Klage nr. 2019153

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Vestkanten Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Vestkanten)

Saken gjelder:               Økonomi hos kjøper

Saksfremstilling:

I februar 2016 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Boligen ble solgt for 2 900 000 kroner, men kjøperen betalte ikke, og det ble dekningssalg. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av om kjøperen hadde finansieringen i orden. Klageren krever erstatning tilsvarende det tapet hun har lidt som følge av dekningssalget.

Innklagede bestrider klagerens krav. Kravet som klageren har fremsatt er uansett foreldet.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Eiendommen ble solgt etter budrunde 2. mars 2016 for 2 900 000 kroner. Overtakelsen var avtalt til den 29. april 2016. Under budrunden ble det ikke gitt noen opplysninger fra innklagede som skulle tilsi at de som bød på eiendommen, ikke hadde finansieringen i orden.

På overtakelsesdatoen tok klageren kontakt med innklagede for å få bekreftet at kjøpesummen var innbetalt slik at overlevering kunne skje som avtalt. Innklagede opplyste da at de ikke hadde fått kontakt med kjøperen. I løpet av de neste ukene var det jevnlig kontakt mellom partene. Innklagede beroliget klageren med at hun var sikret gjennom både bud og kjøpekontrakt, og at det frem mot oppgjør løp forsinkelsesrenter på beløpet.

Den 15. juni 2016 ble det avholdt et møte hos innklagede hvor det ble anbefalt å sette i gang dekningssalg av eiendommen. Ettersom det nærmet seg fellesferien, ble det anbefalt å avvente til etter denne. Avtale om dekningssalg ble deretter inngått den 13. juli 2016. Eiendommen ble solgt på nytt 8. september 2016 for 2 800 000 kroner, med avtalt overtakelse for ny kjøper den 7. oktober 2016.

Innklagede anbefalte klageren å igangsette inndriving av kravet mot første kjøper.

Det ble deretter tatt ut forliksklage. Men da det ikke ble inngitt tilsvar innen fristen, avsa forliksrådet uteblivelsesdom i klagerens favør. Klageren begjærte så utleggsforretning gjennom namsfogden, men forretningene ble avsluttet uten at de fant midler å ta utlegg i.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom å ikke foreta nødvendige undersøkelser for å få avdekket om kjøperen hadde finansieringen i orden. Noe som igjen har påført klageren et ikke ubetydelig økonomisk tap.

Dersom klageren hadde blitt informert om usikkerheten knyttet til finansieringen av det høyeste budet, ville det vært naturlig og anbefale å gå får det nest høyeste budet på
2 850 000 kroner som ville blitt akseptert.

Det kreves erstatning tilsvarende det tapet klageren har lidt som følge av dekningssalget med 379 412 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Da budet på 2 900 000 kroner ble meddelt selgeren (klageren), ble hun samtidig informert om at budgiveren ikke hadde bankfinansiering, men at kjøpet skulle finansieres gjennom et oppgjør som kjøper skulle motta. Klageren valgte å akseptere budet. Normalt ville det blitt foretatt undersøkelser av kjøperens finansiering hos banken, men det var ikke mulig i et slikt tilfelle som dette. Megleren hadde ingen grunn til å betvile at et slikt oppgjør skulle finne sted. Det var også vanskelig for megleren å innhente bekreftelse på oppgjøret, ettersom oppgjøret var mellom kjøper og en annen privatperson.

Under kontraktsmøtet, før kjøpekontrakten ble signert, opplyste kjøperen selv om at han ville motta et oppgjør som skulle brukes til å finansiere boligkjøpet. Megleren var ikke på noe tidspunkt i tvil om at kjøperens finansiering var i orden, og hadde således ingen foranledning til å foreta nærmere undersøkelser av kjøpers finansiering. Megleren har dermed overholdt sin opplysnings- og undersøkelsesplikt.

Innklagede anfører at kravet som klageren har fremsatt uansett er foreldet. Det må legges til grunn at klageren senest fikk den nødvendige kunnskap 1. mai 2016, slik at en eventuell tilleggsfrist også har utløpt.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Foreldelse

Innklagede har anført at eventuelle erstatningskrav er foreldet. Nemnda er ikke enig i det. Det dreier seg om erstatning i kontraktsforhold, og foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. § 10 kommer til anvendelse. Spørsmålet er når klageren hadde rimelig grunn til å gå til søksmål. Konkret er det spørsmål om hun hadde tilstrekkelig kunnskap mer enn tre år før hun avbrøt foreldelsesfristen 7. august 2019 ved klagen til nemnda. Etter nemndas syn hadde hun i hvert fall ikke tilstrekkelig kunnskap før dekningssalget ble gjennomført 8. september 2016.

Manglende informasjon om kjøpers finansiering

Det var på det rene at den opprinnelige kjøperen av boligen ikke skulle finansiere kjøpet via bank eller ved avtale om salg av annen bolig, men via et oppgjør kjøperen skulle motta. I en slik situasjon måtte megleren ha informert klageren (selger) om budgivers måte å finansiere boligen på og risikoen ved å akseptere et slikt bud.  Det er noe uklart hvilken informasjon megler ga om dette til selger før budaksept, men det er her megler som den profesjonelle part som må kunne dokumentere at slik informasjon ble gitt i tide. Det har ikke blitt fremlagt noen dokumentasjon som viser at dette ble gjort.

Konklusjonen blir at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og også har handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede blir derfor erstatningsansvarlig for det tap klageren har lidt. Nemnda påpeker i denne sammenheng at det etter forsøk på rettslig inndrivelse overfor kjøperen er på det rene at vedkommende ikke er søkegod.

Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen fullt ut, men mener at det må forventes at partene vil kunne bli enige om det. Klageren har i hvert fall krav på å få dekket
100 000 kroner som er differansen mellom opprinnelig og ny salgssum, og alle meglerkostnader ved dekningssalget. I tillegg kommer rentetap.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Vestkanten Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Vestkanten) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må erstatte [klageren] det økonomiske tapet hun har lidt som følge av meglers forsømmelse.