Klage nr. 2019163
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Morten Poulsson
Innklaget: EiendomsMegler 1 Telemark AS avd. Midt-Telemark
Saken gjelder: God meglerskikk. Undersøkelse av kjøperens finansiering
Saksfremstilling:
I 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Det ble arrangert flere visninger, men det kom inn få bud. Etter hvert kom det inn bud på NOK 1 600 000 fra en som sa at kjøpet skulle finansieres av hans bror med midler som sto på en bankkonto i Thailand. Det forelå ingen finansieringsbekreftelse, men megleren fikk tilsendt skjermbilder fra kjøperen som tilsynelatende viste at broren hadde midler i en thailandsk bank, og at det var foretatt en overføring til meglerens klientkonto på budets størrelse. Klageren aksepterte budet, men kjøperen betalte ikke for seg, og det ble foretatt dekningssalg.
Klageren anfører at megleren burde gitt henne mer informasjon om omstendighetene rundt finansieringen til kjøperen. Det foreligger brudd på god meglerskikk, og innklagede må betale henne erstatning for tapet hun er påført. I tillegg krever klageren at meglerens krav om vederlag og dekning for utlegg, bortfaller.
Innklagede anfører at megleren ringte klageren før aksepten og forklarte situasjonen, og bestrider klagerens krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Etter at kjøperen hadde vært på privatvisning, sa kjøperen til megleren at han var veldig interessert, og at han ønsket å kjøpe boligen. Kjøpet skulle finansieres av broren til kjøperen, som hadde en bankkonto i Thailand med NOK 10 000 000. Dette ga megleren beskjed om til klageren. Noen dager senere kom det inn bud fra kjøperen, hvor det i feltet for finansiering sto at det forelå inneståelseserklæring fra advokat. Klageren fikk ikke se budskjemaet før etter kjøpet. I dagene etter var det SMS-korrespondanse mellom klageren og megleren, hvor megleren informerte om at han ventet på finansieringsbekreftelse.
Etter hvert mottok megleren et skjermbilde av en kontooversikt i en thailandsk bank fra kjøperen, som tilsynelatende viste at broren til kjøperen hadde en konto med 37 000 000 baht, som etter dagjeldende kurs tilsvarte litt over NOK 8 600 000. Megleren mottok også et skjermbilde som tilsynelatende viste at broren til kjøperen hadde overført 7 000 000 baht til klientkontoen til megleren, som tilsvarte rundt NOK 1 650 000. Ingen av skjermbildene fikk klageren se før etter kjøpet. Samme dag sendte megleren SMS til klageren med spørsmål om hun akseptere budet til kjøperen på NOK 1 600 000, noe hun gjorde. På dette tidspunktet trodde klageren at det forelå finansieringsbekreftelse fra bank. Overtakelsen kom, men kjøperen betalte ikke. Det ble foretatt dekningssalg, og boligen ble solgt for NOK 1 390 000.
Megleren burde ha gitt beskjed til klageren om at det eneste han hadde mottatt om finansieringen, var skjermbildene. I utgangspunktet stilles det ikke strenge krav til meglerens undersøkelser, men disse skjerpes når kjøpet finansieres med midler fra utenlandsk bank, som her. Det skal ikke være forskjell mellom kunnskapen megleren sitter med og den som videreformidles til selgeren. Når selgeren ikke får andre opplysninger, må han eller hun kunne legge til grunn at kjøpet finansieres på vanlig måte, altså med midler i norsk bank. Det bestrides at megleren ringte henne før aksepten og fortalte om skjermbildene. Klageren har flere ganger spurt innklagede om å dokumentere påstanden, uten respons. Innklagede har heller ikke svart på om de har retningslinjer for finansieringskontroll.
Det foreligger brudd på god meglerskikk, og megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må dermed holdes ansvarlig for tapet klageren er påført. Hadde megleren opplyst om forholdene rundt finansieringen, ville klageren avslått budet og solgt til en annen. Hun ville da vært spart for utgiftene til markedsføring og lignende i dekningssalget. Videre må innklagede erstatte klagerens saksomkostninger. Det er flere hensyn som taler for å gjøre unntak fra nemndas praksis om at slik erstatning ikke tilkjennes. I tillegg krever klageren at meglerens krav om vederlag og dekning for utlegg, bortfaller.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er enighet om at megleren ga beskjed om at kjøpet skulle finansieres av broren til kjøperen med midler fra en konto i Thailand. Videre er det enighet om at megleren ga beskjed om at det skulle komme finansieringsbekreftelse fra advokat. Det uenigheten står om, er hvorvidt megleren ringte klageren og fortalte om skjermbildene før aksepten. Megleren er klar på at han ringte både klageren og hennes sønn, som studerte juss, og fortalte at han ikke hadde mottatt noen finansieringsbekreftelse, men bare disse skjermbildene.
En megler skal undersøke finansiering så langt det er mulig. Hvor langt plikten rekker, må vurderes konkret i den enkelte sak. Her var klageren kjent med at kjøperen skulle finansiere kjøpet med midler fra en utenlandsk bank, og skjermbildene som megleren mottok, viste at penger var overført til innklagedes klientkonto. Det er uklart hvorfor overføringen ikke ble gjennomført. Skjermbildene viser at broren til kjøperen ble trukket bankgebyr, noe som talte for at overføringen var i orden, og megleren kan ikke bebreides for at han stolte på bankutskriften.
Megleren har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Uansett er de øvrige vilkårene for erstatning ikke oppfylt. Det er heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om brudd på god meglerskikk ved meglerens undersøkelse av kjøperens finansiering.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Spørsmålet om meglers kontroll av kjøpers finansiering
Som det fremgår, skulle kjøpet av boligen finansieres ved midler som broren
til kjøperen angivelig hadde på en konto i Thailand. Det skulle dreie seg om et
beløp på NOK
10 millioner. Det skulle også ut fra det som stod på budskjemaet foreligge en
inneståelseserklæring fra en advokat.
Spørsmålet er om megleren i den forbindelse i tilstrekkelig grad har ivaretatt selgers interesser og informert om risikoen ved å akseptere et bud med en slik finansiering.
En megler har i henhold til god meglerskikk plikt til å undersøke kjøpers finansiering så langt det er mulig. Nemnda legger til grunn at megler informerte selger (klager) om at kjøpet skulle finansieres med midler på brorens konto i Thailand. Det ville også være vanskelig for megler å kontrollere denne informasjonen nærmere.
Det avgjørende for nemnda er imidlertid at megler ikke har dokumentert at han gjorde selgeren uttrykkelig oppmerksom på den store risiko det kunne være med å akseptere et bud med en slik finansiering. Det viste seg også at det beløpet som angivelig skulle ha vært overført til meglers klientkonto aldri ble mottatt på klientkontoen, og at megler ikke fikk noen inneståelseserklæring fra advokat. Denne angivelige overføringen skjedde også ca. fem måneder før boligen skulle overtas. I mellomtiden skulle kjøper også leie boligen. På budskjemaet stod forøvrig ikke navnet på advokaten, og heller ikke om det var en norsk advokat eller en advokat i Thailand eller andre steder som skulle innestå.
Konklusjonen blir at megler her har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har også utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Spørsmålet om vederlagsnedsettelse og erstatning
Slik saken er opplyst for nemnda, har nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til disse økonomiske kravene.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til EiendomsMegler 1 Telemark AS, avd. Midt-Telemark, har opptrådt i strid med god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til de økonomiske kravene.