Klage nr:
35/07-2

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Manglende opplysning om ny tunnel, samt påstått feilaktig beskrivelse av eiendommens standard

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Frognerveien Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en boligeiendom gjennom innklagede. Eiendommen ble kjøpt på prospekt. Eiendommen er en vertikalt delt tomannsbolig under oppføring. Eiendommen skal seksjoneres. Klagerne er ikke opplyst om at NSB vil bygge en tverrslagstunnel i området. De mener også at de ikke har fått høyt standard og eksklusivt materialvalg som lovet i annonse og prospekt.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker erstatning for belastningen arbeidet med Jernbaneverkets bygging av tverrsalgstunnel vil medføre (minimum kr 100 000). Videre ønsker de å få dekket ekstrautgiftene de har fått i forbindelse med oppgradering av standarden til noe de anser for å være høy standard og eksklusivt materialvalg som lovet i annonse og prospekt. Hva en slik standard innebærer kan diskuteres, men klagerne anser ikke spotter uten dimmere og baderomsmøbler fra Foss bad til en verdi av kr 5 000 for å være eksklusivt. Klagerne mener at de bør få en erstatning på minimum kr 50 000 her. Deres reelle merkostnader ligger betydelig høyere enn dette.

Innslagspunktet for tunnelen vil ligge ca 150 m fra klagernes eiendom. Selve tunnelen vil ligge ca 30 meter fra eiendommen. Arbeidet vil starte våren 2007 og vare i ca fire år. Dette vil medføre vesentlige belastninger som rystelser ved sprenging, anleggsstøy, samt støy og støv fra anleggstrafikken i de fire årene arbeidet pågår Innklagede opplyste ikke at det forelå planer om tverrslagstunnel, og dette er noe klagerne fant ut ved en tilfeldighet. Klagerne henviser til meglerens undersøkelsesplikt og mener dette er noe innklagede burde visst om da planleggingen har foregått lenge før eiendommen ble lagt ut for salg.

Prospektet lover et hus med høy standard og eksklusivt materialvalg. Til tross for dette kommer klagerne til å få betydelige merkostnader på kjøkken, baderomsinnredning, elektrisk og muligens garderobe. Dette på tross av at innklagedes saksbehandler forsikret per telefon før budet ble sendt at det ikke skulle være nødvendig med ytterligere investering i kjøkkeninnredning, bad og garderobe enn det som var inkludert i prisen.

Klagerne har fått en merkostnad på kr 40 694 på kjøkkenet, eksklusive hvitevarer. Kjøkkenet som var avbildet i annonsen, var direkte misvisende og avspeiler ikke på noen måte det som er inkludert i kjøpesummen. Det står ingen ting i annonsen om at dette er et illustrasjonsbilde. Klagerne fikk tilbud om et ukjent italiensk kjøkken. Det viste seg ogsåat kjøkkenet som var inkludert, besto av tre overskap, ett hjørneskap og en skuffseksjon, vask og ventilator, til en verdi av kr 21 000. (Klagerne viser i den forbindelse til klage 189/05.)

Baderomsinnredningen har også vesentlig lavere standard enn klagerne var forespeilet. Utbyggerens totalsum for baderomsmøbler på to bad er satt til kr 10 000. Klagerne har lagt ca kr 35 000 ekstra i baderomsinnredning.

Klagerne får også ekstrautgifter for å øke den elektriske standarden, til en standard klagerne mener kan betegnes som normal i 2007. Huset leveres med spotter, uten dimmere. Her har klagerne fått en merkostnad på kr 5 500.

Det er fortsatt ikke avklart om garderobe medfølger. Klagerne mener garderobe burde medfølge, jfr. bustadoppføringslova. Dersom dette ikke inkluderes, må man påregne minimum kr 1 000 per meter garderobe (enkel IKEA-standard), m.a.o. en merkostnad på minimum kr 4 000.

Klagerne er kjent med at Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til forholdet mellom selgeren og klagerne. Det de klager på er dårlig meglerarbeid hos innklagede. At utbyggeren har godkjent prospektet, fritar ikke megleren for undersøkelsesplikten vedrørende offentlige planer, her planleggingen av tverrslagstunnelen. Det samme gjelder innklagedes ordvalg og bruk av illustrasjonsbilder i salgsannonsen og prospektet. Klagerne mener innlagede burde sjekket bedre hva som inngikk i totalsummen før prospekt og salgsannonse ble utarbeidet.

Innklagede anfører:

Innklagede stiller seg uforstående til klagen, da den fremstår som svært tynt begrunnet og det er uklart hva som kreves. Det anføres derfor prinsipalt fra innklagedes side at saken skal avvises fra behandling i Nemnda.

Under forutsetning av at avvisning ikke skjer, skal det bemerkes at klagerens skal fremme eventuelle mangelskrav overfor selgeren, og ikke overfor innklagede. Det er først ved eventuell uaktsom opptreden, herunder brudd på kravet til god meglerskikk, jfr. emgll. § 3-1, at megleren kan holdes solidarisk ansvarlig med selgeren hva eventuelle mangler angår.

Selgeren opptrer som privatperson. Omsetningen av boligen gjøres etter det innklagede forstår ikke som ledd i næringsvirksomhet og salget skjer for egen regning og risiko. Innklagede anfører at salget ikke omfattes av bustadoppføringslova direkte.

Innklagede har imidlertid, for å ivareta kjøpernes interesser på best mulig måte, utarbeidet en kontrakt som på en rekke områder henviser til regler i bustadoppføringslova, herunder bestemmelsene om garanti, jfr. bustadoppføringslova § 12 og § 47. Dette innebærer imidlertid ikke at loven kommer direkte til anvendelse, og at kjøperen kan påberope seg enhver bestemmelse som grunnlag for sine angivelige krav mot selgeren.

Innklagede presiserer at prosjektets standard ikke er innklagedes ansvar. Såfremt klagerne er misfornøyd med den standarden selgeren har lagt opp til, bør det rettes mangelskrav mot selgeren og ikke erstatningskrav mot innklagede.

Kjøkkentegningen i annonsen for boligen er åpenbart et illustrasjonsfoto/en tegning. Det fremgår av tegningene vedlagt salgsoppgaven at kjøkkenet ikke har to vinduer, slik illustrasjonsfotoet viser, og innredningen som sådan er en annen. Det fremkommer klart av tegningene i prospektet hva som medfølger. Illustrasjonsfotoet er ikke tatt inn i salgsoppgaven. Kjøkkenspesifikasjon av 20. juli 2006 er vedlagt kjøpekontrakten. Klagerne var således godt orientert om hvilken kjøkkenleverandør selgeren benyttet, og hvilke moduler som skulle leveres. Klagerne kan dermed ikke klage over dette i etterkant. Etter innklagedes vurdering synes det åpenbart at klagerne på denne bakgrunn ikke kan forvente et kjøkken helt likt det som vises på illustrasjonsfoto i annonsen.

De øvrige forholdene klagerne påpeker, er forhold de eventuelt må rette mot selgeren. Hvilken detaljutforming selgeren har valgt under prosjekteringen/byggeperioden, og etter at innklagede har gjort sitt salgsarbeid, er ikke innklagedes ansvar. Selgeren har gjennomgått salgsoppgaven og ved det innestått for den standarden som der beskrives. Såfremt den leverte standarden blir en annen, er dette utenfor innklagedes kontroll.

Det er ikke korrekt at saksbehandleren har forsøkt å «selge inn» en annen standard enn det som var planlagt.

På denne bakgrunn anføres at innklagede ikke har brutt emgll. § 3-1 og kravet til utførelse av oppdraget i samsvar med god meglerskikk.

Den italienske kjøkkenprodusenten som er valgt, er etter hva innklagede forstår en av de større og mer anerkjente italienske kjøkkenprodusentene, dog lite kjent i Norge. Standardleveransen bør etter dette være å anse som i det øverste kvalitetssjiktet, og etter det innklagede forstår minst like god som for eksempel Norema eller andre nordiske kjøkkenprodusenter. Prisen klagerne angir i salgsoppgaven, er etter det innklagede forstår prisen på innredningen ved utsalget i Italia. Selgerens reelle kostnader er således langt høyere. Klagernes påstander er således ikke korrekte.

Når det gjelder badet og det elektriske anlegget, er det ikke inntatt konkret informasjon om innredning i salgsoppgaven, og heller ikke benyttet illustrasjonsfoto i annonsen. Kjøperens forventninger hva standard angår er således uansett ikke et forhold innklagede er ansvarlig for. Uansett anfører innklagede at den standarden selgeren har lagt opp til, må være å anse som høy også hva gjelder baderomsinnredning og elektrisk utstyr.

Boligen, også utover ovennevnte, er/vil bli ferdigstilt med en standard som må oppfattes som høyre enn «ordinær» nybyggstandard.

Det opplyses i klagen at Jernbaneverket skal etablere en tverrslagstunnel 30 meter fra eiendommen. En tverrsalgstunnel er en tunnel som her vil benyttes i anleggsfasen ved etablering av tunnel for fire togspor mellom Sandvika og Skøyen. Etter at tunnelen for togspor er etablert, skal tverrslaget kun benyttes som eksempelvis rømningsvei fra tunnelen. Det er ikke korrekt at innslagspunktet vil ligge ca 150 m fra eiendommen. Etter befaring på stedet og på bakgrunn av informasjon fra Jernbaneverket, synes innslagspunktet å ligge et sted mellom 300 og 400 meter fra boligen. Avkjørselen fra hovedveien mot tverrslaget blir i anleggsperioden ca 150 m fra eiendommen. Etter alt å dømme vil man fra eiendommen verken kunne se avkjørselen eller selve innslagspunktet.

Etter hva Jernbaneverket opplyser vil anleggstrafikken ledes i motsatt retning, dvs. nordover og ikke sydover forbi klagernes eiendom. Dette innebærer at trafikkbelastningen forbi boligen etter alt å dømme ikke vil bli nevneverdig større enn den allerede er. Innklagede anfører at hva gjelder belastning ved sprengning, vil man ved etablering av tverrslaget og selve tunneltraseen antakelig kun merke mindre rystelser i forbindelse med sprengning. I henhold til opplysninger innhentet fra Jernbaneverket, vil belastningene på klagernes eiendom være minimale, og antakelig kun gjøre seg gjeldende en kort periode etter overtakelse. Det anføres på denne bakgrunn at arbeidene i området er så vidt langt unna boligen at de ikke medfører noen form for belastning for klagerne.

Uansett har innklagede ikke brutt sin undersøkelsesplikt på dette punktet. Det fremkommer av reguleringskart og reguleringsbestemmelsene intet som indikerer at man kan forvente økt belastning av noen art på eiendommen eller tilstøtende eiendommen. I henhold til emgll. § 3-7, jfr. § 3-6, er megleren forpliktet til å innhente informasjon om eiendommen og også spesifikt forhold til offentlige planer. Megleren er ikke forpliktet til å undersøke hvorvidt det i området som sådan er forestående arbeider som ikke direkte berører eiendommen. Også her er selgeren nærmere til å bære et eventuelt ansvar, all den tid han skal ha mottatt informasjon fra Jernbaneverket om arbeidene i området. Denne informasjonen er ikke videreformidlet til innklagede. Innklagede har på denne bakgrunn ikke brutt sin undersøkelses- og informasjonsplikt overfor klagerne.

Såfremt klagen ikke avvises av Nemnda, vil innklagede måtte frifinnes. Det finnes ifølge innklagede ikke noe brudd på god meglerskikk, verken hva gjelder boligens standard eller angivelig manglende opplysninger knyttet til tverrsalgstunnel. Disse forholdene må eventuelt tas opp med selgeren. På denne bakgrunn kan Nemnda heller ikke innrømme klagerne erstatning. Skulle nemnda likevel mot formodning komme til at innklagede har brutt god meglerskikk, er klagernes krav udokumentert, og beløpene kan således ikke legges til grunn.

Klagerens ytterligere anførsler:

Selve tverrslagstunnelen vil ligge ca 27 m fra eiendommen. Innslagspunktet vil være der det i dag går en turvei. I forbindelse med byggingen av vil man frakte vekk masse vedhjelp av lastebiler. Jernbaneverket estimerer at det vil dreie seg om ca 22 000 lastebillass over en fireårs periode. Disse lastebilene skal ganske riktig kjøres nordover og ikke forbi klagernes bolig. Stigningen fra tverrslagstunnelen og opp er bratt, slik at dette vil forsterke støyen fra anleggstrafikken.

Det er korrekt som innklagede hevder at klagerne ikke vil se innslagspunket, men å hevde at dette ligger 300 – 400 meter fra eiendommen er feil. Det er ca 170 meter.

Jernbaneverket har engasjert to konsulentselskaper som skal bistå dem med kartlegging av eiendommene i områdene rundt tunnelen og tverrsalgstunnelen. Hvis det medfører riktig at det ikke vil medføre noen belastning for klagerne, finner de det merkelig at det skal settes måleinstrumenter på grunnmuren for å sjekke at denne ikke synker og at OPAK skal foreta innvendig tilstandsrapport med video. Tverrslagstunnelen vil være ferdig sprengt ved juletider 2007. Etter hvert som selve tunnelen sprenges, vil klagerne merke mindre til sprenging og pigging, men anleggstrafikken vil fortsatt være der. Jernbanen vil plassere en permanent feiemaskin og en egen vaskeplas for lastebiler på anleggsområdet, noe som viser at støv vil bli et problem i området.

Innklagede hevder at han har fremskaffet nødvendig informasjon om reguleringsplanene i området. Klagerne har tatt kontakt med plan- og bygningsetaten i kommunen, og de skal ha bekreftet at alle meglere som tar direkte kontakt med dem blir informert om planen for jernbanetunnelen. Dette gjaldt også da denne var i planleggingsfasen i juni 2006.

Når det gjelder eiendommens standard, opplevde klagerne salgsoppgaven som mangelfull og tok derfor ved gjentatte anledninger kontakt med innklagede for å få utfyllende opplysninger ved salgsoppgaven. Klagerne hevder fortsatt at saksbehandleren ga inntrykk av at standarden var høyere den de får levert, og han sa også ifølge klagerne at det ikke skulle være nødvendig å legge mer penger i kjøkken og baderom.

Det er ikke korrekt at kjøkkentegning var vedlagt salgsoppgaven. Dette er direkte feil, da kjøkkentegningen ble ettersendt klagerne 20. juli. Dette etter gjentatte purringer til saksbehandleren og lovnad om at klagerne skulle få denne før de la inn bud 27. juni 2006, og saksbehandleren forsikringer om at ytterligere investering i kjøkken ikke var nødvendig. Det må derfor kunne legges til grunn at det er kjøkken tilsvarende bildet i boligannonsen som ville bli levert. I og med at Arredo er en ukjent italiensk leverandør, kan innklagede ikke vite hvilken standard dette er. Det antallet skap og skuffer som er inkludert, kan etter klagernes skjønn ikke anses å være tilstrekkelig kjøkkeninnredning til et hus på 123 m2. Et hus på denne størrelsen og med tre til fem soverom, må vel anses som en familiebolig, med de oppbevaringsbehov det medfører. Klagernes ekstra utlegg i forbindelse med kjøkkenet er i stor grad økning i kjøkkenets omfang og ikke oppgradering av standard. Det er ikke korrekt at den oppgitte prisen på kr 21 000 er pris «på fabrikk». Prisen er ferdig levert på byggeplass.

Baderomsinnredning til totalt kr 10 000 for to bad antas å være det man får to baderomsmøblement for fra IKEA. Det er ikke høy standard. Innklagede har samme kommentar når det gjelder elektrisk stands som for baderom, billigste Siemens panelovn som standard og totalt 17 spotter uten dimmere. I tillegg til dette varmekabler på bad og gang. Heller ikke vinduene kan anses som langt over den standard forskriftene krever.

Innklagedes tilsvar viser til at selgeren ikke kan ansees som profesjonell, men privatperson. Klagerne registrerer at selgeren har skrevet kontrakt med personnummer, men viser til at han er registrert i Brønnøysundregisteret med organisasjonsnummer og næringskode 45.211 «Oppføring av bygninger». Klagerne er også overrasket over dette utspillet fordi saksbehandleren per telefon har informert om at selgeren har god erfaring med slike prosjekter.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Oppføring av den boligen klagerne kjøpte er etter det innklagede har fått opplyst gjort for selgerens egen regning og risiko og ikke som ledd i næringsvirksomhet. Hvorvidt selger er/har vært hjemmelshaver til eiendommen er uten betydning for forholdet til bustadoppføringslova, og klagernes anførsler på dette punket tilbakevises. Innklagede antar at anførselen beror på en misforståelse av forholdet/skillet mellom det å eie en eiendom og det å være hjemmelshaver til den.

Innklagede antar at de angitte meterhenvisningene på kartet klagerne har vedlagt, er antall meter i luftlinje, hvilket i dette tilfellet vil være svært avvikende fra antall meter i terrenget. Det faktum at OPAK AS og eventuelt andre skal gjennomføre nivellementsmålinger er ikke et argument for at gravingen medfører belastninger for beboerne. Slike målinger foretas rutinemessig ved utbygginger som denne, og i et stort område.

Avgjørende for Nemndas vurdering av innklagedes eventuelle ansvar knyttet til tverrslaget, er ifølge innklagede at han har innhentet den informasjonen loven krever, og kommunen opplyste ikke om arbeidene på tunnelen.

Innklagedes informasjon knyttet til prosjektets standard baserte seg kun på opplysninger gitt av selgeren, noe som er vanlig i denne typen prosjekter hvor boligen selges på prosjektstadiet. At standarden i etterkant viser seg å være en annen enn den kjøperen har forutsatt, er beklagelig, men ikke et forhold innklagede hefter for. At selgeren endrer standarden, eller legger annet i begrepet «høy standard» enn det klagerne gjør, må eventuelt lastes selgeren.

Som svar på Reklamasjonsnemndas anmodning anfører innklagede følgende:

Innklagede kan vanskelig se hvilken betydning forholdet til bustadoppføringsloven har, all den tid innklagede har besørget «standard» kontrakt i henhold til bustadoppføringslova signert av partene. Klageren har således i behold de rettigheter som følger av bustadoppføringslova, herunder rettigheter knyttet til garantistillelser. Innklagede foretok en vurdering av spørsmålet og valgte på grunn av tvil om lovens anvendelse å ivareta klagerens interesser på best mulig måte ved utarbeidelse av kontrakten.

Prinsipalt opprettholdes således anførselen om at eventuell manglende leveranse ikke er et forhold innklagede kan holdes ansvarlig for. Uansett vil innklagedes anførsel være at selgeren ikke preseptorisk er underlagt reglene i bustadoppføringslova.

Det er korrekt at selgeren har et enkeltpersonsforetak registrert i Brønnøysundregisteret. Denne transaksjonen er etter det innklagede forstår gjennomført utenfor den næringsvirksomheten selgeren driver. Innklagede besitter ikke ytterligere informasjon om selgerens personlige- og eventuelle næringsinteresser.

Når det gjelder tverrslagstunnelen, anfører innklagede at selgeren skal ha mottatt informasjon om etablering av denne. Informasjonen er ikke videreformidlet innklagede og eventuelle krav må således rettes mot selgeren.

Eiendommen vil i svært liten grad bli berørt av utbyggingen. Det kan ikke konstateres noen form for økonomisk tap for klageren og eventuelle ekstra belastninger for eiendommen må anses å ligge godt innenfor det akseptable.

Som svar på Reklamasjonsnemndas henvendelse anfører klagerne følgende:

Når det gjelder trafikk, er antall billass estimert til ca 20 000. Videre person- og varebiltrafikk til og fra tverrslagsområdet i samme antall som steintransporten.

Klagerne vil både se og høre støyen fra anleggstrafikken. Høydeforskjellen mellom eiendommen og utkjøring i x-veien er ca 7-8 meter, mens høydeforskjellen mellom eiendommen og innslagspunktet er ca 20 meter.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne hevder fortsatt at innklagedes saksbehandler ved flere anledninger lovet en høyere standard enn det som faktisk leveres. Klagerne har ikke fått lovnadene skriftlig.

Når det gjelder kartutsnittene, presiserer klagerne at kart 1 viser avstanden til selve tunnelen, kart 2 avstand til av- og påkjøring. Innklagedes påstand om at innslagspunktet ligger ca 50 m under bakken er feil, det er der hvor tunnelen skal starte og ligger oppe i dagen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Den 29. august 2007 fattet Reklamasjonsnemnda følgende vedtak:

«Klagen gjelder manglende opplysninger om ny tunnel og tverrslagstunnel i byggeperioden, samt påstått feilaktig beskrivelse av eiendommens standard, samt valg av avhendingsloven ved salget.

Innledningsvis vil bemerkes at Nemnda kun tar stilling til forholdet til innklagede eiendomsmeglingsforetak. Forholdet til selgeren vurderes således ikke.

Reklamasjonsnemnda har ingen forutsetning til å overprøve innklagedes vurdering av hvorvidt selgeren har oppført og solgt boligen som ledd i næringsvirksomhet. Ettersom kontrakten er tilpasset bustadoppføringslova, ser Reklamasjonsnemnda ingen grunn til å gå nærmere inn pådette spørsmålet.

Meglerens viktigste kilde til opplysninger er selgeren. Megleren må videre innhente opplysninger fra offentlige myndigheter for å tilfredsstille kravene i eiendomsmeglingslovens § 3-6 og § 3-7. Innklagede anfører at han ikke var kjent med tunnelbyggingen. Ved innhenting av opplysninger, herunder reguleringskart og reguleringsbestemmelser fra kommunen, fremkom heller ikke opplysninger om denne. Nemnda kan derfor ikke se at innklagede har forsømt seg på dette punktet. Imidlertid vil Nemnda presisere at denne type opplysninger må fremlegges av eiendomsmegleren i tilfeller hvor han er gjort kjent med arbeidet gjennom aviser eller på annen måte. I denne saken gjaldt det imidlertid ikke først og fremst selve tunnelen, men tverrslagstunnelen.

Når det gjelder klagernes anførsler om dårligere standard enn forventet, er dette et forhold mellom klagerne og selgeren. I et tilfelle som dette, hvor eiendommen er på prosjektstadiet ved salget, må megleren basere seg på opplysninger fra selgeren når det gjelder materialvalg og standard. Forholdet vil derfor ikke bli vurdert av Nemnda.

Reklamasjonsnemnda vil understreke at markedsføringen i salgsoppgaver må holdes innenfor rammene av markedsføringsloven, jfr. særlig markedsføringsloven § 2. I tilfeller hvor det er brukt illustrasjonsfoto, må dette fremgå tydelig av salgsoppgaven, noe som ikke er gjort her. Det bør utvises varsomhet med bruken av uttrykk som «eksklusiv standard».

Klagerne har ikke dokumentert at de har lidt et økonomisk tap som følge av innklagedes kritikkverdige bruk av illustrasjonsfoto. At en kjøper ønsker å gjøre endringer på sin nye eiendom gir ikke tilstrekkelig dokumentasjon for at meglerens feilaktig bruk av illustrasjonsfoto har medført et økonomisk tap for kjøperen.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold i klagen over tunnelinnslaget.

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder bruken av illustrasjonsfotoet.»

Reklamasjonsnemndahar adgang til å ta en sak opp til ny behandling eller ytterligere vurdering. Etter anmodning fra innklagede om korrigering/utdyping av vedtaket har Nemnda funnet dette hensiktsmessig. Presisering av vedtaket lyder som følger:

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder manglende opplysninger om ny tunnel og tverrslagstunnel i byggeperioden, samt påstått feilaktig beskrivelse av eiendommens standard, samt valg av avhendingsloven ved salget.

Innledningsvis vil bemerkes at Nemnda kun tar stilling til forholdet til innklagede eiendomsmeglingsforetak. Forholdet til selgeren vurderes således ikke.

Reklamasjonsnemnda har ingen forutsetning til å overprøve innklagedes vurdering av hvorvidt selgeren har oppført og solgt boligen som ledd i næringsvirksomhet. Ettersom kontrakten er tilpasset bustadoppføringslova, ser Reklamasjonsnemnda ingen grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet.

Meglerens viktigste kilde til opplysninger er selgeren. Megleren må videre innhente opplysninger fra offentlige myndigheter for å tilfredsstille kravene i eiendomsmeglingslovens § 3-6 og § 3-7. Innklagede anfører at han ikke var kjent med tunnelbyggingen. Ved innhenting av opplysninger, herunder reguleringskart og reguleringsbestemmelser fra kommunen, fremkom heller ikke opplysninger om denne. Nemnda kan derfor ikke se at innklagede har forsømt seg på dette punktet. Imidlertid vil Nemnda presisere at denne type opplysninger må fremlegges av eiendomsmegleren i tilfeller hvor han er gjort kjent med arbeidet gjennom aviser eller på annen måte. I denne saken gjaldt det imidlertid ikke først og fremst selve tunnelen, men tverrslagstunnelen.

Når det gjelder klagernes anførsler om dårligere standard enn forventet, er dette et forhold mellom klagerne og selgeren. I et tilfelle som dette, hvor eiendommen er på prosjektstadiet ved salget, må megleren basere seg på opplysninger fra selgeren når det gjelder materialvalg og standard. Forholdet vil derfor ikke bli vurdert av Nemnda.

Reklamasjonsnemnda vil understreke at markedsføringen i salgsoppgaver og annonser må holdes innenfor rammene av markedsføringsloven, jfr. særlig markedsføringsloven § 2. I tilfeller hvor det er brukt illustrasjonsfoto, må dette fremgå tydelig. Fotoet i annonsen var i dette tilfellet egnet til å villede.

Det bør utvises varsomhet med bruken av uttrykk som «eksklusiv standard».

Klagerne har ikke dokumentert at de har lidt et økonomisk tap som følge av innklagedes kritikkverdige bruk av illustrasjonsfoto. At en kjøper ønsker å gjøre endringer på sin nye eiendom gir ikke tilstrekkelig dokumentasjon for at meglerens feilaktig bruk av illustrasjonsfoto har medført et økonomisk tap for kjøperen.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold i klagen over tunnelinnslaget.

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder bruken av illustrasjonsfotoet.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant