Klage nr. 2019188
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. januar 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS (avd. Stjørdal)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I juni 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Klagerne har trukket frem flere forhold som etter deres mening er kritikkverdig. For det første anføres det at megleren fastsatte en for lav prisantydning. For det andre burde megleren informert bedre om de ulike delene av salgsprosessen. I tillegg anføres det at megleren burde ha sørget for å oversende oppdragsavtalen til klagerne. Klagerne krever vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne er representert ved fullmektig.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydning
Megleren satte en lav prisantydning på kr 2 990 0000, for å få til en rask handel. Boligen lå ute på markedet i tre dager. Eiendommer i dette området lå i gjennomsnitt 70 dager på markedet. Det fremgikk av takstrapporten at boligen var godt vedlikeholdt. Det vises til at naboeiendommen hadde en høyere prisantydning, selv om det var tale om en mye eldre bolig. Både uttalelser fra andre meglere og innhentet statistikk indikerte at prisantydningen var satt for lavt. Klagerne stolte på meglerens vurdering av prisantydningen. Innklagedes påstand om at den lave prisantydningen skyldtes at boligen lå tett inntil vei og like ved jernbanesporet, er ikke holdbar, da det er flere boliger som lå nærmere jernbanesporet.
Omsorgsplikten
Megleren burde tatt hensyn til at klagerne var både førstegangskjøpere og førstegangsselgere. Klagerne var dessuten 75 år gamle. Klagerne har i løpet av et kort tidsrom både solgt og kjøpt bolig gjennom innklagede. I lys av dette burde megleren fokusert ekstra på sin opplysningsplikt. Megleren burde ha informert klagerne om de ulike stadiene i salgsprosessen, samt veiledet dem underveis.
Oversending av oppdragsavtale
Megleren oversendte ikke oppdragsavtalen til klagerne. Det foreligger dermed et brudd på meglers plikt til å oversende oppdragsavtalen skriftlig til oppdragstaker, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-1, jf. § 6-4. Megleren kan ikke unnskyldes med at dokumentet ble sendt til feil e-postadresse. Klagerne fikk dermed ingen informasjon om hvilken betaling innklagede tok for salgsoppdraget. De visste ikke hvor stort beløp de ble stående igjen med etter at boligen var blitt solgt. Da klagerne aksepterte budet på kr 2 990 000, gjorde de det i den tro at de fikk utbetalt hele beløpet, og de følte seg i ettertid «lurt». Megleren burde ha opplyst om at meglerkostnadene ville bli trukket fra salgssummen. Det finnes ingen dokumentasjon på at slike opplysninger er blitt gitt. Klagerne mistet dermed også muligheten til å prute på meglerhonoraret, som er vanlig i bransjen.
Øvrige forhold
Før inngåelsen av oppdragsavtalen ga megleren uttrykk for at det skulle komme klagerne til gode å benytte seg av innklagede, siden den ene klageren hadde vært kunde i Sparebank 1 i en årrekke. Megleren “løy” overfor klagerne, da de ikke kan se å ha fått noen fordeler.
Den ene klageren måtte holde en privatvisning da megleren ikke hadde mulighet til å møte opp, men innklagede tok likevel betalt for visningen.
Krav om vederlagsnedsettelse
Basert på det
ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf.
eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerne krever at meglerens vederlag settes ned med
kr 30 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
Innklagede er uenig i at prisantydningen ble satt for lavt. Den ble fastsatt i samråd med erfarne meglere ansatt hos innklagede. Det ble tydelig kommunisert overfor klagerne at de selv kunne bestemme prisantydning og til hvilken pris de ønsket å selge. Klagerne virket å være innforstått med dette. Ifølge Eiendomsverdi.no ligger kvadratmeterprisen på boligen noe under kvadratmeterprisen på boliger i området. Boligens beliggenhet tilsa en lavere kvadratmeterpris. Verdivurderingen tok hensyn til at boligen lå tett inntil en trafikkert vei og like ved jernbanesporet. Tilbakemeldinger fra interessenter som ikke ønsket å legge inn bud, viste at prisantydningen var riktig fastsatt. Det vises også til at det var syv interessenter på visning, men at bare én valgte å legge inn bud. Dersom prisen var for lav, slik klagerne hevder, ville det vært flere budgivere og en budrunde. Innklagede kan ikke forstå at det var negativt at boligen ble solgt etter første visning.
Omsorg for klagerne
Megleren var godt kjent med klagernes alder, og at de ikke hadde vært gjennom en kjøps- eller salgsprosess før. Megleren hadde derfor tre møter med klagerne før oppdragsavtale ble inngått. Megleren fulgte opp klagerne gjennom hele salgsprosessen. Klagerne ble også informert om muligheten til å gi et av sine barn salgsfullmakt. Megleren har ivaretatt omsorgsplikten overfor klagerne.
Oversending av oppdragsavtale
I henhold til vanlige rutiner skulle oppdragsavtalen bli oversendt klagerne på e-post. E-posten ble sendt til feil e-postadresse, og megleren oppdaget beklageligvis ikke feilen. Klagerne gjorde ikke megleren oppmerksom på at de ikke hadde mottatt oppdragsavtalen. Etter innklagedes syn ligger den manglende kontrollering av e-postadressen innenfor grensene for det slingringsmonn som foreligger før adferden kan karakteriseres som erstatningsbetingende uaktsom, jf. Rt-1995-1350. Meglerkostandene fremgikk av oppdragsavtalen, som ble nøye gjennomgått i forbindelse med oppdragsinngåelsen.
Øvrige forhold
Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at det skulle komme klagerne til gode å benytte seg av innklagede.
Innklagede har ikke fakturert for privatvisningen som ble holdt av den ene klageren.
Krav om vederlagsnedsettelse
Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Spørsmålet om for lav prisantydning
Klagerne har anført at prisantydningen var for lav. Prisantydningen er meglers vurdering av hva som er riktig pris på et gitt tidspunkt. Men det var opp til klagerne å ta stilling til hvilken prisantydning som til slutt skulle settes i salgsoppgaven, herunder til hvilken pris de ønsket å selge. Dersom klagerne hadde innvendinger mot meglers vurdering av prisen måtte de ha gitt megler beskjed om dette før salgsprosessen ble igangsatt. Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.
Spørsmålet om manglende informasjon
Nemnda har naturlig nok ikke hørt hva som ble sagt på de møter som ble avholdt mellom megler og klagerne og kan følgelig ikke ta stilling til hvilken informasjon megler ga. Men ut fra sakens opplysninger finner ikke nemnda at megleren kan kritiseres for manglende informasjon, også klagernes alder tatt i betraktning.
Spørsmålet om oversendelse av oppdragsavtalen til feil e-postadresse
Det er på det rene at megleren sendte oppdragsavtalen til feil e-postadresse, og innklagede har erkjent denne feilen.
Nemnda viser til at klagerne har signert oppdragsavtalen og at de ved dette har godtatt betingelsene for oppdraget. Disse betingelsene gjelder selv om klagerne først fikk oversendt sitt eksemplar i ettertid. Nemnda kan på den bakgrunn ikke se at klagernes krav kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klagerne] gis ikke medhold.