Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2019134

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Stian Hatleberg
Advokatfirmaet Buttingsrud DA

Innklaget: DNB Eiendom AS Fornebu

Saken gjelder: Meglerens håndtering av bud før fellesvisning

Saksfremstilling:

I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. Prisantydningen ble satt til kr 24 000 000. Noen dager før fellesvisningen mottok klagerne et bud på kr 24 200 000 inkludert lysekroner og spisestue fra en som tidligere hadde vært på privatvisning. Klagerne gikk i forhandlinger med budgiveren, og boligen ble solgt for kr 25 000 000 inkludert lysekroner og spisestue. Fellesvisningen ble dermed avlyst.

Klagerne anfører at megleren burde informert dem om kommunikasjon megleren hadde med en annen interessent noen dager før klagerne gikk i forhandlinger med kjøperen. Klagerne mener det er sannsynlig at denne interessenten ville bydd kr 25 500 000 dersom han hadde visst at det var noen som prøvde å «kuppe» boligen. Klagerne krever at innklagede betaler dem erstatning for differansen mellom dette beløpet og det boligen ble solgt for. I tillegg krever de at meglerens vederlag faller bort i sin helhet.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Meglerens kontakt med klagerne før budprosessen

I 2018 bydde klagerne på en bolig, og de tenkte derfor å selge boligen denne saken gjelder. Megleren sa at hun visste om en som var interessert, men klagerne ønsket å prøve seg i markedet. Klagerne fikk imidlertid ikke tilslaget på boligen de bydde på, og de ventet derfor med salget til året etter. De hadde da fått tilslaget på en ny bolig. Igjen kontaktet megleren klagerne, og sa at hun ønsket oppdraget. Hun visste fortsatt om en som var interessert. Megleren fikk oppdraget og presset på for at interessenten skulle få komme på privatvisning. Klagerne var skeptiske til å holde privatvisning på kort varsel, men gikk med på det. Noen dager etter privatvisningen kom det et bud på kr 23 700 000. Megleren sa at klagerne burde vurdere budet seriøst, og at det ikke var en fordel å vente til etter fellesvisningen. Megleren var en pådriver for å få til et salg utenfor markedet.

Meglerens kontakt med den andre interessenten

Etter hvert ble boligen lagt ut på nett. Noen dager senere ble megleren kontaktet av en mann som sa at han var «fast bestemt» på boligen, og at megleren måtte gi ham beskjed dersom noen prøve å «kuppe» den. Det eneste megleren fortalte klagerne om denne interessenten, var at han hadde finansieringsbevis.

Meglerens håndtering av budprosessen

Noen dager etter at megleren ble kontaktet av den andre interessenten, la interessenten som hadde vært på privatvisning inn et nytt bud, denne gang på kr 24 200 000 inkludert lysekroner og spisestue. Dette budet ble først sendt til megleren, men megleren ga beskjed om at budet måtte sendes direkte til klagerne siden det ikke hadde vært fellesvisning ennå. I e-posten som først ble sendt til megleren, hvor budet lå vedlagt, sto det at budet ikke skulle formidles til andre enn klagerne. I budet som ble gitt direkte til klagerne, sto det ingenting om dette. Etter dette kom forhandlingene i gang, og megleren var kjent med at budgiveren var i ferd med å «kuppe» boligen. I stedet for å stille seg på «sidelinjen», slik hun hadde plikt til, bidro megleren aktivt til å bringe forhandlingene fremover. SMS-korrespondansen
mellom klagerne og megleren viser blant annet at megleren forhandlet med budgiveren på vegne av klagerne. Dette strider med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Innklagede har erkjent at klagerne tok kontakt med megleren og spurte om det var andre interessenter som klagerne kunne kontakte under forhandlingene med budgiveren. Årsaken til at megleren ikke ga kontaktinformasjonen til den andre interessenten, var ifølge megleren at den andre interessenten ikke hadde sett boligen. Det var derfor ingen grunn til å kontakte ham, mente megleren. Klagerne er ikke enig i det. Hadde megleren gitt klagerne opplysninger om den andre interessenten, kunne klagerne brukt disse i forhandlingene med budgiveren. Megleren sto fritt til å gi klagerne disse opplysningene. Megleren kunne også gitt beskjed til den andre interessenten at det var kommet inn bud. Den andre interessenten kunne da ha områdd seg, og kommet på privatvisning før fellesvisningen hvis han ønsket det.

Krav om erstatning

Ved å ikke orienterte klagerne om den særlige interessen fra den andre interessen, har megleren handlet i strid med god meglerskikk, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må erstatte det økonomiske tapet klagerne er påført som følge av dette. Det er sannsynliggjort at den andre interessenten ville lagt inn bud på kr 25 500 000 dersom han hadde fått mulighet til det. Det økonomiske tapet til klagerne er differansen mellom dette beløpet og salgssummen, det vil si kr 876 000. Kravet om årsakssammenheng er også oppfylt. Hadde klagerne vært klar over den særlige interessen fra den andre interessenten, ville de ikke latt kjøperen «kuppe» boligen.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det foreligger videre en slik pliktforsømmelse som gjør at meglerens vederlag i sin helhet bør bortfalle. Subsidiært bør vederlaget settes ned fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens kontakt med klagerne før budprosessen

Siden megleren bodde i området, var det ikke rart at hun brukte sine kunnskaper til å tipse interessenten som endte opp som kjøper, om boligen. Det var ingen bindinger mellom megleren og kjøperen ut over dette. Innklagede bestrider at megleren presset klagerne til å gå i forhandlinger med kjøperen før fellesvisningen. Megleren skrev til klagerne at det nesten alltid vil lønne seg å arrangere fellesvisning, og det har formodningen mot seg at megleren samtidig skulle prøvd å motarbeide dette. En megler må imidlertid gi beskjed til selgeren når en interessent ønsker privatvisning.

Meglerens kontakt med den andre interessenten

Den andre interessenten tok kontakt med megleren etterat boligen var blitt markedsført. Megleren kunne derfor henvise til salgsoppgaven og den annonserte fellesvisningen for mer informasjon om boligen. På dette tidspunktet hadde for øvrig ikke den andre interessenten finansieringen i orden. Det var derfor ikke aktuelt med noe bud med det første. Megleren la til grunn at den andre interessenten ville dukke opp på fellesvisningen, og at han da ville ha ordnet finansieringen. Det var upåregnelig for megleren at klagerne skulle selge boligen til kjøperen utenfor markedet på tidspunktet da den andre interessenten kontaktet henne.

Meglerens håndtering av budprosessen

Det er riktig at budet som ble sendt direkte til klagernevar «åpent». Men megleren kunne fortsatt ikke videreformidle det til andre interessenter. Det ville vært å legge forholdene til rette for «kupping». Klagerne anfører at SMS-korrespondansen mellom klagerne og megleren viser at megleren opptrådte kritikkverdig. Innklagede er ikke enig i det.
SMS-korrespondansen viser at megleren ønsket å forsikre seg om at kjøperen hadde videresendt budet til klagerne, og at hun ønsket å holde seg oppdatert om forhandlingene. Det siste hadde hun all grunn til siden fellesvisningen skulle holdes samme helg. Etter hvert skjønte megleren at kjøperen var i ferd med å «kuppe» boligen, men SMS-korrespondansen viser at hun ikke formidlet noen bud mellom partene.

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 treffer ikke denne saken. Denne bestemmelsen regulerer budrunder som megleren regisserer. Her var det ikke snakk om en budrunde mellom flere deltakere etter første annonserte visning, men derimot forhandlinger mellom selgeren og en interessent utenfor markedet. Innklagede bestrider at megleren inntok en «aktiv» rolle. Selv om megleren ikke kunne formidle bud, var ikke oppdraget avsluttet. Meglerens omsorgsplikt for begge parter besto. At megleren fra sin plass på sidelinjen ga råd til partene, var bare en praktisk utøvelse av omsorgsplikten hennes.

Selv om megleren hadde innsikt i dialogen mellom partene, deltok hun ikke selv i forhandlingene. Innsikten gjorde det imidlertid mulig for henne å utøve omsorgsplikten hennes, og samtidig holde seg oppdatert om forhandlingene siden fellesvisningen var like rundt hjørnet. Det var klagerne selv som gikk i dialog med kjøperen, og det var klagerne selv som ga kjøperen motbud. Da klagerne ga kjøperen motbud på kr 25 000 000 inkludert lysekroner og spisestue, fikk megleren inntrykk av at forhandlingene gikk inn i sluttfasen, og at det eneste som gjensto for klagerne, var å få de siste kronene ut av kjøperen. Innklagede bestrider at megleren i denne situasjonen hadde plikt til å trekke inn andre interessenter. Den andre interessenten hadde for øvrig ikke sagt til megleren hvor høyt han var villig til å gå, eller hva hans finansieringsbevis lød på. Hva han sier nå i ettertid, har liten bevisverdi.

Innklagede bestrider at klagerne under forhandlingene med kjøperen spurte megleren om kontaktinformasjonen til de andre interessentene. Det eneste klagerne spurte megleren om, var om det ikke var en som hadde ordnet finansieringen sin, og som skulle komme på fellesvisningen dagen etter. Megleren svarte at det var det, men dette var før sluttforhandlingene med kjøperen. Klagerne var altså klar over at de ved å gå i forhandlinger med kjøperen, ga avkall på en mulig budrunde etter fellesvisningen. Slik innklagede oppfatter klagerne, mener klagerne at megleren skulle lagt til rette for en budrunde mellom kjøperen og den andre interessenten. Innklagede er ikke enig i det. Å legge til rette for en budrunde mellom to interessenter før fellesvisningen, ville vært i strid med god meglerskikk. Dette vil også være å særbehandle den andre interessenten foran andre interessenter. Megleren kunne ikke vite hvem eller hvor mange som ville dukke opp på fellesvisningen. Hadde megleren lagt til rette for en budrunde utenfor markedet, ville fremmøtte interessenter på fellesvisningen med rette kunne anklage megleren for å ha fratatt dem muligheten til å konkurrere om boligen. Klagerne glemmer at omsorgsplikten ikke bare gjelder overfor oppdragsgiveren, men overfor alle interessenter.

Kravet om erstatning

Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning. Da klagerne lot kjøperen prøve å «kuppe» boligen før fellesvisningen, satte klagerne megleren i en vanskelig situasjon. Megleren måtte da prøve å balansere plikten til å avstå fra å formidle bud mot plikten til å dra omsorg for begge prater. Hun prøvde så godt hun kunne, og klarte å balansere disse pliktene i samsvar med god meglerskikk. Heller ikke de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Hva den andre interessenten måtte si om sin betalingsvilje i ettertid, har liten bevisverdi. Det er derfor ikke sannsynliggjort at klagerne har lidt et økonomisk tap. Hvis det foreligger et tap, står ikke dette i årsakssammenheng med meglerens opptreden, men med det faktum at klagerne lot kjøperen «kuppe» boligen før fellesvisningen. Klagerne var klar over at det var en seriøs interessent som ikke hadde sett på boligen ennå.

Kravet om vederlagsnedsettelse

Det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av bud før fellesvisning og krav om erstatning. Klagerne krever også vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Sakens hovedspørsmål er om megleren har gitt klagerne (selgerne) tilstrekkelig informasjon om en annen interessent enn den eiendommen ble solgt til. Videre er det spørsmål om meglers involvering i prosessen som førte til at det ble inngått avtale mellom selgerne og kjøperen.

Det er på det rene at det var en annen interessent enn den som kjøpte boligen. Nemnda forstår det slik at årsaken til at megleren ikke ville gi kontaktinformasjon om den andre interessenten, var at han ikke hadde sett boligen. For nemnda fremstår dette som uforståelig. Det hadde vært naturlig at megleren tok initiativ til at også den andre interessenten kunne se boligen før fellesvisning. Det er ikke i strid med regelverket så lenge megler får henvendelse fra den andre interessenten.

Ut fra den fremlagte dokumentasjon, blant annet SMS-kontakt, kan det ikke være tvil om at megleren var meget aktiv overfor både selgerne og kjøper for å få til en handel før visning uten konkurranse. Nemnda viser for eksempel til følgende SMS-er:

Du kommer ikke til å angre på å kjøpe det huset for 25 mill., selv om det føles som uhorvelig mye penger. Gå for det, og sprett shampis … i kveld.

Han vet det kommer mange på visning så han kommer ikke til å selge under 25. Legg nå på de siste 500’ og sikre deg huset uten konkurranse. Hvis han fremdeles står ved det tilbudet.

Det er på det rene at en megler i dette tilfellet hadde en omsorgsplikt både overfor selger og kjøper. Men etter nemndas syn har megler her engasjert seg for mye for å sørge for at kjøper fikk eiendommen uten konkurranse i en situasjon hvor det utvilsomt var en annen seriøs interessent. I en slik situasjon har megler en plikt til å forsøke å få til en konkurranse mellom de to interessentene også før planlagt fellesvisning. Megler må i det minste ikke holde den andre interessenten utenfor. Det kan i denne forbindelse ikke ha avgjørende betydning at avtale ble inngått etter at klagerne fremsatte et motbud som ble akseptert av kjøper.

Ut fra en totalvurdering er nemnda kommet til at meglers aktivitet her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda legger for øvrig til at det budet kjøper sendte direkte til selgerne på 23 750 000 kroner, ikke var et lukket bud.

Klagerne har krevd erstatning. For at det skal være grunnlag for erstatning må megler ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, selgeren må være påført et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og tapet. Når det gjelder om klagerne har lidt et økonomisk tap, har nemnda i flere saker sett bort fra at andre interessenter har gitt uttrykk for at de ville ha betalt en høyere sum enn det eiendommen ble solgt for, jf. for eksempel RFE-2019-2. Slike opplysninger vil lett kunne bære preg av at det ikke lenger er aktuelt med kjøp. Det er følgelig ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap, og erstatningskravet kan ikke føre frem.

Klagerne har også krevd vederlagsnedsettelse. Det forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Nemnda mener at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. det som ovenfor er sagt om meglers håndtering av salget før den planlagte fellesvisningen. Provisjonen og vederlag utgjør ca. 200 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med 75 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Fornebu har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klagerne] 75 000 kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.