Klage nr. 2019168
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.
Thor Falkanger, vara for leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Midt Telemark
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I april 2019 ble det inngått oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som han anser som kritikkverdige. Det anføres blant annet at megleren ga dårlige råd da boligen skulle klargjøres for salg, og at megleren har snakket ned boligen til interessenter. I tillegg har det vært manglende oppfølging under salgsprosessen. Klageren krever erstatning, i tillegg til vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis førte frem, delvis avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Klargjøringen av boligen
Før boligen skulle fotograferes kom megleren med en anbefaling om å rengjøre boligen. Selv om boligen allerede var rengjort stolte klageren på meglerens råd. Klageren gikk med på å benytte seg av et rengjøringsbyrå som megleren foreslo. Megleren informerte om at det ville koste kr 20 000 inklusive merverdiavgift eller kr 15 000 eksklusive merverdiavgift. Innklagede hevder at megleren aksepterte å dekke kostnadene for rengjøringen, under forutsetning av at det ble mottatt kvittering. Klageren bestrider at megleren har sagt dette. I ettertid viste det seg at det var brukt 30 timer på rengjøringen og at timeprisen var på kr 666. Dette var en uvanlig høy timepris sammenlignet med prisene til andre rengjøringsbyråer. Etter klagerens mening var det unødvendig å vaske boligen, og det ble kun foreslått av megleren fordi boligen stod ubebodd. Klageren hadde opprinnelig planlagt å foreta en grundig rengjøring av boligen før overtakelse, noe som er vanlig prosedyre ved hussalg.
Megleren anbefalte klageren å rydde hagen. Hun tilbød seg å kontakte elever ved en folkehøyskole i nærheten som hun visste tok på seg hagearbeid mot en betaling på kr 1 350. Noen dager senere ble klageren kontaktet på nytt med anbefaling om å klippe ned en rosebusk og fjerne løvet som nå lå i plastsekker i hagen. Da klageren ikke hadde mulighet til å gjøre dette selv, ble et gartnerfirma engasjert til å gjøre jobben. Klageren måtte betale kr 1 800 for dette arbeidet. Etter klagerens mening kunne hagearbeidet blitt utført til en rimeligere pris.
Klageren
stiller seg spørrende til hvordan prisantydningen er satt. Klageren hadde gitt
uttrykk for at han i utgangspunktet ikke ville selge til en lavere pris enn kr
3 000 000. Han var likevel villig til å akseptere en prisantydning på kr 2 950
000 i håp om å få flere interessenter. Megleren kom senere med forslag om å
redusere prisantydningen til kr 2 750 000, selv om hun visste at dette lå under
«smertegrensen». Klageren var ikke interessert i å selge boligen for denne
prisen, og partene falt tilbake på prisantydningen på
kr 2 950 000.
Tilbud om «svart arbeid»
Det vises til regningen fra rengjøringsbyrået der prisen var eksklusive merverdiavgift. Det må legges til grunn at rengjøringsbyrået er registrert i Merverdiavgiftsregisteret. Megleren burde sørget for at regningen var i samsvar med det som var avtalt med oppdragsgiver, samt i tråd med lovverket. Det er bekymringsverdig at et seriøst meglerforetak som innklagede både anbefalte og benyttet seg av et firma som tilbøy svart arbeid. Innklagede har brukt dette rengjøringsbyrået flere ganger tidligere. Klageren sitter igjen med en følelse av at megleren har hatt rengjøringsbyråets interesser i fokus, og ikke vurdert hva som er det beste for klageren.
Negativ omtale
Under budrunden var det kun én budgiver som la inn et bud, på kr 2,5 millioner. Dette budet ble avslått. Klageren fikk en dårlig magefølelse, da det hadde vært godt oppmøte på visningene i forkant. Etter klagerens mening skyldes dette at megleren har snakket ned klagerens bolig. I juni 2019 ringte klagerens mor til megleren og utga seg for å være interessent. Megleren ga henne flere opplysninger om boligens tilstand som verken stod i tilstandsrapporten eller var korrekte. Det ble opplyst om fuktighet i grunnmur, at det var anbefalt å rive panelene i utleiedelen på grunn av fuktutslag. Megleren informerte også om at badet var fra 1987 og at det derfor var anbefalt å sette inn et dusjkabinett. Hun ga videre uttrykk for at det var slitte gulv som burde byttes ut, at det var en feil ved døra på grillhytta, at det var en stor skråning på eiendommen og at hun ikke likte listene i boligen. Megleren hadde ikke den faglige kompetanse til å gi byggetekniske råd. Det må legges til grunn at megleren har snakket ned klagerens bolig til alle interessenter på visning og telefon, bortsett fra det ene paret som endte med å kjøpe boligen.
Dårlig oppfølging under budrunde og senere i prosessen
Senere legger den samme
budgiveren inn et bud på kr 2,6 millioner og deretter et på
2,7 millioner. Da klageren informerte megleren om at han ønsket å avslå det
siste budet, sendte megleren e-post der hun ba han om å tenke seg om først, da
megleren ikke ønsket å miste budgiveren. Ifølge fagansvarlig ligger boliger i
dette området i gjennomsnitt 63 dager ute på markedet før de blir solgt.
Klageren kan derfor ikke forstå hvorfor megleren presset til å selge, når
boligen kun hadde ligget ute for salg i 22 dager.
I et møte den 25. juni 2019 ble partene enige om å redusere prisantydningen til kr 2 850 000. Noen dager etter tok klageren kontakt med megler for å høre om det var mulig å redusere prisantydningen i FINN-annonsen slik at den kom på toppen av listen. Dette burde megleren ha gjort umiddelbart etter møtet den 25.juni 2019. Klageren tror ikke at megleren hadde endret FINN-annonsen hvis han ikke hadde gitt beskjed om det.
Den første budgiveren opprettholdt sitt bud på kr 2 700 000. Til tross for dette la en annen budgiver inn et bud på kr 2 600 000. Klageren stiller seg spørrende til hvorvidt megleren orienterte denne budgiveren om budet som allerede forelå.
Megleren tok ikke kontakt med klageren den dagen akseptfristen for budet på kr 2 700 000 skulle utløpe. Megleren svarte heller ikke da klageren ringte henne. Da megleren til slutt ringte opp, ble det informert om at det kun var den ene budgiveren som var interessert. Klageren informerte om at han var villig til å selge for kr 2 750 000, og spurte hvilken strategi megleren hadde for å få avsluttet salget. Megleren ringte budgiveren og fikk dem til å legge inn bud på kr 2 750 000. Etter klagerens mening hadde megleren en strategi om å la klageren være i uvisshet og bli «psyket ut», slik at klageren til slutt maste på henne om å kontakte budgiveren. På denne måten kunne megleren vise at hun hadde solgt boligen etter at klageren hadde «presset frem salget».
Før overtakelse ble klageren oppringt av kjøperen som kunne fortelle at de hadde lagt ut annonse for utleie, og ba om å få holde visninger før overtakelse. Ifølge kjøperen var dette i orden for megleren. Klageren var imidlertid ikke interessert i dette. Ved overtakelsen fikk klageren vite at kjøperen hadde vært i boligen flere ganger. Det er ikke vanlig praksis at en megler tillater dette.
Da klageren kom innom innklagedes kontor for å hente nøkkel for gjennomføring av overtakelse, mente personen på kontoret at stylisten hadde lagt ut nøkkelen utenfor boligen. Megleren hadde ikke lov til å låne ut nøklene, da partene var ved blitt enige om at det var megleren som skulle ha dem.
Bekjentskap
Klageren antyder at kjøpet av boligen var forhåndsavtalt med kjøper og megleren, og at megleren eller fagansvarlig har et nært bekjentskap til kjøperen. Klageren underbygger dette med at prisantydningen i en tidlig fase ble nedjustert fra kr 2 950 000 til kr 2 700 000 uten noen form for dokumentasjon. Videre har megleren snakket ned boligen til andre interessenter, samt unnlatt å informere kjøperen om at panelet i utleiedelen måtte rives. Det vises også til at megleren hadde inngående kunnskap om kjøpers økonomiske situasjon og helsetilstand. I tillegg var megleren positivt innstilt til å holde visning av hybelleiligheten, og kjøperen har fortalt at de har vært i boligen flere ganger i forkant av overtakelse. Nøkkelen ble lagt ut av megleren for at kjøperen skulle ha tilgang til boligen. Det var heller ingen andre budgivere enn de som kjøpte boligen.
Innblanding i private anliggende
Da megleren møtte klagerens tidligere samboer under visning av en annen eiendom informerte megleren om at klagerens bolig var solgt med alt av innbo, og at det var ingenting for henne å hente. Det fremgikk av salgsoppgaven at «møbler kan medfølge». Dette innebærer imidlertid ikke at alt av interiør og gjenstander medfølger salget. Det er uakseptabelt av en megler å blande seg inn i slike private anliggende. Takket være megleren fikk klageren flere opprivende telefoner fra sin tidligere samboer i løpet av sommeren.
Opptreden ved sluttoppgjør
Den 9. august 2019 bekreftet innklagede at de forventet å motta de tinglyste dokumentene mandag 12. august, og at oppgjøret ville skje når fagansvarlig var tilbake fra ferie. Mandag 12. august kontaktet klageren fagansvarlig for å få bekreftelse på at oppgjøret ville bli utbetalt. Klageren fikk til svar at det var mange utbetalinger som skulle foretas og at man fortsatt ventet på tinglysningsdokumentene. I en ufin tone sa fagansvarlig at hun skulle foreta utbetalingen når hun fikk tid, muligens om to dager. Samme dag tok klagerens mor kontakt med innklagede for å gjøre oppmerksom på den dårlige behandlingen i sluttfasen av oppdraget. Oppgjøret ble da utbetalt samme dag.
Kommunale avgifter
Megleren har ikke krevd inn kr 3 000 i kommunale avgifter. Dette skulle vært innbetalt innen overtakelse.
Vederlagsnedsettelse
Klageren krever at meglerens provisjon på kr 52 250 bortfaller i sin helhet.
Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at innklagede som et minimum skal dekke kostnadene knyttet til rengjøringen på kr 20 000, i tillegg til kr 200 000 som utgjør differansen mellom prisantydningen og den endelige salgssummen.
Innklagede har i
korte trekk anført:
Klargjøringen av boligen
En megler prøver bestandig å presentere boligen best mulig på bilder og ved visning og gir derfor råd om hva som burde gjøres. Da megleren og stylisten var på befaring viste deg seg at huset verken var vasket eller klart. Megleren mente det var nødvendig med rengjøring. I tillegg ble det anbefalt å rydde i hagen. Da klageren bodde i Trondheim, tilbudte megleren å hjelpe til med det praktiske. Klageren samtykket til at elevene ved folkehøyskolen i nærheten kunne ta seg av hagearbeidet. Elevene endte med å jobbe totalt seks timer.
Da klageren ga uttrykk for at det var vanskelig å finne noen som kunne hjelpe til med rengjøringen, anbefalte megleren et lokalt vaskebyrå til å gjøre jobben. Klageren gikk med på dette forslaget. Klageren aksepterte tilbudet på kr 20 000 inklusive merverdiavgift.
Prisantydningen på kr 2 950 000 ble fastsatt på bakgrunn av meglerens kjennskap til markedet og boligens standard. Da takstmannen påviste fuktighet som følge av en alvorlig feil ved grunnmur og drenering, anbefalte megleren å sette prisantydningen til kr 2 750 000, selv om den var lavere enn det partene først var blitt enige om.
Tilbud om «svart arbeid»
Megleren anbefalte et rengjøringsbyrå som både hun og tidligere oppdragsgivere hadde hatt god erfaring med. Innklagede erkjenner at megleren kun burde ha videreformidlet prisen som inkluderte merverdiavgift.
Negativ omtale
Det var meglers oppgave å fremstille boligen på en korrekt og best mulig måte av hensyn til eventuelle kjøpere. Megler var forpliktet til å påpeke både positive og negative sider ved boligen. Dette var også til det beste for klageren, da det vil kunne forhindre eventuelle konflikter med kjøper i ettertid av salget.
I telefonsamtalen med klagerens mor, ga megleren henne så mange opplysninger som mulig, slik at hun skulle få et riktig og fullstendig bilde av boligen. På den måten ville ikke interessenten føle seg lurt dersom hun senere kom for å se på boligen. Da det i tilstandsrapporten stod at dreneringen hadde tilstandsgrad 3, måtte megleren informere om dette. Alle opplysningene som ble gitt til klagerens mor, og som klageren hevder var uriktige, fremgikk av tilstandsrapporten.
Oppfølgingen under budrunde m.v.
Det var stor interesse rundt boligen da den først ble lagt ut på markedet. Da megleren fulgte opp interessentene etter visning, fikk megleren dessverre ikke så gode tilbakemeldinger som hun hadde håpet på, og flere trakk seg på grunn av tilstanden på boligen. Tilbakemeldinger fra interessentene gikk i hovedsak på at det var for tidkrevende og kostbart å pusse opp boligen. Det var imidlertid ett par som likte boligen svært godt, og disse endte til slutt med å kjøpe den.
Det var ikke meglers oppgave å sette i gang en budrunde. Dette er det den første budgiveren som gjør. Det var én budgiver som la inn et bud, og selv om det ble videreformidlet til øvrige interessenter, så var det ingen andre som ønsket å inngi bud. Budgiveren høynet sitt bud flere ganger, helt til et bud på kr 2 700 000, som klageren avslo. I et kjøpers marked anså megleren det som nødvendig å rådgi klageren til å ta vare på den ene budgiveren. Megleren har fulgt opp alle interessenter, og har således ikke trenert budrunden.
I et møte med klagerens foreldre ble megleren gitt beskjed om å forsøke å få budgiveren til å legge inn et bud på kr 2 750 000, da dette var «smertegrensen». Det ble samtidig enighet om at prisantydningen skulle settes ned til kr 2 890 000.
Etter at prisantydningen var redusert til kr 2
750 000, ble det holdt flere privatvisninger. Ett par virket interesserte, og
fikk beskjed om at klageren tidligere hadde avslått et bud på
kr 2 700 000. Likevel ønsket de ikke å legge inn et høyere bud enn på kr
2 600 000, som senere ble avslått av klageren. Den første budgiveren
opprettholdt sitt bud på kr 2 700 000 og endte med å akseptere klagerens motbud
på kr 2 750 000.
Det er riktig at den nye eieren hadde vært i boligen flere ganger, men kun med megler til stede. Dette er ikke kritikkverdig. Megleren har hatt nøklene til boligen hele tiden. Klageren kan ha lånt ut nøkler, men dette vet ikke innklagede noe om. Klageren hentet nøklene på innklagedes kontor på overtakelsesdagen. Det er ikke riktig at megleren har sagt at kjøperen kan holde visning av utleiedelen før overtakelse.
Bekjentskap
Innklagede bestrider klagerens påstand om at megleren har favorisert denne budgiveren. Megleren har kun kjennskap til budgiveren gjennom kundekontakt.
Megleren opplyste kjøperne om at panelet i kjelleren burde rives.
Innblanding i private anliggende
Både klageren og hans mor ønsket at boligen skulle selges med møbler og inventar. Dette ble det opplyst om i salgsoppgaven. Klagerens tidligere samboer fikk hentet sine private eiendeler før overtakelsen. Innklagede kan ikke se å ha blandet seg inn i private anliggende.
Opptreden ved sluttoppgjør
Da klageren etterlyste oppgjøret 12. august 2019, ble det informert om at de tinglyste dokumentene ikke var blitt mottatt enda, og at oppgjøret ville bli gjort innen én til to dager. Like etterpå ringte klagerens mor og beskyldte innklagede for å trenere oppgjøret. Dette var innklagede uenig i. Klagerens mor ble påminnet om at det kun var gått én virkedag fra skjøtet ble registrert i Grunnboken hos Kartverket. Innklagede lovet at oppgjøret skulle bli foretatt samme dag eller senest dagen etter. Oppgjøret ble gjort samme dag, selv om de tinglyste dokumentene ikke ble mottatt før 13. august 2019. Klagerens oppgjør ble prioritert foran de andre.
I kjøpekontrakten punkt 3 fremgikk følgende:
Selger gjøres oppmerksom på at det normalt tar 2–3 uker fra overtakelse til utbetaling av oppgjør. Dette grunnet behandlingstid hos Statens Kartverk, postgang samt transaksjonstid banker imellom.
Kommunale avgifter
Megleren sendte en e-post til både klager og kjøper der det ble informert om at kjøper måtte overføre kr 3 000 i tillegg til kjøpesummen for å dekke de kommunale avgiftene. Dette ble uteglemt fra kjøperens side. Det ble ikke oppdaget av oppgjørsavdelingen, da dette forholdet ikke var nevnt i kjøpekontrakten. Innklagede beklager for at dette ikke ble fulgt opp. Så fort innklagede ble gjort oppmerksom på at innbetaling ikke var mottatt, overførte kjøperen beløpet. Kjøperen beklaget seg, da hun trodde at banken hadde ordnet dette samtidig med oppgjøret.
Vederlagsnedsettelse
Innklagede bestrider at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Krav om erstatning
Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem, delvis avvises.
Nemnda vil bemerke at det var klart i strid med god meglerskikk av megleren å formidle rengjøringsoppdraget med valg mellom momsfritt og momsbelagt oppdrag, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Hvorvidt dette skal få betydning for meglerens vederlag, beror imidlertid på en bevisvurdering nemnda ikke har grunnlag til å foreta. Når det gjelder det klageren beskriver som negativ omtale av eiendommen, kan dette i stor grad gjenfinnes i tilstandsrapporten, og gir ikke grunnlag for kritikk av megleren. Dertil nevnes at tvisten vedrørende kommunale avgifter har funnet sin løsning.
Det står i stor grad påstand mot påstand når det gjelder øvrige klagepunkter, og her reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Disse klagepunktene avvises derfor.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Aktiv Eiendomsmegling Midt Telemark har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder formidling av rengjøringsoppdraget. For øvrig avvises klagen.