Klage nr. 2019104-2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.

Thor Falkanger, vara for leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Solli & Partnere AS (PrivatMegleren Solli & Partnere)

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av bud

Saksfremstilling:

I februar 2019 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Klageren økte budet sitt fordi megleren sa det hadde kommet inn to bud like under prisantydning, men disse ble ikke registrert i budjournalen. Klageren følte seg «lurt» til å legge inn høyere bud, og klaget innklagede inn for nemnda med påstand om at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda behandlet klagen 30. september 2019, og kom til at klagen ikke førte frem.

Etter begjæring fra klageren har nemnda besluttet å ta saken opp til fornyet behandling. Klageren er uenig i avgjørelsen, men har også anført at nemnda i sine bemerkninger la feil faktum til grunn.

Innklagede fastholder sine anførsler fra første behandling.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

I tillegg til de to andre budene som ble ført inn i budjournalen, fikk klageren fem meldinger om andre bud, men ingen av disse ble journalført. Klageren trodde hun konkurrerte mot flere budgivere, og hun valgte derfor å legge inn bud på prisantydning, som selgeren aksepterte. På denne måten fikk megleren klageren til å øke budet sitt med kr 440 000 uten konkurrenter. Det er underlig at nemnda mener det er greit å formidle bud som ikke skal føres i budjournalen. Både Finanstilsynet og forbrukerrådgiveren i Norges Eiendomsmeglerforbund har på spørsmål fra klageren svart at det ikke er lov. Alle bud skal føres inn i budjournalen med blant annet navn på budgiver og budets størrelse. Dette er for å forhindre juks med fiktive budgivere. Det megleren gjorde i denne saken, var aktiv formidling av bud som ikke ble journalført, og det er i strid med god meglerskikk.

I sin avgjørelse ignorerer for øvrig nemnda blant annet at leiligheten hadde ligget ute for salg i over fire måneder uten interessenter, og at leiligheten var tatt av markedet på grunn av manglende interesse. Klageren hadde god tid, og hadde det ikke vært for at megleren blandet inn fiktive budgivere, ville klageren ventet med å legge inn bud. Det er heller ikke riktig at klagerens første bud var på kr 3 910 000. Det første budet klageren la inn, var på kr 3 750 000.

I etterkant fikk klageren tilbud fra megleren om å trekke seg fra handelen uten omkostninger, noe klageren tolket som en innrømmelse av feil. Innklagede har for øvrig heller ikke etterkommet klagerens krav om å få innsyn i hvem som la inn bud direkte til selgeren.

Innklagede har i korte trekk anført:

Gjenåpning forutsetter at det fremlegges nye vesentlige opplysninger som ikke tidligere kunne vært fremlagt. Innklagede kan ikke se at klageren har fremlagt slike opplysninger her.

Når det gjelder meglerens opptreden, fastholder innklagede sine anførsler fra første behandling. Megleren journalførte de budene som tilfredsstilte forskriftens formelle krav, og grunnen til at megleren informerte om de andre budene, var for å underbygge at selgeren ikke ville selge for under prisantydning.

Innklagede bestrider at megleren informerte om fem budgivere. Megleren skrev til klageren at selgeren tidligere hadde fått tilbud om kr 3 900 000, men at selgeren hadde avslått fordi hun ikke ville selge under prisantydning. Senere skrev han at leiligheten kunne bli solgt for
kr 4 000 000 til en annen som også tidligere hadde kontaktet selgeren, men vedkommende valgte å ikke legge inn bud da han fikk vite at det ikke var aktuelt for selgeren å selge under prisantydning. Videre informerte megleren om en interessent som jobbet med å skaffe finansieringsbevis på prisantydning, noe han fikk like etter at boligen var solgt til klageren. Det var dette som gjorde at klageren fikk tilbud om å trekke seg fra handelen.

Klageren krever å få innsyn i hvem som ga bud direkte til selgeren. Innklagede kan ikke se at det er hjemmel til å opplyse om navn ut over de som fremgår av budjournalen. Megleren vet uansett ikke navnene på disse interessentene, bortsett fra han som jobbet med å få finansieringsbevis.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens håndtering av bud og påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Nemndas første avgjørelse av 30. september 2019 var:  

            Det fremgår av sakens opplysninger at megleren var klar på at selgeren ikke ville selge   under prisantydning, og at boligen var trukket to ganger fra markedet. Da klageren i      inngav bud, var det ingen pågående budrunde.

I en slik situasjon var det ikke feil av megler å opplyse om disse to budene som var gitt direkte til selger. Det har slik forholdene var i saken her, ingen betydning at budene ikke var journalført, noe megler heller ikke ville hatt anledning til. Klageren forsøkte seg forøvrig først med et bud på kr 3 910 000, og fikk det samme svar at selgeren ikke ville selge under prisantydning.

            Avgjørelsen er enstemmig.

Ugyldige bud gitt av klageren

Da klageren 5. februar 2019 kl. 10.28 forsøkte å legge inn bud på kr 3 750 000, pågikk det ingen formell budrunde, og eiendommen var trukket fra markedet. Megleren avviste samme dag kl. 10.35 klagerens bud på kr 3 750 000 fordi budet ikke oppfylte formelle krav. Klageren fikk da beskjed om å bruke budskjema og/eller bruke lenken i FINN-annonsen. Også budet på kr 4 050 000 ble gitt på e-post, og derfor avvist. Slike bud skal innføres i budjournalen, men de skal ikke behandles som gyldige bud som kan formidles videre. At disse budene ikke ble journalført, er derfor i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Meglerens opplysning om andre tilbud gitt direkte til selgeren

Ifølge megleren ble tilbudet fra annen interessent på kr 3 900 000 gitt direkte til selgeren, og han (megleren) skal ha fått opplysning om en interessent som kunne gi kr 4 000 000. Klageren ble samtidig informert om at selgeren ikke ville selge på disse nivåene. Dette formidlet megleren til klageren i to e-poster av henholdsvis 5. februar og 7. februar 2019. Tilbud gitt direkte til selgeren skal ikke innføres i budjournalen, men megleren har anledning til å opplyse om interessen som har vært vist for eiendommen, selv om det ikke er formelle bud. Uansett var klageren tydelig informert om at selgeren ikke ville selge boligen under prisantydning.

Meglerens opplysningsplikt om andre interessenter

Megleren har verken rett eller plikt til å gi opplysning om navn og formalia på interessenter som ikke har inngitt bud som ikke skal journalføres.

Klagerens budgivning/aksept/tilbud om å trekke seg fra handelen

På tidspunktet for klagerens budgivning, var eiendommen som nevnt trukket fra markedet. Det pågikk ingen formell budrunde, men megleren kommuniserte med interessenter som tidligere hadde vist interesse for eiendommen. Megleren var blant annet i kontakt med en interessent som jobbet med finansieringen, og som etter at handelen med klageren kom i stand, fikk finansieringen i orden. Det opplyses at klageren fikk tilbud om å trekke seg fra handelen til fordel for denne interessenten. Nemnda mener megleren på dette punkt ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke innførte klagerens bud på 3 750 000 og 4 050 000 kroner i budjournalen. For øvrig fører klagen ikke frem.