Klage nr:
53/07
Avgjort:
19.09.2007
Saken gjelder:
Meglers håndtering av salg hvor det forelå kommunal forkjøpsrett
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS, Grefsen
Saksfremstilling:
Klagerne er kjøpere av en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Innklagede hadde for salg to eiendommer i Oslo. Begge salgene var underlagt forkjøpsrett i henhold til lov om kommunal forkjøpsrett.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Kommunen ble varslet ved brev av 12. mai 2006. I slike saker har kommunen fire måneder på seg til å vurdere bruk av forkjøpsrett etter at kommunen har mottatt fullstendig melding om salget. Slik plikt har både erverver og overdrager.
Beboerne/leietakerne i eiendommen ble forespurt av kommunen om det var interesse for å overta eiendommen til samme vilkår som eiendommen var solgt for. Slik interesse forelå hos et tilstrekkelig antall beboere/leietakere, og kommunen vedtok å benytte forkjøpsretten. Dette fremgår av brev til innklagede av 15. september 2006 fra kommunen. Som normalt i slike saker ble det tatt kontakt med innklagede for å få gjennomført oppgjøret og det avsluttende salgsarbeidet. Det er også bakgrunnen for at kommunen sender henvendelsen til eiendomsmegleren og oppfordrer ham til å ta kontakt, jfr. brevet fra kommunen.
Da de forkjøpsberettigede (klagerne) ikke hørte noe fra innklagede, ble det tatt kontakt med faglig leder. Det ble omtrent samtidig brakt på det rene at eiendommen allerede i juni måned var overskjøtet til ny eier, uten å avvente en avklaring av om kommunen ville benytte forkjøpsrett.
Klagerne gjør gjeldende at innklagede har påført dem en helt unødig kostnad ved å overskjøte eiendommen før forkjøpsretten er avklart. Innklagede har ved dette påført dem dobbel dokumentavgift. Klagerne måtte erstatte dokumentavgiften og tinglysingsgebyret som opprinnelig kjøper hadde betalt, og i tillegg betale for egen overskjøting. Opprinnelig kjøper skal holdes skadesløs og klagerne var derfor forpliktet til å refundere opprinnelig kjøpers utgifter til dokumentavgift.
Klagerne gjør gjeldende at innklagede ikke har vist den nødvendige omsorgsplikt i henhold til emgll. § 3-1. Klagerne anfører at også forkjøpsberettigede må omfattes av omsorgsplikten i emgll. § 3-1. Innklagede avviste ethvert ansvar for denne saken og i den forbindelse ansvar for å foreta oppgjør. Klagerne anfører at det påhviler både en selger og kjøper av en eiendom å avklare forkjøpsretten. I denne saken er det innklagedes rolle som er avgjørende etter at han har tatt ansvar for oppdraget og å melde fra til kommunen på vegne av partene. Med denne meldingen må man også vite at det er sannsynlig at eiendommen blir gjenstand for forkjøpsrett og at det således kan bli en annen kjøper. I en slik situasjon mener klagerne det er helt uakseptabelt at innklagede påfører de forkjøpsberettigede ekstra omkostninger til dokumentavgift ved å overskjøte eiendommen kort tid etter at meldingen til kommunen er sendt. I denne saken har dette medført ekstra kostnader på ca kr 600 000. Ved en tinglysingssperre kunne innklagede unngått at klagerne fikk denne merkostnaden.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider at han ikke har utvist nødvendig omsorg og opptrådt i overensstemmelse med god meglerskikk etter emgll. § 3-1 ved håndtering av oppdraget. Innklagede anfører tvert i mot at han har håndtert oppdraget med omsorg for begge parters interesser og i samsvar med god meglerskikk. Emgll. § 3-1 omfatteretter innklagedes syn ikke de forkjøpsberettigede. Det siktes i lovteksten til partene i det spesifikke megleroppdraget. En tredjemann som påberoper seg forkjøpsrett, er ikke part i megleroppdraget. Dersom vedkommende skulle kunne påberope seg denne bestemmelsen, måtte dette fremgå positivt av lovtekst eller forarbeider.
Innklagede bestrider at han har tatt ansvar for å melde fra til kommunen på vegne av partene. At han har sendt meldingen på vegne av kjøper og selger, innebærer ikke at han har påtatt seg noe ansvar, og langt mindre et ansvar som kan begrunne et erstatningskrav.
Plikten til å melde fra om overdragelse påhviler selger og kjøper etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder § 5. At en eiendomsmegler bistår partene med å sende meldingen innebærer ikke at han kan holdes erstatningsansvarlig for utgifter den/de som utøver forkjøpsretten er lovpålagt å utrede til oppdragsgiver og erverver etter forkjøpsrettsloven § 7, syvende ledd.
Oppdragsgiveren i dette tilfellet var et dødsbo som besto av tre arvinger som alle var i 70 – 80 årene. De ønsket gjennomføring av handelen med oppgjør og overskjøting snarest mulig, en ikke urimelig forutsetning deres alder tatt i betraktning. Kjøperen ønsket også hurtig overskjøtning og påtok seg risikoen for at forkjøpsretten kunne bli utøvet. Da både kjøper og selger ønsket oppdraget fullført så snart som mulig, kunne det representere et brudd på omsorgsplikten å stanse oppgjør og overskjøting for å avvente om forkjøpsrett var aktuelt, da dette i så fall ville innebære et «unødig opphold» i strid med partenes interesser.
Innklagede anfører videre at klagerne i sin kontakt med kommunen var blitt gjort kjent med regelverket og at de uansett måtte innkalkulere i prosjektet risikoen for å måtte dekke påløpt tinglysingsgebyr og dokumentavgift.
Klagerne anfører at en tinglysingssperre kunne spart dem for de aktuelle utgiftene. Det er uklart for innklagede hva klagerne her sikter til. En tinglysingssperre til fordel for klagerne ville hindret overskjøtning til kjøperen. Dette ville i likhet med stansing av oppgjør og overskjøting innebære et brudd på omsorgsplikten overfor partene i oppdraget og klart i strid med deres interesser. En tinglysingssperre beskytter mot frivillige rettsstiftelser, men ikke mot kreditorbeslag. Å tinglyse en sperre/urådighetserklæring til fordel for kjøper ville dessuten ikke være i overensstemmelse med partenes interesser. Uansett om partene hadde gått med på en slik ordning, ville tinglysingssperren ikke gitt kjøperen tilstrekkelig beskyttelse mot kreditorbeslag hos selgeren. Selv om risikoen fremsto som minimal, kan det ikke kreves at en eiendomsmegler skal foreta noen vurdering/evaluering av en slik risiko ved gjennomføring av megleroppdraget. Megleren må velge den fremgangsmåten som gir partene størst mulig grad av trygghet, og kan ikke ivareta utenforståendes interesser til ugunst for kjøper og selger.
Emgll § 3-1 kan ikke tolkes slik at omsorgsplikten utvides til å omfatte andre enn kjøper og selger. Innklagede anfører at megler ikke kan hensynta tredjemanns interesser i strid med hva partene ønsker.
Det foreligger således ifølge innklagede intet brudd på omsorgsplikten som kan begrunne et erstatningsansvar for innklagede. Innklagede har håndtert salgsoppdraget både i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for kjøpers og selgers interesser.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder klage fra beboerne over meglers tinglysing av skjøte til første kjøper før kommunal forkjøpsrett til fordel for dem var avklaret.
Reklamasjonsnemnda ser at det kan stilles spørsmål ved om klagerne har klagerett overfor Nemnda. Uten å ta stilling til dette, vil Nemnda bemerke at innklagede har et klart ansvar overfor kjøper og selger og skal i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-9 (1) sørge for utferdigelse og tinglysning av skjøte med mindre kjøper og selger ønsker noe annet. I denne saken har partene krevd at handelen ble gjennomført før forkjøpsretten var avklaret og har båret risikoen ved det. Innklagede har da foretatt oppgjør og tinglysing. Dersom innklagede ikke hadde forestått dette, kunne partene selv besørget tinglysing av skjøte. Klagerne ville da fått de samme kostnader ved bruk av sin forkjøpsrett. På denne bakgrunn kan ikke innklagede kritiseres for å ha medvirket til tinglysingen.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold i klagen.
Oslo, den 29. august/19. september 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |