Klage nr. 2019094
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Olav Martin Jentoft jr.
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Bodø
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 formidlet innklagede salget av klagernes bolig. Boligen ble solgt for kr 3 500 000, men to måneder senere ble boligen videresolgt for kr 450 000 mer. Klagerne anfører at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om at kjelleren var ulovlig innredet, og at dette førte til en lavere salgssum. Klagerne krever at innklagede betaler ham erstatning. Han krever også at vederlaget faller bort i sin helhet.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klagerne har i korte trekk anført:
Innklagede tok over salget av boligen til klagerne etter at et annet meglerforetak hadde hatt boligen ute for salg i fem måneder. I salgsoppgaven skrev megleren at kjelleren ikke var godkjent innredet, og at det kunne komme reaksjoner fra kommunen. Dette var feil. Klagerne (selger) sa til megleren før salget at kjelleren var godkjent innredet, og han fremla tegninger fra kommunen som viste dette.
Boligen ble etter hvert solgt for kr 3 500 000. Kun to måneder senere ble imidlertid boligen videresolgt for kr 450 000 mer. Denne gangen inneholdt salgsoppgaven korrekte opplysninger om at kjelleren var godkjent innredet. Klagerne har innhentet dokumentasjon på at det ikke ble gjort store endringer med boligen før videresalget, og kommunen har bekreftet at kjelleren var godkjent innredet.
Personen som kjøpte boligen da den ble lagt ut for videresalg, var også interessert da klagerne solgte boligen, og han var på to visninger. Grunnen til at han ikke la inn bud tidligere, var på grunn av opplysningene om at kjelleren ikke var godkjent innredet. Dette hadde megleren også sagt på visning. Dette viser at feilen megleren gjorde hadde stor betydning for potensielle kjøpere. Klagerne bestrider for øvrig at han kjenner vedkommende som kjøpte boligen ved videresalget.
En megler har plikt til å innhente og kontrollere opplysninger. I denne saken har megleren gitt feil opplysninger om at kjelleren ikke var godkjent innredet, til tross for at klagerne før salget sa at kjelleren var godkjent, og til tross for at det fremgikk av tegningene fra kommunen. Sannsynligvis har megleren lagt opplysningene som fremgikk av salgsoppgaven som det første meglerforetaket utarbeidet, ukritisk til grunn. Dersom megleren var usikker, burde han kontaktet kommunen og gjort nærmere undersøkelser. En aktsom megler ville gjort det. Han kan ikke «gjemme» seg bak at klagerne godkjente salgsoppgaven. Feilen megleren gjorde førte til at boligen ble solgt for en langt lavere sum.
Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må holdes erstatningsansvarlig for tapet klagerne er påført. Klagerne ber om at nemnda tar stilling til størrelsen på erstatningen dersom de har tilstrekkelige holdepunkter for det. I tillegg krever klagerne at meglerens vederlag faller bort i sin helhet.
Klagerne har fremsatt følgende påstander:
- Klagemotpart har brutt normen for god meglerskikk.
- Klagemotparts rett til vederlag bortfaller.
- Klagemotpart dømmes til å betale sakens omkostninger.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da innklagede tok over etter det andre meglerforetaket, sa klagerne at boligen frem til da hadde vært markedsført med at bruken av kjelleren ikke samsvarte med godkjente tegninger. Megleren tok en titt på dette, og fant ut at han måtte markedsføre boligen på den måten som det andre meglerforetaket hadde gjort. Grunnen til dette, var at han ikke kunne garantere for hva som var godkjent. Boligen hadde ikke ferdigattest, og bruken samsvarte ikke med godkjente tegninger. I tegningene fra kommunen sto det også at fire etasjer ble stemplet som godkjent i 1987. Så vidt innklagede vet, var ikke dette vanlig praksis, og det var heller ikke i samsvar med kravene plan- og bygningsloven stilte på denne tiden. Klagerne hadde for øvrig krysset av i egenerklæringsskjemaet at kjelleren ikke samsvarte med godkjente tegninger, og klagerne godkjente salgsoppgaven. Takstmannen var også tydelig på at forholdet ikke var i orden.
Megleren er alltid oppmerksom når han formidler salg av trebygninger med mer enn tre etasjer. Det stilles strenge krav når en fjerde etasje skal godkjennes i slike bygninger, på grunn av brannsikring. Innklagede mener at uttalelsen fra kommunen som advokaten til klagerne har innhentet, ikke gjenspeiler normal saksgang for godkjenning av en fjerde etasje. . Når innredningen ikke stemmer med godkjente tegninger, og det heller ikke foreligger ferdigattest, har en megler plikt til å videreformidle denne informasjon til interessentene. Det bestrides at salgsoppgaven og teksten vedrørende kjelleren er tatt fra den forrige salgsoppgaven. I egenerklæringen og taksten sto det at kjelleren ikke var godkjent.
Videre bestrider innklagede at han som kjøpte boligen etter videresalget, noen gang var på visning. Det var få interessenter, og det var derfor lett for megleren å holde oversikt over hvem som var til stede. Klagerne kjenner for øvrig denne personen.
Megleren har etter dette gitt korrekte opplysninger om kjellerarealet. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning og krav om vederlagsnedsettelse etter påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til klagen ikke førte frem.
Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren forut for salget burde foretatt nærmere undersøkelser i kommunen om hva som var status vedrørende kjelleren, det vil si om den var godkjent eller ikke på bakgrunn av de tegningene fra 1987 som selgerne (klagerne) fremla.
Nemnda mener at det ikke er grunnlag for at megler skulle gjort nærmere undersøkelser i kommunen. Tegningene fra 1987 hadde sannsynligvis med seksjoneringen å gjøre, og hadde ikke noe med om kjelleren var godkjent eller ikke. Dersom disse tegningen hadde hatt noe med godkjennelse av rommene som sådan å gjøre, ville det også foreligget et formelt vedtak om dette fra kommunen. I 1987 var det i motsetning til dagens lov ingen kobling mellom eierseksjonsloven 1983 og plan- og bygningsloven. En seksjon kunne være lovlig opprettet til boligformål etter eierseksjonsloven selv om den ikke lovlig kunne brukes som boenhet etter plan- og bygningsloven.
I egenerklæringen hadde selgerne også krysset av på nei vedrørende godkjennelse, og i taksten fremgikk det uttrykkelig at innredning og bruk i kjeller ikke er etter byggemeldte tegninger. I taksten er det heller ikke vurdert om krav til lys/lyd og rømningsveier tilfredsstiller kravene. Det at kommunen i brev 15. mars 2019, det vil si lenge etter salget, opplyste at kjelleren var godkjent, tilsier ingen annen vurdering. En ting er at kommunen har stemplet tegninger som godkjent i forbindelse med seksjoneringen, noe annet er om kjelleren er godkjent i henhold til bygningslovens krav.
Nemnda finner etter dette at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klagerne] gis ikke medhold.