Klage nr. 2019164

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.

Thor Falkanger, vara for leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Kvelland & Partnere AS (PrivatMegleren Skien)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. Oppdraget ble fornyet to ganger, men boligen ble ikke solgt. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter deres mening er kritikkverdige, og har særlig anført at det eneste rådet megleren ga for å øke interessen, var å sette ned prisen. I tillegg er det flere punkter i oppdragsavtalen klagerne ikke forstår. Det kreves at innklagedes krav om betaling reduseres fra kr 49 825 til kr 10 000.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Betaling for arbeid mot kreditorer

Da klagerne spurte megleren hva det ville koste å avslutte oppdraget, sendte megleren en oversikt hvor det var oppført fem timer à kr 1 800 for arbeid mot kreditorer. Det er riktig at klagerne ba megleren om å kontakte kreditorene som vurderte å begjære tvangssalg, men megleren sa ingenting om at hun skulle ta seg betalt for dette, og det ble aldri diskutert noen timepris. På grunn av klagernes språklige situasjon burde megleren vært tydeligere overfor klagerne, og informert om utgiftene.

Sen innhenting av dokumenter

Først da oppdraget skulle fornyes for andre gang, ble klagerne bedt om å skrive under på en urådighetserklæring. Megleren var også sent ute med plantegninger fra kommunen. Disse kom først med da boligen skulle annonseres for andre gang. Dette viser at megleren var sent ute med å innhente nødvendige dokumenter.

Manglende statusrapport

I oppdragsavtalen sto det at megleren skulle skrive statusrapport etter visning, men det meste av informasjonen klagerne har fått fra megleren, har vært muntlig. I stedet for å legge en plan for det videre salget, påpekte megleren feil ved boligen etter hver visning, og sa at klagerne måtte gå ned i pris. Dette var frustrerende for klagerne, særlig fordi klagerne hadde fortalt om alle feilene megleren påpekte, før salget. Etter hvert mistet megleren interessen, og det eneste rådet hun kom med, var at prisen måtte settes ned.

Sviktende markedsføring

Boligen ble nesten ikke annonsert på Facebook. Da klagerne spurte om hvorfor, svarte megleren først at innklagede ikke annonserte så mye på Facebook lenger, før hun senere sa at slik annonsering ikke lenger var inkludert. Dette forstår ikke klagerne. Oppdraget ble fornyet på samme vilkår begge ganger, og da må markedspakken fortsatt gjelde. Når det gjelder FINN, sa megleren først at annonsen kunne «løftes» ved å enten ta den av nettet i 30 dager eller ved å sette ned prisen med fem prosent, men senere skulle hun ha betalt for dette også. I tillegg fjernet megleren annonsen fra FINN i tre timer før oppdraget hadde utløpt på tid, uten at klagerne fikk beskjed om det. Dette er tre timer hvor annonsen ikke var tilgjengelig for potensielle kjøpere.

Press fra megleren

Etter første visning kom det inn et bud på kr 2 000 000. Megleren mente at klagerne tok en risiko dersom de avslo, for det var sannsynlig at de ikke ville få et så godt tilbud igjen, mente megleren. Dette til tross for at dette var det første budet, og til tross for at det var kr 500 000 under prisantydning. Klagerne valgte å avslå fordi budet ikke dekket boliglånet. Senere kom det inn to bud på henholdsvis kr 2 275 000 og kr 2 300 000, og det beviser at det var mulig å få høyere bud enn kr 2 000 000, i motsetning til hva megleren sa. Klagerne valgte å avslå disse budene også.

Lite kommunikasjon

Ut på høsten 2018 valgte klagerne å ta annonsen av FINN for å gjøre en del oppussing på boligen. Det ble blant annet skiftet kledning, og strømanlegget ble godkjent. Frem til januar 2019, da megleren spurte om klagerne ønsket å fornye oppdraget på samme vilkår, var det nesten ingen kontakt mellom partene. Heller ikke etter fornyelsen og frem til april 2019 hørte klagerne noe særlig fra megleren. Dette kom ikke overraskende på klageren, for de har følt seg tilsidesatt av megleren siden det første budet. Det var alltid klagerne som måtte ta kontakt med megleren, og hver gang klagerne spurte hva de kunne gjøre for å øke interessen, svarte megleren at prisen måtte ned. Det kom aldri noe konstruktivt, og megleren var klar over at klagerne ikke kunne gå lenger ned i pris på grunn av gjelden sin. Når en megler setter en pris, må det være en pris megleren mener det er realistisk å få boligen solgt for.

Andre kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget

Klagerne ble fakturert for oppgjørskostnader selv om boligen ikke ble solgt, og megleren har ikke forklart hvorfor selv om klageren har spurt flere ganger. Videre ble det holdt syv fellesvisninger og to privatvisninger. I oppdragsavtalen var det satt av tid til åtte visninger, og hver gang klagerne spurte om flere, svarte megleren enten at det ville bli for mye, eller at det måtte vente. Klagerne måtte nærmest krangle med megleren for å få til flere privatvisninger. Endelig er det flere punkter i kontrakten klagerne ikke forsto. Megleren gikk aldri gjennom kontrakten sammen med klagerne, og da klagerne senere spurte megleren om de ulike punktene, svarte megleren at det var bare de som ikke forsto. Det har vært vanskelig for klagerne på grunn av deres språklige situasjon, og de sitter igjen med flere spørsmål enn svar.

Krav om vederlagsnedsettelse

Innklagede har krevd kr 49 825. Klagerne mener at megleren har opptrådt på en slik kritikkverdig måte at kravet bør settes ned til kr 10 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Tolkning av oppdragsavtalen

Flere ganger har innklagede forsøkt å forklare klagerne at posten i fakturaen som går på oppgjøret, i realiteten er honoraret for arbeidet mot kreditorene. Grunnen til at det heter noe annet i fakturaen, skyldes en intern føring hos innklagedes regnskapsfører. Når det gjelder markedspakken, har innklagede hatt flere kostnader enn de har fakturert for. Dette viser at innklagede har vist vilje til å komme til enighet med klagerne. 

Meglerens utførelse av oppdraget for øvrig

Innklagede bestrider de subjektive og udokumenterte påstandene klagerne har fremsatt om meglerens utførelse av oppdraget. Når det gjelder prisantydningen, ble det etter hvert innhentet en tilstandsrapport som viste at boligen var i vesentlig dårligere stand enn først antatt, og da anbefalte megleren å sette prisantydningen ned. Etter flere visninger kom det bare inn bud som var lavere enn det klagerne var villige til å selge for.

Megleren har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for å redusere innklagedes krav om betaling.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede reduserer sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Oppdragsavtalen

Oppdragsavtalen er uoversiktlig når det gjelder hva som skal betales ved utløp eller oppsigelse av oppdraget, og kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 4, jf. punkt 6 er ikke oppfylt. I fakturaen har innklagede krevd betaling for markedspakke med
kr 29 500, meglervederlag med kr 9 900, oppgjørshonorar med kr 9 900 og tinglysing av sikringspant med kr 525. Megleren hevder å ha brukt tid på å forhandle med kreditorer, og mener at kostnadene ved dette ligger i oppgjørshonoraret. Nemnda mener at dette kravet ikke er dokumentert av innklagede. Dette måtte ha kommet tydeligere frem i oppdragsavtalen, og det er heller ikke fremlagt timeliste som dokumenterer kravet.

Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må frafalle kravet på oppgjørshonorar med kr 9 900, og eventuelt tilbakebetale beløpet.

Øvrige forhold

Når det gjelder de øvrige klagepunktene, står påstand mot påstand. Saken reiser på disse punkter bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Kvelland & Partnere AS (PrivatMegleren Skien) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må frafalle kravet på oppgjørshonorar med kr 9 900.