgeren kan bekrefte at klagerne aldri tok et forbehold om finansiering. I en SMS til megleren skrev klagerne at de «angrer på huskjøpet». Dersom de tok forbehold, slik de hevder i ettertid, er det vanskelig å forstå hva de angret på. Det vises også til at budet til klagerne ble akseptert. Det er lite sannsynlig at selgeren ville ha akseptert et forbehold om finansiering. Innklagede forstår det slik at klagerne angret på selve huskjøpet, og at de nå ønsker å komme ut av avtalen uten økonomiske konsekvenser for dem.
Det ble inngått bindende avtale da budet ble akseptert av selger, og klagerne var etter dette avskåret fra å inngi forbehold. Meglerens oppgave var kun å formalisere den inngåtte avtalen i «bud-appen». Regelverket knyttet til kontroll av budgivers finansiering og gjennomføring av budgivningen generelt, forutsetter at budet gis til megleren.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Meglers håndtering av budrunden
Det fremstår som uklart om megler var klar over at klagerne måtte selge én leilighet for å kunne kjøpe boligen, noe som i realiteten var et finansieringsforbehold. Megleren gav i så fall ikke noen veiledning i den forbindelse, men anbefalte derimot at klagerne skulle ta direkte kontakt med selgeren. Foranledningen til dette var at det var bestemt en ny visningsdato. Klagerne hadde tidligere inngitt bud uten forbehold som hadde blitt avvist av selger, men selger hadde gitt et motbud på prisantydning.
Nemnda har kommet til at meglers rådgivning og oppfølgning i denne prosessen kan synes noe mangelfull. Hvis megleren var klar over at klagerne måtte selge én leilighet, burde hun gitt råd om muligheten til å ta finansieringsforbehold i bud, og ikke bare henvise klagerne til å ta kontakt direkte med selger.
Erstatningskravet
Det er på det rene at klagerne (kjøperne) fremsatte et bud uten finansieringsforbehold direkte overfor selger som selger aksepterte. Ved aksept av budet fra selgers side var det inngått en bindende avtale, og da klagerne ikke kunne oppfylle den, valgte selgeren å gå veien om dekningssalg.
Klagerne har krevd at innklagede erstatter det tap (kr 718 334) de har lidt som følge av dekningssalget. For at innklagede skal være erstatningsansvarlig må tre vilkår være oppfylt. For det første må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap, og for det tredje må det være adekvat (påregnelig) årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Kravet om økonomisk tap er klart oppfylt. Nemnda tar imidlertid ikke stilling til kravets størrelse.
Selv om meglers rådgivning og oppfølgning i budprosessen var mangelfull, har nemnda kommet til at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det følger av høyesterettspraksis at selv om adferd kan kritiseres, er det likevel rom for kritikkverdig adferd før det kan bli tale om erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. Høyesteretts dom HR-2018-1234-A avsnitt 41.
Nemnda føyer til at selv om megleren hadde opptrådt uaktsomt, er kravet om adekvat årsakssammenheng ikke oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klagerne] gis ikke medhold.