Klage nr. 2019180

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS (avd. Oslo Bjørvika)

Saken gjelder:               Tilbakehold av klientmidler

Saksfremstilling:

I mars 2019 solgte klageren og hennes tidligere samboer en enebolig som de eide med en halvdel hver. Innklagede formidlet salget. Klageren anfører at megleren burde ha utbetalt nettoprovenyet i henhold til oppgjørsinstruksen. Megleren burde også vært tydelig på at oppgjøret ville utbetales i henhold til oppgjørsinstruksen med mindre oppdragsgiverne avtalte noe annet. Klageren krever erstatning for kostnader til juridisk bistand. I tillegg krever klageren vederlagsnedsettelse.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Tilbakehold av klientmidler

I mars 2019 solgte klageren og hennes tidligere samboer sin bolig gjennom innklagede. Det forelå både en oppgjørsinstruks og skifteavtale.  

I en e-post som megleren sendte til klageren og hennes tidligere samboer stod det at innklagede forholdt seg til oppgjørsinstruksen, og at ingen av oppdragsgiverne hadde hjemmel til å kreve et tilbakehold på vegne av den andre part. I den senere
e-postkorrespondanse foreslo megleren at hver av oppdragsgiverne holdt tilbake kr 15 000 frem til en endelig avtale om fordeling av kostnader forelå, og gjorde dem oppmerksom på at nettoprovenyet ikke kunne bli utbetalt så lenge det forelå uenighet mellom oppdragsgiverne. Klageren mener at hun ble gitt motstridende informasjon når det gjaldt adgangen til tilbakehold. Megleren burde i god tid før gjennomføringen av oppgjøret vært tydelig på at det var oppgjørsinstruksen som gjaldt med mindre oppdragsgiverne hadde avtalt noe annet. Da hadde konflikten mellom klageren og hennes tidligere samboer ikke oppstått.

Klageren svarte megleren at hun ikke samtykket til tilbakeholdet. Dagen etter sendte megleren en e-post der det stod at «Alternativet er at pengene bare står på klientkontoen til over sommeren, og dere i så fall blir enige». I sitt svar stilte klageren spørsmål ved innklagedes rett til å tilbakeholde deler av nettoprovenyet. Megleren svarte aldri på denne e-posten. Samme dag varslet klagerens tidligere samboer om at han ville kreve erstatning for det tap han ble påført som følge av utsatt oppgjør. Klageren endte med å gi sitt samtykke til tilbakeholdet da hun følte seg presset av megleren og sin tidligere samboer.

Etter klagerens mening burde nettoprovenyet blitt utbetalt i henhold til oppgjørsinstruksen. Det var ikke grunnlag for å holde tilbake totalt kr 30 000 av nettoprovenyet. Kostnadene det var uenighet om knyttet seg til snømåking, strøm, forsikring og en faktura fra selskapet til klagerens tidligere samboer. Disse kostnadene skulle ikke vært trukket inn i forbindelse med oppgjøret fra boligsalget. Det er ikke en meglers oppgave å fremforhandle en avtale mellom oppdragsgiverne. Uenigheten mellom oppdragsgiverne var et privat anliggende som megleren ikke skulle ha blandet seg inn i, særlig tatt i betraktning av at megleren og klagerens tidligere samboere kjente hverandre fra før.

Den 13. august 2019 sendte megleren e-post til klageren og hennes tidligere samboer der det stod at «vi ikke lengre har grunnlag for å holde pengene tilbake på vår klientkonto (…)». På dette tidspunkt var oppdragsgiverne fortsatt uenige om fordelingen av kostnadene, og situasjonen var således den samme som på oppgjørstidspunktet. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor e-posten ble sendt på dette tidspunkt, og ikke da hennes tidligere samboer foreslo å tilbakeholde deler av nettoprovenyet i juli 2019.

Meglerens tilgjengelighet

Megleren gjorde seg utilgjengelig for klageren etter å ha sendt e-post til oppdragsgiverne

12. juli 2019 kl. 09:53, selv om det i den nevnte e-posten stod at han tok ferie «etter dagen i dag». Klageren oppfattet e-posten slik at megleren kom til å være tilgjengelig ut arbeidsdagen. Klageren fikk aldri noe svar på spørsmålene knyttet til rettmessigheten av tilbakeholdet mv. Dersom megleren hadde vært tilgjengelig, ville oppgjøret ha funnet sted den 12. juli 2019, og ikke fire dager senere.

Krav om erstatning

Megleren oppfordret klageren til å ta kontakt med en advokat for å få en skriftlig redegjørelse for tolkningen av oppgjørsinstruksen m.m. Denne redegjørelsen skulle sendes til megleren. Dersom innklagede hadde forholdt seg til oppgjørsinstruksen ville ikke klageren ha blitt påført denne kostnaden. Klageren krever at innklagede dekker advokatutgiftene på
kr 13 467.

Krav om vederlagsnedsettelse

Klageren anfører på bakgrunn av det ovennevnte at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at hennes andel av vederlaget, på kr 50 000, skal bortfalle i sin helhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Tilbakehold av klientmidler

Megleren har ikke gitt motstridende råd eller endret standpunkt. Megleren forsøkte derimot å fremforhandle en avtale mellom oppdragsgiverne i en situasjon som opplevdes konfliktfylt og fastlåst. Megleren har hele tiden vært tydelig på at den signerte oppgjørsinstruksen ville gjelde dersom oppdragsgiverne ikke avtalte noe annet.

Pengene ble holdt tilbake etter avtale mellom partene, og det er således ikke megleren som har besluttet å tilbakeholde pengene. At klageren har følt seg nødt til å akseptere en slik avtale skyldes ikke meglers opptreden, men den tidligere samboerens protest mot utbetaling av oppgjøret uten tilbakehold. I den grad klageren har følt seg truet eller presset, skyldes ikke dette megleren.

Meglerens tilgjengelighet

Innklagede bestrider påstanden om at megleren har gjort seg utilgjengelig. Det vises til
e-postkorrespondansen mellom partene der meglerens ferieplaner ble tydelig kommunisert. Videre har innklagede besvart alle henvendelsene fra klager.

Krav om erstatning

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

Det er fast praksis i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester at hver av partene dekker egne utgifter i forbindelse med saken. Klageren har blitt påført advokatutgifter som følge av konflikten med den tidligere samboeren, og er således innklagede uvedkommende.

Krav om vederlagsnedsettelse

Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, da det ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning. Klageren krever også vederlagsnedsettelse for sin andel av vederlaget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Oppgjøret

De to tidligere samboerne hadde i forbindelse salget av boligen gitt megler en klar oppgjørsinstruks. Dette bekreftet også megler i e-poster av 3. og 9. juli 2019. I en slik situasjon er megler forpliktet til å følge oppgjørsinstruksen. Men megler skapte en unødig usikkerhet her som førte til at klageren senere følte seg tvunget til å skrive under på en korrigert oppgjørsinstruks. Megler kan her kritiseres for å ha skapt den usikkerheten som førte til den nye “oppgjørsinstruksen”.

Meglers tilgjengelighet

Klageren har anført at megler ikke var tilgjengelig særlig dagen før megleren skulle på ferie. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta standpunkt til dette.

Spørsmål om vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Det er heller ikke noe krav om at den som krever vederlagsnedsettelse har lidt et økonomisk tap.

Nemnda mener at meglers håndtering av oppgjøret utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som fremgår over under oppgjøret.

Når det gjelder meglers vederlag, er det i henhold til oppdragsavtalen 100 000 kroner, som blir å fordele med en halvpart på klageren og hennes tidligere samboer. Nemnda finner at klagerens andel av vederlaget – 50 000 kroner – kan nedsettes med 25 000 kroner.

Erstatningskravet

Klageren har krevd erstatning for advokatutgifter på 13 467 kroner forut for at saken ble bragt inn for nemnda. Megler rådet klageren til å kontakte advokat i anledning oppgjøret. Dette var imidlertid en direkte konsekvens av den usikkerhet megler selv hadde skapt ved ikke å følge oppgjørsinstruksen. Nemnda mener derfor under en viss tvil at megler her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at det foreligger adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap. Kravet tas til følge.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

DNB Eiendom AS (avd. Oslo Bjørvika) må kreditere [klageren] 25 000 kroner av vederlaget, og betale 13 467 kroner i erstatning til henne.