Klage nr. 2019178
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/ advokat Trond Sivertsvik
Innklaget: Trondheim Aktiv Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Kjøpers finansiering
Saksfremstilling:
I juni 2018 kjøpte klageren en seksjonsleilighet som innklagede formidlet. Etter at bindende avtale om kjøp var inngått viste det seg at klageren (kjøperen) ikke hadde finansieringen i orden. Det anføres at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta nærmere undersøkelser av klagerens finansiering før budet ble akseptert. I tillegg lovet megleren at den samarbeidende bank skulle innvilge lånet. Lånesøknaden til klageren ble imidlertid avslått. Klageren krever erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Kontroll av kjøpers finansiering
Den 12. juni 2018 var klageren på en privatvisning i forbindelse med at han og en kamerat vurderte eiendommen som et felles utviklingsprosjekt. Etter visningen trakk kameraten seg fra det planlagte prosjektet. Den 18. juni 2018 tok klageren kontakt med megleren, etter at megleren hadde gjort flere forsøk på å få tak i klageren. Klageren ble opplyst om at det ikke var kommet inn bud på eiendommen, og at det dermed var gunstig for klageren å kjøpe boligen. Klageren ga uttrykk for at han ikke kunne finansiere et eventuelt kjøp etter at kameraten hadde trukket seg fra prosjektet. Klageren hadde en egenkapital på 1,5 millioner kroner, men ingen øvrig finansiering. Han skulle imidlertid spørre sin mor om finansiell bistand i form av forskudd på arv. Megleren svarte at dersom klageren hadde behov for å låne ca. 2 millioner kroner, ville han kunne få finansiering fra innklagedes samarbeidsbank. Ifølge megleren var det derfor risikofritt å inngi bud.
Klageren la inn et bud den 20. juni 2018, som ikke ble akseptert av selger. Han la deretter inn et nytt bud på kr 3 370 000 den 22. juni 2018, som ble akseptert dagen etter. Det viste seg i ettertid at innklagedes samarbeidsbank ikke innvilget lånesøknaden. I tillegg ønsket ikke klagerens mor å bistå med finansieringen. Kjøpsavtalen ble hevet, og det ble iverksatt dekningssalg. Dekningssalget medførte et tap på kr 450 000 som ble krevd erstattet av klageren. Det ble imidlertid inngått forlik om at klageren skulle betale kr 350 000 til selger.
For det første burde megleren foretatt nærmere undersøkelser av klagerens finansiering. Det følger av nemnds- og bransjepraksis at kjøpers finansiering skal undersøkes så langt det er mulig. Klageren ga aldri uttrykk for at finansieringen var i orden. Megleren hadde en særlig oppfordring til å undersøke finansieringen da det må legges til grunn at megleren satt med kunnskap som indikerte at finansieringen ikke var i orden. Megleren tok hverken kontakt med klagerens mor eller banken for å få bekreftet finansieringen.
Øvrige forhold ved meglers håndtering av oppdraget
Megleren har opptrådt som selgerens representant etter at det ble klart at banken avslo finansieringen, og klagerens mor ikke ønsket å bistå med finansieringen. Det foreligger dermed brudd på meglerens omsorgsplikt. Det vises til meglers engasjement på selgers vegne i forbindelse med arrestbegjæringen, og at megleren var partsvitne for selger i rettsmøtet. Meglers bidrag til arrestsaken fremstår på samme måte.
For det andre
burde ikke megleren ha lovet at den samarbeidende banken skulle finansiere
2 millioner kroner av kjøpesummen.
Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede må dekke beløpet på kr 350 000 som klageren har betalt til selger i forbindelse med forliket, samt advokatutgiftene på kr 38 500 som klageren ble påført i forbindelse med arrestsaken.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kontroll av kjøpers finansiering
Innklagede kjenner seg ikke igjen i hendelsesforløpet som presenteres av klageren. Innklagede bestrider påstanden om at megler skal ha oppfordret klager til å inngi bud på eiendommen, og sagt at et kjøp var gunstig. I tillegg har megleren aldri gitt uttrykk for at det var risikofritt å inngi bud.
I telefonsamtalen 18. juni 2018 opplyste klageren om at han fortsatt var interessert i leiligheten, og at han jobbet med ulike løsninger for å få finansieringen i orden. Ifølge klageren hadde hans mor sagt seg villig til å bistå klager med finansiering. Klageren nevnte aldri noe om at han ikke hadde finansiering utover kr 1,5 millioner i egenkapital, slik klageren hevder. På bakgrunn av at finansieringen syntes å være i orden avtalte partene å møtes
20. juni 2018. Selv om klageren ikke møtte opp, ringte han senere samme dag. Han ga uttrykk for at han ønsket å inngi bud på eiendommen, da finansieringen var i orden. Klageren møtte opp hjemme hos megleren for å inngi bud den samme dagen.
Før det første budet ble inngitt, stilte megleren spørsmål angående klagerens finansiering. Klageren svarte at det skulle la seg ordne, men at den endelige løsningen ikke var helt klar. Han ga på nytt uttrykk for at hans mor skulle bistå med finansieringen av kjøpet. I en e-post datert 21. juni 2018 skriver megleren følgende til selger: «(…) Han sier selv at han skal ha finansiering gjennom sin mor.» Klageren har dessuten flere ganger gitt uttrykk for at han satt på verdier i form av tre eiendommer.
Det ble foretatt nærmere undersøkelser på bakgrunn av opplysningene fra klageren. Megleren kunne ikke kontakte klagerens mor for å bekrefte opplysningene som var gitt, da moren var innlagt på sykehus. Ifølge tilgjengelig informasjon på Eiendomsverdi stod klageren som hjemmelshaver til tre eiendommer. Det stod også at klagerens mor eide en heftelsesfri enebolig med hybel/leilighet.
Klageren hevder at det fremgikk av innklagedes brev av 8. august 2018 at megleren i to e-poster til selger skal ha gitt uttrykk for at klageren ikke hadde finansieringen i orden. Innklagede bestrider dette.
Klageren hevder å ha forstått det slik at den omstendighet at det ikke ble fylt ut noe i budskjemaet under punktet «Kjøpet vil bli finansiert slik» medførte at han hadde tatt finansieringsforbehold. Det er imidlertid på det rene at samtlige bud ble gitt uten forbehold. Før klageren la inn det første budet ble han gjort oppmerksom på at et bud uten forbehold var forpliktende selv om finansieringen ikke kunne bekreftes innenfor rammen av akseptfristen. Det må legges til grunn at klageren har lest salgsoppgaven, som inneholdt informasjon knyttet til budgivning og forbehold. Klageren må bære risikoen for sin egen villfarelse.
Øvrige forhold ved meglers håndtering av oppdraget
Innklagede bestrider klagerens påstand om at megleren har opptrådt som selgerens representant. I forbindelse med arrestsaken tok selgeren kontakt for å be megleren om å bekrefte at selger og kjøper hadde forsøkt å komme til en løsning. Megleren var kalt inn som vitne i rettsmøtet og redegjorde for den informasjon som innklagede hadde tilgjengelig. Klagerens advokat hadde på lik linje med selger mulighet til å kalle megleren inn som vitne.
Innklagede bestrider videre påstanden om at megleren skal ha lovet finansiering i den samarbeidende bank. Lånefinansiering er et anliggende mellom klageren og banken. Det har formodningen mot seg at megleren ga klageren en slik forhåndsgaranti. Det eneste megleren gjorde var å videreformidle klagerens kontaktinformasjon til banken.
Krav om erstatning
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder det å kontrollere kjøpers finansiering, er dette først og fremst noe megler skal kontrollere av hensyn til selgeren før selgeren eventuelt aksepterer et bud. Her er det imidlertid kjøper selv som mener megler ikke har kontrollert kjøpers finansiering i tilstrekkelig grad.
Det fremgår av sakens dokumenter at klageren (kjøperen) ikke på noe tidspunkt tok finansieringsforbehold. Det er heller ikke bevist eller sannsynliggjort at megler skal ha «garantert» at klager skulle få lån i samarbeidene bank. Det er forøvrig mye påstand mot påstand i denne saken som nemnda ikke kan ta stilling til.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] får ikke medhold.