Klage nr. 2019146
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. november 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Ensjø Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Ensjø)
Saken gjelder: Feil og manglende opplysninger, lokkepris, misnøye med saksbehandlingen, oppgjør og overtakelse herunder tilbakehold.
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i mai 2019 med avtalt overtakelse 30. juni. Underveis i budrunden endret selgeren oppfatning av prisforlangende og bud kr 100 000 over prisantydning ble avslått. Megleren informerte budgiver og andre interessenter om den endrede prisantydningen, og det ble annonsert ny visning. Klageren hevder at boligen var markedsført med lokkepris og krever at innklagede skal dekke differansen mellom det aksepterte budet og den første prisantydningen, kr 50 000. Det er i tillegg klaget over meglers håndtering av kontraktsmøte og overtakelsen. Klageren ønsket videre å holde tilbake et beløp til sikkerhet for mangler ved eiendommen. Klagerens instruks ble ikke etterkommet begrunnet i at klageren ikke lengre hadde instruksjonsretten over pengene. Klageren hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede bestrider kravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren deltok i budrunden hvor det kom inn flere bud. Høyeste bud over prisantydning på 2 950 000 ble lagt inn av en annen budgiver. Selgeren takket nei til budet. Prisantydningen ble samme dag oppjustert på FINN, og megler informerte om planer for en ny visning uken etter. Dagen etter budrunden ble klageren oppringt med spørsmål om hun vil kjøpe leiligheten for tilsvarende sum som høyeste bud, inngitt av en annen budgiver, dagen før.
Klageren som hadde god tid, svarte med å avslå motbudet. Hun ville istedenfor vurdere å inngi et lavere bud på vanlig måte. Men da det allerede var satt opp ny visning uken etter, var det ikke mulig for megleren å formidle budet. Klageren ventet til uken etter og endte med å vinne budrunden med et bud på kr 3 000 000.
Klageren gjorde megleren oppmerksom på at hun skulle reise på ferie en uke før avtalt overtakelse, og således var avhengig av at alt var på plass før dette. Det gjaldt både kontrakten og overtakelse. Megleren bekreftet at dette ikke ville bli noe problem, og alt skulle være i orden før klageren dro på ferie. Det ble avtalt kontraktsmøte. Dessverre ble møtet avlyst av megleren da selgeren ikke hadde signert noen kontrakt. Tilsammen tre kontraktsmøter ble avlyst av samme grunn. Klageren ble da bekymret for om de kom til å rekke å gjøre alt klart før hun skulle reise, og tok kontakt med daglig leder som ordnet med mulighet for at selgeren kunne signere elektronisk. Heldigvis klarte klageren å få på plass alle papirene i banken slik at alt var klart til å kunne overta før ferien.
Selgeren og megleren forholdt seg til avtalt overtakelse, og klageren måtte be om utsettelse av overtakelsen til hun var tilbake fra ferie. Dette til tross for at klageren ved flere anledninger hadde nevnt at hun ikke var i landet på dette tidspunktet noe som også var bekreftet av megler. Megleren foreslo at klageren kunne gi fullmakt til en annen som kunne bistå ved overtakelsen, men klageren ønsket å overta selv. Det ble foreslått at selger kunne signere sin side, og at klageren kunne tilbakedatere sin overtakelse når hun kom hjem fra ferie.
Etter mye frem og tilbake godtok selger å utsette overtakelsen.
Under overtakelsen var megleren på ferie og stilte med stedfortreder uten fullmakt. Det viste seg da at det var mange dokumenter som ikke var signert. Megleren raste igjennom disse papirene, viste frem boden og dro.
Klageren fant flere feil ved leiligheten, men ble fortalt at det var for sent å holde tilbake penger. Dette syntes klageren var rart all den tid megleren som var tilstede på overtakelsen, ikke skulle vært der og nevnte at han manglet fullmakt. Det ble heller ikke opplyst noe om dette til klageren på overtakelsen, som skjedde i all hast.
Klageren ønsker å få fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning med kr 50 000, tilsvarende mellomlegget mellom lokkeprisen (prisantydningen i første budrunde) og kjøpesummen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budrunden fant sted 28. mai 2019. Høyeste bud lå på kr 3 050 000 dvs. kr 100 000 over prisantydningen. Høyeste bud var inngitt av en annen budgiver. Dagen etter budrunden ønsket selger at eiendomsmegler skulle ringe til klageren som hadde vært budgiver 2 og høre om de var villige til å kjøpe boligen for en pris tilsvarende høyeste bud dagen før. Klageren ønsket ikke et slikt motbud, men ville i stedet ta kontakt selv, om det ble aktuelt med nytt bud.
Det ble deretter annonsert ny visning. I etterkant av annonsert visning ble det inngått avtale om kjøp til en pris på kr 3 000 000 med overtakelse 30. juni.
Klageren ønsket at eiendomsmegleren skulle undersøke mulighetene for en tidligere overtakelse med selger, men var innforstått med at det var avtalt overtakelse 30 juni, og at en endring av overtakelsesdato ville kreve enighet mellom partene. Selger bodde i utlandet, og det var av den grunn usikkert om det lot seg gjennomføre med en tidligere overtakelse. Selger ville derfor ikke binde seg til dette. Eiendomsmegleren har ikke på noe tidspunkt gitt klageren løfte om å få flyttet avtalt overtakelsestidspunkt. Megleren tok kontakt med selgeren, som etter mye korrespondanse, aksepterte å utsette overtakelsen. Det har ikke blitt oppfordret til noen form for tilbakedatering av overtakelsesprotokollen.
Ansvarlig megler stilte på overtakelsen i utførende meglers sted. Dokumentene som ble fylt ut på overtakelsen var det enighet om å signere da, ettersom disse ikke tidligere var returnert som forespurt.
Feil eller manglende opplysninger om eiendommen, skjulte mangler ved eiendommen
Det er uklart hvilke feil klageren har oppdaget, og hvilke forhold klageren mener innklagede skulle hatt kjennskap til og opplyst om ved salget. Eiendomsmegleren foretok de undersøkelser og innhentet den dokumentasjonen hun var forpliktet til. Hun hadde ikke kjennskap til eiendommen utover det som fremgikk av salgsdokumentasjonen.
Meglers håndtering av budrunden
Innklagede forstår det slik at klageren har innvendinger til eiendomsmeglerens opplysning om at de ikke kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12 neste virkedag etter siste annonserte visning. Dette hadde sin bakgrunn i formidlingsforbudet regulert i eiendomsmeglingsforskriftens § 6-3, 3. ledd. Klager ble informert om at hun gjerne kunne legge inn bud, men at akseptfristen måtte være innenfor regelverket for at meglerforetaket kunne formidle det til selger.
Markedsføring av eiendommen/lokkepris
Selger hadde akseptert salgsoppgaven med prisantydning kr 2 950 000 ved annonseringen av boligen. I tillegg hadde eiendomsmegleren informert selgeren om viktigheten av å sette prisantydningen i tråd med det hun var villig til å selge for. Selgeren bekreftet at hun var innforstått med dette ved signering av oppdragsavtalen. Videre ble det bekreftet ved godkjenning av markedsmateriell og salgsoppgave pr. e-post. Under budrunden endret selgeren standpunkt til prisforventningen og informerte megleren om at hun nå ikke lenger var villig til å selge for under kr 3 100 000. Dette var nye opplysninger for megleren som ble henvist til å håndtere situasjonen på best mulig måte. Prisantydningen ble korrigert i tråd med selgers nye prisforventning så raskt som mulig, samt at budgiverne ble informert. Innklagede kan ikke se at det representerer noe brudd på meglers plikter eller at eiendomsmegleren i dette tilfelle kunne ha håndtert situasjonen annerledes.
Meglers opptreden ved kontraktsmøte/utforming av kjøpekontrakten
Kontraktsmøte måtte dessverre utsettes i påvente av mottak av nødvendige dokumenter i signert stand fra selger. Selger var bosatt i utlandet, og prosessen tok av den grunn lengre tid enn forutsatt. Det ble aldri gitt uttrykk for at det var noen form for usikkerhet knyttet til gjennomføringen av handelen, hverken fra selgeren eller eiendomsmeglerens side. Innklagede gjorde det de kunne for å sikre fremdrift, samt forklarte klageren hva som forårsaket forsinkelsen.
Overtakelse/tilbakehold av oppgjør
Etter overtakelsen, men før oppgjørstidspunktet, ytret klageren ønske om å holde tilbake deler av kjøpesummen som sikkerhet for mangler hun mente å ha avdekket ved eiendommen. Instruksjonsretten over pengene var på dette tidspunkt gått over fra kjøper til selger. Klagerens instruks kunne derfor ikke etterkommes, og klageren ble informert om dette.
På bakgrunn av overstående og øvrig dokumentasjon mener innklagede at de har opptrådt i henhold til lov og forskrift, herunder kravet til god meglerskikk. Det foreligger derfor ikke rettslig grunnlag for krav på erstatning. Innklagede kan uansett ikke se at der er godtgjort noe økonomisk tap, ei heller gitt noen redegjørelser for erstatningsberegningen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Lokkepris?
Klageren har anført at eiendommen ble markedsført med lokkepris, noe innklagede har bestridt. Slik saken er opplyst, var prisantydningen satt på et nivå som selgeren i utgangspunktet kunne akseptere, men selger angret seg senere da hun så den gode responsen i markedet. Hun ønsket da en høyere prisantydning. Dette var nye opplysninger for megler. Det er ikke uvanlig at selger velger å si nei til et bud til prisantydning og heller vil kjøre en ny runde med annonsering, visning m.m. Etter nemndas syn er det ikke noe, slik saken er opplyst, som tilsier at eiendommen opprinnelig ble markedsført med lokkepris, og klagen her kan ikke føre frem.
Budrunden
Når det gjelder adgangen til å formidle bud til selger og andre interessenter, er det bestemmelser om dette i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Det fremgå her at megler ikke kan formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 neste virkedag etter siste annonserte visning.
Nemnda kan for øvrig ikke se at megler kan kritiseres for håndteringen av budrunden.
Skjulte feil og mangler
Dette er et kjøper-selger forhold som klager må ta opp med selger, eventuelt selgers boligselgerforsikringsselskap.
Overtagelse – tilbakehold av oppgjør
Etter overtagelse har en kjøper av en bolig ikke rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen fordi man har oppdaget feil og mangler. Tilbakehold må skje senest på overtagelsesdagen og anmerkes i overtagelsesprotokollen. Det har i denne forbindelse ingen betydning at den som møtte for megleren på overtagelsen ikke hadde noen fullmakter.
Kjøpekontrakten
Når det gjelder omstendighetene rundt inngåelsen av kjøpekontrakten og meglers opptreden under kontraktsmøte, finner ikke nemnda at det er grunn til å kritisere megler nevneverdig her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.