Klage nr. 2019124

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Ronny Christian Håkonsen
Advokatfirma Wigemyr & Co DA

Innklaget:                      Advokat Veronika Ødegaard-Olsen
Dialogadvokatene AS

Saken gjelder:               Meglerens opplysningsplikt ved tvangssalg

Saksfremstilling:

I 2016 kjøpte klagerne en tomt som var begjært tvangssolgt. Innklagede var engasjert som medhjelper av tingretten. Tomten lå i et LNF-område, og siden klagerne ønsket å bygge bolig på tomten, søkte de kommunen om dispensasjon fra kommuneplanen. Søknaden ble først innvilget, men den ble senere omgjort av fylkesmannen. Klagerne anfører at megleren burde gitt opplysninger om at det var usikkert om det kunne bygges på tomten. Innklagede har derfor misligholdt sin opplysningsplikt, og klagerne ønsker at nemnda skal ta stilling til om innklagede kan holdes erstatningsansvarlig. Det bestrides at kravet er foreldet.

Innklagede bestrider klagernes krav. Uansett er kravet foreldet.

Klagerne er representert ved advokat.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Foreldelse

Klagerne bestrider at kravet er foreldet. Det er foreldelsesloven § 9 som kommer til anvendelse. Foreldelsesfristen begynte å løpe da klagerne fikk tilstrekkelig kunnskap om at opplysningssvikten kunne kvalifisere for erstatning. Det innebærer at klagerne måtte ha tilstrekkelig kunnskap om ansvarsgrunnlaget. I denne saken var det ingen grunn til å klage inn innklagede før fylkesmannen hadde omgjort kommunens vedtak.

Misligholdt opplysningsplikt

I overskriften i salgsoppgaven sto det at det var en «[s]entrumsnær tomt», og på side 2 sto det blant annet at «[t]omta [var] meget solrik, og at [d]et [var] gangavstand til … sentrum». Det sto også at «[d]et [var] en råtomt som [måtte] opparbeides av kjøper». Videre sto det på side 3 blant annet at «[d]et [var] kort vei til skole og barnehager». Under punktet «Regulering» på side 3 sto det følgende:

Alle tiltak på ubebygd tomt vil kreve dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplan. Det er ikke søkt om byggetillatelse. Det anbefales å ta kontakt med kommunen i forbindelse med bestemmelser om dispensasjon, byggesøknad og opparbeidelse av tomt.

Klagerne ønsket å bygge på tomten, og de søkte derfor kommunen om dispensasjon. Søknaden ble først innvilget, men den ble senere omgjort av fylkesmannen.

Salgsoppgaven ga inntrykk av at det kunne bygges på tomten. Opplysningen om at det måtte søkes om dispensasjon, fremsto bare som en opplysning om at søknadsprosessen kunne bli mer omstendelig. Ikke noe sted var det opplysninger som indikerte at det ikke kunne bygges på tomten. Opplysninger om for eksempel gangavstand til barnehage og skole er bare relevante dersom det kan bygges. Det ble aldri formidlet til klagerne at det var en reell mulighet for at det ikke kunne bygges på tomten.

Det burde stått i salgsoppgaven at det var usikkert om det kunne bygges på tomten. Innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må erstatte det økonomiske tapet klagerne er påført som følge av dette.

Klagerne har fremsatt disse påstandene:

1. Dialogadvokatene org. nr. 698 219 804 er erstatningsansvarlig for det tap [klagerne] er påført ved at [tomten] ikke kan bebygges med bolig.
2. Dialogadvokatene org. nr. 698 219 804 er erstatningsansvarlig for sakskostnadene [klagerne] er påført i saken.

Innklagede har i korte trekk anført:

Foreldelse

Risikoen gikk over på kjøperne ved oppgjøret. Oppgjørsdatoen var 12. juni 2016, og det betyr at kravet var foreldet da innklagede ble klaget inn for nemnda.

Påstått misligholdt opplysningsplikt

I salgsoppgaven sto det at tomten lå i et LNF-område. I et LNF-område er det ikke lov med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruk og stedbunden næring. I tillegg var det opplyst at tiltak på tomten forutsatte dispensasjon fra kommuneplanen. Det samme sto i verditaksten som lå vedlagt salgsoppgaven. Interessenter ble for øvrig også anbefalt å ta kontakt med kommunen om disse spørsmålene. I en e-post til klagerne før kjøpet, gjentok innklagede at tomten lå i et LNF-område, og at de derfor måtte søke kommunen om dispensasjon. Innklagede bestrider at megleren satt på opplysninger om at det ikke ville være mulig å bygge på tomten.

Klagerne tok en risiko da de kjøpte en tomt som lå i et LNF-område. De kan ikke kreve erstatning bare fordi risikoen materialiserte seg.

Innklagede har fremsatt disse påstandene:

1. Dialogadvokatene AS v/advokat Veronika Ødegaard-Olsen, frifinnes.
2. Dialogadvokatene AS v/advokat Veronika Ødegaard-Olsen erstattes sakens omkostninger.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt og spørsmål om innklagede kan holdes erstatningsansvarlig.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det fremgikk klart av salgsoppgaven at det dreide seg om salg av en råtomt som lå i
LNF-område, og at «alle tiltak» på ubebygd tomt vil kreve dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplan. Denne informasjonen var tilstrekkelig, og det kan ikke i tillegg kreves at det uttrykkelig skal fremgå at det er usikkert om tomten i det hele tatt kan bebygges. Hvis klagerne var usikker på hva et LNF-område er, hadde de all oppfordring til å undersøke dette nærmere før de inngav bud.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om eventuelle krav ville være foreldet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.