Klage nr. 2019152

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 16. desember 2019.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Misnøye med meglerens utførelse av oppdraget, krav om vederlagsnedsettelse 

Saksfremstilling:

Klagernes eiendom ble lagt ut for salg gjennom innklagede foretak i april 2019. På ettermiddagen før første visning ble klagerne kontaktet av ansvarlig megler og informert om at vedkommende hadde fratrådt sin stilling. Ny ansvarlig megler ville ta kontakt senere samme dag for å følge opp oppdraget i det videre, herunder visningen påfølgende dag. Dette satte klagerne i en presset situasjon. Klagerne anfører at mangel på informasjon og profesjonalitet gjennom skiftet av ansvarlig megler uten deres viten, innebærer en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» og krever vederlagsreduksjon. Innklagede beklager at varsel om skifte av ansvarlig megler kom sent og stresset klagerne opplevde ved det, men bestrider kravet.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne planla å selge huset sitt våren 2019 og tok allerede høsten 2018 kontakt med megler. De var bevisste i sitt valg av megler og valgte en svært erfaren og profilert eiendomsmegler som selv hadde bolig i området og kjente markedet godt. Klagerne hadde stor tillit til vedkommende og firmaet. Det var ingen personlige relasjoner mellom klagerne og megleren annet enn at de hadde barn i samme klasse.

Klagerne ble søndag, under én dag før første planlagte visning, kontaktet av ansvarlig megler og informert om at han hadde sluttet i firmaet fredag, og at ny ansvarlig megler ville ta kontakt senere samme dag. Klagerne hadde hverken hørt om eller møtte ny ansvarlig megler som heller ikke hadde sett huset han skulle ha visning i dagen etter. Salgsobjektet var et stort hus i en høy prisklasse som det ville være naturlig å tenke seg at det tar tid å sette seg inn i og bli kjent med.

Ny megler tok kontakt søndag ettermiddag. Han forklarte at han ikke hadde tatt kontakt før da han ønsket at tidligere ansvarlig megler skulle få anledning til å kontakte klagerne først for å forklare den akutte situasjonen som var oppstått. Dermed fikk ikke klagerne vite om beslutningen som var fattet fredag ettermiddag før sent søndag. Dersom denne informasjonen var blitt gitt tidligere, ville det vært mulig å stoppe prosessen med visning mandag, samt fått vurdert om de ønsket å avslutte samarbeidet og skaffe en ny megler. I stedet ble de tvunget til å akseptere ny megler som var svært dårlig forberedt på visning. Det kom heller ingen bud etter denne visningen.

Den nye ansvarlige megleren anbefalte deretter at eiendommen skulle tas av markedet i noen uker. Han anbefalte videre å redusere prisantydning, samt at det ble tatt nye bilder. Alt dette ble gjennomført og nye visninger avholdt. Først i overkant av én måned senere ble huset solgt. Dette skjedde etter en privat visning som klagerne selv måtte forestå, da ansvarlig megler ikke hadde anledning til å være tilstede.

Prosessen med bytte av megler har påvirket den endelige salgssummen i negativ retning. Videre har det ført til at klagerne måtte bruke mye ekstra tid på å sette ny ansvarlig megler inn i saken, samt klargjøring av huset for ny fotografering og visninger. Hele prosessen fremstod for klagerne som svært uprofesjonelt håndtert. De fikk ikke det produktet de hadde forventet da de gav innklagede oppdraget. De opplevde heller ikke å ha fått den tjenesten de betalte for.

Klagerne fikk beskjed et halvt døgn før visning om at ansvarlig megler på oppdraget var sagt opp og ny ansvarlig megler satt inn uten deres viten. Den nye ansvarlige megleren hadde ikke tidligere vært i huset. Dette er ikke i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-2, jf. § 6-4.

Da klagerne etter salget tok kontakt med ansvarlig megler for å informere om avtale med kjøperne om flytting av dato for overtakelsen, ble de pånytt møtt med tilbakemelding om at ansvarlig megler ikke lengre jobbet hos innklagede. De måtte selv kontakte innklagede for å få vite hvem deres tredje ansvarlige megler for oppdraget var.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3.

Klagerne krever etter dette å få en betydelig prisreduksjon i meglerhonoraret, jf. eiendomsmeglingslovens § 7-7.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider å ha utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved gjennomføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglerlovens § 7-7. Ansvarlig meglers fratreden ble avklart i et møte sent fredag ettermiddag. Flere oppdragsgivere skulle varsles. I forhold til klagerne var der en personlig relasjon som gjorde at foretaket aksepterte at han selv fikk varsle oppdragsgiver før ny megler tok kontakt.

Innklagede beklager at varselet om meglerbytte kom så vidt sent, og det stresset klagerne opplevde med det, men kan ikke se at det ville hatt noen avgjørende betydning for oppdraget og salget om klagerne hadde blitt varslet på et tidligere tidspunkt. Det å stoppe prosessen knyttet til visningen ville skapt en langt mer uheldig situasjon. Interessenter som hadde planlagt å komme på visning, ville måtte avvises og en situasjon med en brått avlyst visning ville skapt negative spekulasjoner rundt salgsobjektet. 

Innklagedes håndtering av situasjonen, ved å la den aller mest erfarne og dyktige megleren i dette markedet overta oppdraget, samt gjennomføre første planlagte visning, var den klart mest forsvarlige måten å håndtere denne ekstraordinære situasjonen på.

Det kom ingen bud etter visningen, og boligen ble besluttet tatt av markedet noen uker. Ny ansvarlig megler fikk deretter tid og anledning til å gjøre seg bedre kjent med boligen og foreta sin egen vurdering av prisantydningen og presentasjonen av boligen. Dette resulterte i at den ble solgt kort tid etter at boligen ble lagt ut i markedet igjen og til en pris mellom de to aktuelle prisantydningene.

Da ny ansvarlig megler sluttet, var boligen solgt og kontraktsmøte gjennomført. Overtakelsen var avtalt til nærmere fire måneder senere og normalt skjer det lite i et oppdrag mellom kontraktsignering og overtakelse. Innklagede satte straks inn ny ansvarlig megler på oppdraget, men dessverre gikk den skriftlige meldingen om dette ut først 14 dager senere. Innklagede beklager at varselet om meglerskifte ble sendt noe sent, men kan ikke se at det har hatt noen betydning i den fasen oppdraget her da var inne i. Klagerens informasjon om endringer i avtalt overtakelse ble oversendt til oppgjørsavdelingen, og det kan ikke sees at klagerne har lidt noe rettstap som følge av dette, ei heller at innklagede har utvist noen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Det foreligger ikke rettslig grunnlag for nedsettelse av vederlaget.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk som følge av skifter av ansvarlig megler, og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har komme til at klagen fører frem.

Skifte av første ansvarlige megler

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-4 fjerde ledd at skifte av ansvarlig megler skal skriftlig opplyses til oppdragsgiveren. Det er uomtvistet at oppdragsgiverne i dette tilfellet ikke fikk skriftlig beskjed om skifte av ansvarlig megler, men at ansvarlig megler selv kontaktet oppdragsgiverne og informerte muntlig om at han hadde sluttet. Oppdragsgiverne ble følgelig informert om skifte av ansvarlig megler. Dette skjedde imidlertid først to døgn etter at det var foretatt et skifte av ansvarlig megler. Oppdragsgiveren burde i dette tilfelle vært varslet umiddelbart siden eiendommen allerede var markedsført og det var avtalt felles visning

Ordlyden i § 6-4 fjerde ledd er klar, det skal gis skriftlig beskjed om skifte av ansvarlig megler. Formålet er naturlig nok at man skal være sikker på at oppdragsgiverne får beskjed om dette, da eiendomsmeglingsloven § 6-2 om ansvarlig megler forutsetter at det som hovedregel ikke kan skje et skifte av ansvarlig megler, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 215. Det er et utslag av eiendomsmeglerforetakenes plikt til å følge opp oppdragsgiverne.

Konklusjonen er følgelig at det her skjedde en formell feil (formalfeil), men at oppdragsgiverne ble informert.

Klagerne har gjort gjeldende at skifte av ansvarlig megler satte dem i en vanskelig situasjon, da det var avtalt fellesvisning på mandag. Nemnda har forståelse for det, men det ville i den forbindelse ikke hatt betydning om skifte av megler hadde blitt skriftlig meddelt. En annen sak er at skifte av ansvarlig megler i salgsprosessen rett før første avtalte fellesvisning lett kan skape problemer for oppdragsgiverne. Det gjelder for eksempel om den nye megleren har tilstrekkelig tid til å forberede visningen, om visningen bør avlyses og utsettes til et senere tidspunkt osv.

Skifte av andre ansvarlige megler

Den andre ansvarlige megleren sluttet etter at boligen var solgt og kontraktsmøtet var gjennomført, men før avtalt overtagelse. Nemnda legger til grunn at innklagede med en gang satte inn en ny ansvarlig megler, men at det først ble gitt skriftlig beskjed om dette til oppdragsgiverne etter 14 dager. Innklagede har beklaget at dette skjedde noe sent.

Nemnda bemerker at det er kritikkverdig at oppdragsgiverne først ble informert etter
14 dager, selv om det neppe hadde noen praktiske konsekvenser.

Oppsummering

Innklagede ved meglerne har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Spørsmål om nedsettelse av vederlaget

En forutsetning for at vederlaget kan nedsettes eller falle bort er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Da vederlagsnedsettelse i realiteten er et prisavslag, er det ikke noe krav om at oppdragsgiverne har lidt noe økonomisk tap, selv om det kan være relevant i den totalvurdering som skal foretas.

Nemnda har over kommet til at saksbehandlingen til innklagedes meglere er i strid med god meglerskikk, og det er følgelig forhold ved saksbehandlingen som er kritikkverdig: Skifte av første megler ble ikke meddelt oppdragsgiverne skriftlig og først varslet etter to døgn. Dette satte dem i en vanskelig situasjon kort tid før fellesvisningen. I tillegg ble andre skifte av megler meddelt oppdragsgiverne for sent. Samlet sett finner nemnda at det her er utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagede og meglernes side, og at oppdragsgiverne har krav på vederlagsreduksjon.

Når det gjelder størrelsen på vederlagsreduksjonen, må det etter nemndas syn tas i betraktning at det ikke har vært noe vesentlig å utsette på salgsprosessen og den oppnådde prisen. Det er ikke sannsynliggjort at bytte av megler har påvirket den endelige salgssummen i negativ retning. De feil som er begått, har følgelig ikke hatt noen nevneverdig betydning for salget som sådan, men har forståelig nok blitt oppfattet negativt av oppdragsgiverne.

Salgssummen var 9 100 000 kroner, og provisjonen utgjorde 109 200 kroner (1,2 prosent). Tilretteleggingsgebyr 16 900 kroner og betaling for visninger utgjør også en del av vederlaget. Nemnda finner etter en totalvurdering at vederlaget passende kan reduseres med 20 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Meglerne til Heimdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må kreditere [klagerne] 20 000 kroner av vederlaget.