Klage nr. 2019131
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Fredrik Engenes
Wangensteen & Co Advokater AS
Innklaget: Advokat Atle Berentsen
Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelsesplikt ved oppgjørsoppdrag
Saksfremstilling:
Saken gjelder et oppgjørsoppdrag. I 2015 kjøpte klageren en bolig, og innklagede ble engasjert for å bistå med oppgjøret. Senere viste det seg at boligen manglet midlertidig brukstillatelse. Klageren anfører at innklagede har misligholdt sin undersøkelsesplikt, og krever erstatning for tapet han er påført som følge av dette.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Ved formidling av nye boliger må oppgjørsansvarlig påse at det foreligger midlertidig brukstillatelse og ferdigattest før oppgjør finner sted. Det gjorde ikke innklagede i denne saken. Innklagede har dermed misligholdt sin undersøkelsesplikt. At klageren og selgeren allerede hadde inngått en avtale om kjøp av boligen, fritok ikke innklagede for sine plikter etter eiendomsmeglingsloven, og størrelsen på meglerens vederlag har ingen betydning for ansvarsspørsmålet.
Boligen var nyoppført, og det bodde aldri noen i den. I kjøpekontrakten sto det også at dokumentavgiften skulle beregnes av tomteverdien fordi boligen var nyoppført. Likevel utformet innklagede en kjøpekontrakt basert på avhendingsloven, og det førte til at selgeren ikke stilte garanti etter bustadoppføringsloven § 12. Klageren gikk til sak mot selgeren på grunn av manglene, men har ikke fått dekket sitt fulle økonomiske tap. Hadde innklagede lagt til grunn bustadoppføringsloven, ville selgeren måttet stille § 12-garanti, og da ville det økonomiske tapet vært unngått.
Siden innklagede ikke la til grunn bustadoppføringsloven, og heller ikke undersøkte om det forelå midlertidig brukstillatelse før oppgjøret fant sted, har innklagede brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og for øvrig opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må betale klageren erstatning for det økonomiske tapet han er påført. Tapet består i at mangler en takstmann har slått fast i en rapport, ikke er utbedret. I takstrapporten er kostnadene til utbedringene som gjenstår, anslått til 122 751 kroner. I tillegg kommer 126 218 kroner for påløpte kostnader til advokat. Totalt blir dette 248 969 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Saken gjelder et oppgjørsoppdrag. Innklagede ble kontaktet etter at klageren og selgeren hadde inngått bindende avtale om kjøp av boligen. Hvis selgeren opplyste at det forelå brukstillatelse, er det en opplysningssvikt han må holdes ansvarlig for. En oppgjørsansvarlig kan ikke holdes ansvarlig for opplysninger en selger gir, og han har heller ikke en plikt til å innhente opplysninger etter at handel er inngått.
Klageren anfører at en oppgjørsmegler ved formidling av nye boliger må påse at det foreligger midlertidig brukstillatelse før oppgjøret finner sted. Selgeren var et byggefirma med lang fartstid i bransjen, og innklagede hadde ingen grunn til å betvile deres opplysninger om at midlertidig brukstillatelse forelå. Innklagede hadde uansett ikke ansvar for å kontrollere disse opplysningene. I kjøpekontrakten er det for øvrig tatt inn en bestemmelse som fraskriver innklagede ansvar for forhold ved boligen og opplysninger fra selgeren. Denne ansvarsfraskrivelsen gjelder også undersøkelser om brukstillatelse.
Da innklagede tok oppdraget, trodde han at selgeren hadde bodd i boligen. I ettertid viste det seg at dette berodde på en misforståelse, og at selgeren hadde planer om å flytte inn, men at han ombestemte seg like før. Når det gjelder formuleringen i kjøpekontrakten, er det lavere dokumentavgift så lenge det ikke har vært noen mellomliggende transaksjoner. Siden innklagede først trodde at selgeren hadde bodd i boligen, ønsket imidlertid innklagede å ta høyde for at Kartverket kanskje ikke ville godta dokumentavgift basert på tomteverdien. Han inntok derfor en tilføyelse om at klageren skulle betale den avgiften Kartverket krevde.
Innklagede har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Uansett er det ikke årsakssammenheng mellom de påståtte manglene og det at midlertidig brukstillatelse manglet. I takstrapporten står det at takstmannen var på befaring 20. april 2016, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 7. mars 2016. De påståtte manglene var med andre ord ikke til hinder for at kommunen ga midlertidig brukstillatelse.
Det er heller ikke årsakssammenheng mellom meglerens håndtering av oppdraget og klagerens påståtte tap. Klageren hadde allerede inngått en bindende avtale om kjøp av boligen da innklagede kom inn i bildet. Uansett om innklagede hadde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at det manglet midlertidig brukstillatelse, ville klageren vært bundet av avtalen. En annen sak er at klageren etter omstendighetene kunne hatt et mangelskrav mot selgeren.
Når det gjelder klagerens økonomiske tap, utgjør den største posten utgifter til advokat. Dette er utgifter som er pådratt over en periode på tre år, og som i all hovedsak er pådratt i saken mot selgeren. Advokatkostnadene skyldtes dermed ikke at det manglet midlertidig brukstillatelse. Uansett er kostnadene for fjerne og avledete.
Under enhver omstendighet er klagerens eventuelle krav mot innklagede foreldet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens undersøkelsesplikt ved et oppgjørsoppdrag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Når det gjelder brukstillatelsen, mener nemnda at megler i denne saken måtte undersøkt om dette forelå. Det kunne meget enkelt vært gjort ved å be om å få en kopi av selger. Nemnda viser også til Finanstilsynets brev av 23. mars 2010 vedrørende meglers opplysningsplikt ved oppgjørsoppdrag punkt 4. Den ansvarsfraskrivelse som er inntatt i kjøpekontrakten tilsier ingen annen vurdering.
Slik saken er opplyst, mener nemnda at dette dreier seg om ny bolig som ikke var ferdigstilt på avtaletidspunktet. Dette medfører at salget måtte gjennomføres i henhold til bustadoppføringsloven. Det fremgår av den midlertidige brukstillatelsen som ble utstedt ett år etterpå, at det var flere forhold som ikke var ferdigstilt. Ved salg etter bustadoppføringsloven måtte oppgjørsmegler sørget for at det ble stilt § 12-garanti.
Megler kan ikke høres med at han trodde at selger hadde bodd der en kort tid. For det første var det et firma som var selger. For det andre ville det i så fall vært feil å kreve fritak for dokumentavgift i henhold til dokumentavgiftsvedtaket punkt 3.9. Her fremgår det at enhver bruk av bygningen fra selgers side før førstegangsoverføringen vil være en «mellomliggende transaksjon» som medfører at bestemmelsen ikke får anvendelse. Det er ikke tilstrekkelig å ta inn i avtalen at kjøper må betale den dokumentavgift som Kartverket måtte kreve.
Nemnda mener at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Det som klageren kan kreve erstattet, er påregnelige kostnader som følge av at det ikke ble stilt § 12-garanti, og at det ikke ble sjekket om det forelå midlertidig brukstillatelse. Nemnda legger til grunn at kjøper ikke ville overtatt boligen før det forelå midlertidig brukstillatelse. Oppgjøret til selger ville derfor ikke blitt foretatt før manglene i den midlertidige brukstillatelsen var utbedret.
Klager krever dekket kostnadene til de gjenstående utbedringsarbeider med 122 751 kroner. Innklagede har ikke hatt noen innsigelser til selve beregningen av dette beløpet, og nemnda legger beløpet til grunn.
Når det gjelder advokatkostnadene på 126 218 kroner, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til i hvilken grad de kan kreves erstattet.
Konklusjon:
Advokat Atle Berentsen har opptrådt i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig for det påregnelige tapet [klageren] har lidt, herunder 122 751 kroner i gjenstående utbedringsarbeider.