Klage nr. 2019170

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.

Thor Falkanger, vara for leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Hafsrød & Partners Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Halden)

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Formålet med kjøpet var utleie, og klageren overtok boligen med to løpende leieforhold. Etter kjøpet viste det seg at det hadde skjedd en økning i de kommunale avgiftene som ikke var omtalt i salgsoppgaven, og at det forelå en avtale med den ene leietakeren om at kostnader til TV og internett var inkludert i husleien. Dette gjorde utleien ble mindre lønnsom enn klageren hadde forestilt seg, og det anføres at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det kreves erstatning for merkostnader i fem år neddiskontert til nåverdi.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren har i korte trekk anført: 

Grensen mellom forbrukerkjøp og næringskjøp

For å trekke grensen mellom forbrukerkjøp og næringsvirksomhet, er det hensiktsmessig å se til Skatteetatens praksis. En privatperson kan ha inntil fire boenheter for utleie uten at det er næringsvirksomhet. Dette var klagerens første utleiebolig, og han regnes derfor som forbruker.

Spørsmålet om megleren har misligholdt sin opplysningsplikt

Inntekter og utgifter ved et utleieobjekt gir et mål på netto lønnsomhet. Klageren la til grunn det som fremgikk om inntekter og utgifter i markedsføringen, og la inn bud basert på dette. Forventet lønnsomhet var avgjørende for at klageren valgte å legge inn bud på akkurat denne boligen og for budets størrelse. Før inngivelse av bud ba klageren megleren om å sende ham kopi av leiekontraktene, uten respons. Klageren la da til grunn at det som fremgikk om leieforholdene i markedsføringen, var riktig.

Senere viste det seg at markedsføringen inneholdt feil opplysninger om kommunale utgifter, og at kostnader til TV og internett i det ene leieforholdet inngikk i husleien, noe som gjorde utleien mindre lønnsom enn forventet. I markedsføringen sto det at kommunale avgifter var på kr 12 727 per år, men dette var tall for året før. Det skjedde en økning i kommunale avgifter ved årsskiftet, slik at kommunale avgifter etter 2018 er på kr 15 640 per år. Megleren må ha visst om økningen, og har derfor misligholdt sin opplysningsplikt. Økningen ble for øvrig mye omtalt i lokale medier, og klageren kan ikke ha risikoen for økninger før avtaleinngåelse.

Når det gjelder leiekontrakten, hadde megleren den tilgjengelig, og han må derfor ha visst om avtalen om at kostnader til TV og internett var inkludert i husleien. Dette gir ekstrakostnader på kr 12 600 per år. Megleren burde opplyst om dette i markedsføringen, og i det minste presentert opplysningene for klageren da han spurte om kopi av leiekontrakten. Også på dette punktet har dermed megleren misligholdt sin opplysningsplikt.   

Krav om erstatning

Megleren har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes erstatningsansvarlig. Det følger av nemndas praksis at det er merkostnader i fem år neddiskontert til nåverdi som kan kreves erstattet i en situasjon som denne, og klageren krever derfor erstatning med kr 77 565.

Innklagede har i korte trekk anført:

Grensen mellom forbrukerkjøp og næringskjøp

Klageren kjøpte ikke boligen til boligformål, men til utleieformål. Innklagede ber nemnda ta stilling til om klagen etter en helhetsvurdering bør avvises på grunn av klagerens formål med kjøpet. Uansett er formålet et moment av betydning for vurderingen i saken for øvrig.

Spørsmålet om megleren har misligholdt sin opplysningsplikt

Innklagede innhentet opplysninger fra kommunen på vanlig måte, og det bestrides at megleren burde forutsett at de kommunale avgiftene kom til å øke med 23 prosent ved årsskiftet. Megleren innhentet gjeldende kommunale avgifter, og han hadde ingen plikt til å gjøre fortløpende undersøkelser om endringer. Det var for megleren ingenting som tilsa at de kommunale avgiftene kom til å øke, og en kjøper av fast eiendom må uansett regne med at størrelsen på slike avgifter kan endre seg over tid.

Det bestrides at klageren før inngivelse av bud tok kontakt med megleren og spurte om kopi av leiekontraktene. Først etter budaksept ble dette et tema fra klageren, men klageren bekreftet ved å signere kjøpekontrakten at han overtok boligen med to løpende leieforhold og de forpliktelsene som fulgte med disse. Klageren gjorde ingen undersøkelser rundt leiekontraktene før budaksept, og det må han selv bære risikoen for. Siden formålet med kjøpet var utleie i næringsvirksomhet, hadde klageren en større undersøkelsesplikt enn en vanlig forbruker.

Kravet om erstatning

Megleren har etter dette overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og det er ikke grunnlag for erstatning. Det er uansett ikke sannsynlig at klageren ville lagt inn og fått akseptert et lavere bud vitende om de økte kommunale avgiftene og avtalen om at TV og internett var inkludert i husleien.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.4 første ledd bestemmer at nemnda behandler klager fra forbrukere. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet. Spørsmålet er i første omgang om klageren er forbruker.

Det dreier seg om kjøp av en seksjon med to bruksenheter (førsteetasje og underetasje) i en horisontalt delt tomannsbolig. Boligen er et utleieobjekt med to løpende leieforhold hvor opplyst årlig leieinntekt er på kr 198 000, og seksjonen er kjøpt med tanke på fortsatt utleie. Etter nemndas mening kan klageren ikke anses som forbruker.

Nemnda kan likevel ta en sak til behandling selv om klageren ikke er forbruker hvis den interessen som fremmes, ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytning, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1. Etter nemndas mening har nærværende sak slik yrkes- eller næringsmessig tilknytning, og saken tas derfor ikke til behandling.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagen avvises.