Klage nr:
49/07
Avgjort:
19.09.2007
Saken gjelder:
Meglers vederlag, progressiv provisjon
Foretakets navn:
Floberhagen Eiendom AS
Saksfremstilling:
Klageren ga 16. desember 2005 innklagede i oppdrag å selge sin enebolig. Det er avtalt en progressiv provisjon i oppdraget. Klageren har i ettertid reagert på at innklagede fikk «en provisjon på over 100 000 kr».
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Innklagede har ved finurlige knep klart å skaffe seg en enorm provisjon. Klageren anfører at knepene er enkle å se i ettertid;
1. innklagede har som forretningsidé ikke å antyde noen pris for eiendommen, den bestemmer markedet
2. innklagede tilbyr gratis takst, og får dermed inn sin «egen» takstmann
3. innklagede reklamerer med at han er den billigste megleren i markedet, utregnet for beløp opp til litt over takst
4. for alt over takst legger innklagede inn en enorm provisjon, som ikke høres så mye ut i penger rent umiddelbart. Men når taksten viser seg å ha vært riv, ruskende lav, kan den enorme provisjonen håves inn
5. klageren har ingen mulighet til å diskutere godtgjørelsen med innklagede. Han har rett til å ta sine penger av salgssummen før selgeren får sin del. Helt enestående gunstig sammenlignet med forhold mellom oppdragsgiver og entreprenør i nesten enhver annen sammenheng
6. en eiendomsmegler har sjelden et kundeforhold å ta vare på slik som de fleste andre entreprenører. Mange selger sin enebolig bare en gang i livet. Da slår megleren til, ifølge klageren, uhemmet.
Innklagede klarte ved disse hjelpemidlene å få en provisjon på over 100 000 kroner for 20 – 25 timers arbeid ifølge klageren. To visninger a kr 900 kom i tillegg.
Innklagede anfører:
Hvis det er noen kunder som virkelig visste hva de gikk til, er det klageren. Klageren gjorde omfattende undersøkelser på forhånd ved å sjekke flere meglere. Alt dette ble gjort før oppdraget med innklagede ble inngått. Klageren kunne derfor selv velge om han ville bruke innklagede og han kunne selv regne ut hvor høy provisjonen ville bli ut fra forskjelllige prisvurderinger han hadde fått. Klageren har lagt ved et håndskrevet ark hvor kostnadene er beregnet ut fra forskjellige salgssummer. I denne oversikten er det sammenlignet med et annen eiendomsmeglingskontoret som også hadde gitt klageren et tilbud. Skrivet ble laget på et møte ved innklagedes kontor, klageren hadde fortsatt muligheten til å velge det andre eiendomsmeglingskontoret istedenfor innklagede. Det klageren ikke nevner er at han selv også regnet ut hva kostnadene ville bli på en salgssum på kr 3 500 000.
Klageren skriver at innklagede hadde konkludert med at det var en enorm provisjon eller lignende. Dette er helt korrekt, og dette ble nevnt i nettopp dette møtet, hvor klageren sammenlignet innklagede med det andre foretaket ved en salgssum på kr 3 500 000, og han hadde fortsatt muligheten til å velge det andre eiendomsmeglingsforetaket. Klageren hadde allerede på det tidspunktet sett den taksten han selv hadde innhentet og fått verdivurderinger fra minimum en annen megler, mest sannsynlig fra flere andre meglere. Oppdraget medinnklagede var på tidspunktet for dette møtet formelt sett signert, men klageren hadde alle muligheter til å trekke seg for å bruke en annen megler. Hvis ikke hadde dette møtet vært helt uten hensikt. Salgsarbeidet var ikke igangsatt.
1. Dette er ikke innklagedes forretningsidé. Årsaken til at han ikke antydet pris i dette konkrete tilfellet er at han mente at eiendommen var vanskelig å verdivurdere. Han ville derfor bruke en anerkjent, lokal takstmann som har jobbet som heltids takstmann i området i mange år. Klageren innhentet også på egen hånd en annen takst, og han har fått verdivurderinger fra en eller flere andre meglere. Innklagede tipper at flere av disse verdivurderingene var lavere enn
kr 2 800 000. Det faller på sin egen urimelighet å si at innklagede bevisst har latt være å vurdere prisen for å lure klageren.
2. Gratis takst var et kortvarig tilbud innklagede hadde i denne perioden, og som gjaldt alle kunder i perioden. Takstmannen som ble valgt er ikke innklagedes takstmann, men en anerkjent, lokalkjent takstmann som er benyttet av flere meglere. Denne takstmannen er opptatt av sitt renommé og lar seg ikke «kjøpe» av meglere eller andre.
3. Innklagede sier for det første aldri at han er billigst, men det hender han sier at han tilstreber seg å være den megleren som har best betingelser. Innklagede husker ikke om dette ble sagt her, men det er uansett uinteressant da klageren på egen hånd hadde fått tilbud fra en eller flere andre meglere før oppdrag ble inngått. Det var derfor ingen til om hva som var innklagedes betingelser og hva klageren kunne få andre steder.
4. Klageren hadde på forhånd regnet ut hva provisjonen blir i kroner, også for beløp høyere enn takst. Innsalget for 10 % ble etter klagerens ønske satt til en bestemt sum, ikke til takst. Klageren visste utmerket godt hva han gikk til. Innklagede har aldri vært borti en selger som har gått så grundig til verks i undersøkelsene i forkant av oppdraget. Det ble brukt tid på dette både i lange hjemmebesøk og på lange møter på innklagedes kontor. Klageren nevnte aldri at han ikke ville ha progressiv sats, tvert i mot likte han ideen om progressiv sats. Innklagede anfører at han har 10 % som maks tak for provisjonen fordi det er denne satsen som er nevnt som akseptabel sum av Kredittilsynet for at megleren ikke skal ha egeninteresse i handelen. Innklagede er videre kjent med at det i etterkant av dette salget har blitt diskutert på politisk hold hvorvidt progressiv sats skal benyttes, og det er nå vedtatt en lov som hindrer dette. Dette var imidlertid ikke tilfellet når dette oppdraget ble inngått, ei heller i løpet av kontraktstiden. Dersom klageren ikke hadde ønsket progressiv sats, kunne han bedt om å få en annen beregningsmåte og/eller han kunne brukt en annen megler.
5. Klageren diskuterte innklagedes godtgjørelse før oppdrag ble inngått, noe som blant annet kommer tydelig frem av oppdragsskjemaet hvor det er påført en rekke endringer for hånd. Innklagede antar imidlertid at klageren med denne påstanden mener at godtgjørelsen ikke kan diskuteres i ettertid. Innklagede forholder seg her til lovverket og gjeldende praksis. Godtgjørelse til entreprenører kan uansett heller ikke endres i ettertid med mindre entreprenøren ikke har levert som bestilt. I dette tilfellet bekrefter klageren at innklagede har levert det som ble bestilt.
6. Meglerbransjen er som alle andre salgsbransjer svært avhengig av sitt renommé, hvilket klageren påstår at han sjekket i forkant av dette oppdraget. Han påstår selv at navnet fikk gode skussmål. Innklagede har på ingen måte forsøkt å svindle eller lure klageren.
Innklagede har ikke regnet ut hvor mange timer han har brukt på dette oppdraget, men han vet at han har brukt langt mer tid på dette oppdraget enn hva han gjør på et gjennomsnittsoppdrag. Han har i alle tilfeller brukt langt mer enn 20 – 25 timers arbeid på saken. Det er uansett irrelevant for saken, bl.a. fordi det er gjeldende praksis å bruke provisjon, og ikke timepris.
Innklagede beklager at dette har blitt en sak for Reklamasjonsnemnda, idet han vanligvis klarer å løse slik på egen hånd. Denne saken er imidlertid av en slik karakter at han ikke er interessert i å betale klageren penger. Klageren mener at innklagede bruker finurlige knep, at han er uærlig og at han bevisst har forsøkt å svindle ham. Dette kan innklagede ikke akseptere, og han hadde håpet at klageren gjennom innklagedes brev lot seg overbevise om at innklagede hele tiden har hatt de beste intensjoner. Dette håper innklagede Reklamasjonsnemnda er enig i.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren hadde ikke foretatt noe omfattende forarbeid, tvert i mot var han i tvil om hvor han skulle gå. Han kjente ingen og hadde ingen erfaring med eiendomsmeglere.
Innklagede kjenner ikke til at han skal ha regnet ut hva kostnadene ville bli for en salgssum på 3,5 mill. Det eneste klageren har i sin file er et håndskrevet oppsett av innklagede selv, der han sammenligner 2,6, 2,8 og 3 mill.
Gjennom samtalene og regnestykkene innklagede satte opp og den taksten klageren fikk, var klageren motivert for å kunne akseptere en pris på 2,8 – 3 mill. På et slikt grunnlag syntes klageren at progressiv provisjon var bra, da det kunne spore til god innsats i blant annet presentasjonen av eiendommen. Klageren mener å ha dokumentert at den provisjonen den endelige salgssummen ga innklagede, ikke samsvarer med intensjonene.
Klageren tror at innklagede har et farlig lavt ambisjonsnivå, nemlig ved primært å være opptatt av selv å få størst mulig andel av salgsbeløpet istedenfor å opptre som en god megler, en mellommann, dvs. en som for en anstendig lønn i samsvar med intensjonene bidrar til at kjøper og selger er fornøyd med transaksjonen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder meglers vederlag, herunder progressiv provisjon.
Klageren anfører at innklagede ved «finurlige knep» har klart å skaffe seg en enorm provisjon og lister opp de forskjellige «knepene».
Klageren kritiserer for det første at innklagede ikke har antydet noen pris for eiendommen. Innklagede har forklart at dette var en eiendom som var vanskelig å antyde prisnivået på. Nemnda ser at eiendommen er spesiell, og vil ikke kritisere innklagede på dette punktet. I salgsoppgaven har innklagede skrevet at taksten viser en salgsverdi på
kr 2 800 000.
Videre kritiseres innklagede for å ha skaffet seg sin «egen» takstmann. Eiendomsmeglere har imidlertid ikke egne takstmenn. Reklamasjonsnemnda ser at det er brukt en lokal takstmann. Dette er i tråd med vanlig praksis.
Klageren hevder at innklagede reklamerer med at han er den billigste megleren i markedet, utregnet for beløp opp til litt over takst. Det er imidlertid ikke dokumentert at innklagede reklamerer for at han er den billigste megleren i markedet. Tvert i mot sier innklagede selv at han aldri sier at han er billigst, men at det hender han sier at han tilstreber å være den megleren som har best betingelser. Når partene forklarer seg ulikt om dette, kan ikke Nemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres.
Ved utforming av oppdraget forelå ikke taksten, og befaring av takstmannen ble først foretatt i januar, mens oppdraget ble inngått 16. desember 2005. Taksten lå ikke til grunn for utformingen at betingelsene i oppdragsskjemaet. Det er fri avtalerett når det gjelder meglerens vederlag. I dette tilfellet er det inngått avtale på gitte vilkår. Avtalen er undertegnet av begge parter, og er derfor bindende for begge.
En oppdragsgiver står fritt til å klage på den tjenesten han betaler for, noe klageren også har gjort her. Ifølge emgll. § 4-6 (1) kan «Vederlagskravet … settes ned eller helt falle bort dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger». Nemnda kan ikke se dokumentert noen vesentlig tilsidesettelse av meglerens plikter i denne saken. Når det gjelder klagerens anførsel om at megleren har rett til å trekke sitt tilgodehavende av salgssummen før selgeren får oppgjør, kan oppdragsgiveren kreve at hele salgssummen etter innfrielse av heftelser overføres ham. Selgeren er da forpliktet til å overføre vederlag og utlegg til megleren. Ifølge emgll. § 4-3 fremgår det at «Provisjonen forfaller til betaling når handel er kommet i stand, jf. § 4-2 fjerde ledd». Handel er kommet i stand «når partene er endelig bundet», jf. emgll. § 4-2 (4). Det er oftest praktisk for oppdragsgiveren at beløpet kan trekkes av første innbetaling fra kjøperen.
Klageren kan ikke høres med sine anførsler vedrørende antatt arbeidsmengde ved oppdraget. I denne saken er vederlaget avtalt som en provisjon av salgssummen. Partene er bundet av oppdragsavtalen.
Ingen av klagerens anførsler gir således grunnlag for å kritisere innklagede.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold i klagen.
Oslo, den 19. september 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |