Klage nr. 2019174

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.

Thor Falkanger, vara for leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      LDW AS (Eie Eiendomsmegling avd. Vinderen)

Saken gjelder:               Meglerens krav på vederlag ved oppsigelse

Saksfremstilling:

I mai 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. Klagerne anfører at megleren sa at klagerne kunne trekke seg fra oppdraget uten å betale noe dersom de ikke ble fornøyde, men likevel fakturerte megleren for medgått tid da klagerne senere trakk seg. Det kreves at innklagede frafaller sitt krav om vederlag.

Innklagede bestrider klagerens krav, og anfører at klagerne er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

På befaringen ble det avtalt «no cure, no pay». Dette innebar at hvis klagerne ikke ble fornøyde, kunne de avslutte oppdraget uten å betale noe, sa megleren. Dette ble tatt inn i oppdragsavtalen, hvor det også sto at megleren skulle være tilgjengelig «24/7».

Da arbeidet kom i gang, var megleren mindre tilgjengelig enn avtalt, og han var kort i svarene. Det ble avtalt at megleren skulle komme innom for å se hva klagerne måtte gjøre før fotografen kom, men megleren hadde dårlig tid, og han «løp» gjennom boligen. Megleren sa at alt så fint ut, bortsett fra at de måtte rydde på kjøkkenbenken og i hjørnene, pluss at de måtte male en vegg. Etterpå sto klagerne igjen som to spørsmålstegn.           

Oppdraget ble inngått i en periode hvor prisen for boligselgerforsikringen skulle økes, og da klagerne spurte megleren om de ville rekke å få ordnet forsikring før økningen, kom han ikke med noen konkrete svar. Dette måtte klagerne finne ut av selv. Etter dette mistet klagerne tilliten til megleren.

På bakgrunn av ovennevnte avsluttet klagerne oppdraget 21. mai 2019, og utsatte salget til etter sommeren. Da klagerne senere kontaktet megleren for å betale for utlegg, skulle megleren plutselig ha betalt for ti timer à kr 2 500, totalt kr 26 475. Megleren har ikke svart på hva timene har gått til, men tatt utgangspunkt i et stipulert timeantall fra en vederlagsform klagerne ikke valgte, og fakturert i henhold til dette. Han har heller ikke svart på hva utleggene besto i.

Det er uansett irrelevant hva som er grunnen til at klagerne ønsket å avslutte oppdraget. Avtalen var «no cure, no pay», og det er det klagerne forholder seg til.

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren var på befaring 6. mai 2019, og sendte over sin verdivurdering dagen etter med pristilbud. To dager senere sendte megleren e-post til klagerne med spørsmål om de hadde rukket å få sett på tilbudet. Etter noe dialog hvor megleren blant annet oversendte dato for foto, spurte megleren om pristilbudet var greit, slik at megleren kunne sende over oppdragsavtale for å kunne komme i gang med arbeidet. Etter at megleren hadde purret på tilbakemelding, ble oppdragsavtalen skrevet under 14. mai 2019. Det ble avtalt at klagerne ikke skulle betale noe dersom de ikke ble fornøyde med prisen de oppnådde, og derfor ble «no cure, no pay» skrevet inn i oppdragsavtalen. I punkt 5.1 sto det imidlertid at megleren uansett hadde krav på dekning av utlegg og vederlag for medgått tid.

Den 15. mai 2019 rekvirerte megleren foto, men fotografen klarte ikke å komme i kontakt med klagerne. Megleren purret på klagerne for å få oppdragsavtalen i retur, og opplyste at klagerne ikke kunne tegne boligselgerforsikring før oppdragsavtalen var signert. Megleren hadde på forhånd varslet klagerne om en ventet økning i premien, men han visste ikke eksakt dato, og det er uklart hvordan klagerne kan ha fått denne informasjonen – megleren satt på mer informasjon fra kjedeledelsen enn det allmennheten visste på dette tidspunktet.

På anmodning fra klagerne kom megleren med råd om hva klagerne burde gjøre før fotografen kom for å gjøre boligen presentabel. Megleren foreslo blant annet å fjerne en del overflødig møbler og lignende, samt å male et soverom. For å være sikker på at det skulle bli optimalt, tilbød megleren seg å komme innom for å se. Det var vanskelig å finne en dato som passet for klagerne, men de ble enige om 20. mai 2019. Megleren ga beskjed om at han hadde visninger denne dagen, men at han bare hadde 30 minutter til rådighet. Klagerne ønsket likevel denne dagen. En av klagerne kom for øvrig for sent, og det gjorde at megleren måtte gjennomgå boligen på kortere tid enn planlagt.

Tre dager senere fikk megleren beskjed fra fotografen om at klagerne hadde besluttet å utsette salget til etter sommeren. Megleren fikk også telefon fra klagerne. Da megleren spurte hva som var bakgrunnen for utsettelsen, svarte klagerne at det ikke hadde noe med megleren å gjøre, men at de blant annet ikke hadde funnet seg ny bolig. Først i august fikk megleren beskjed om at klagerne ikke ønsket å fortsette samarbeidet, og at dette var begrunnet i jobben megleren hadde gjort, og da særlig hans manglende tilgjengelighet.

Den 15. august 2019 sendte megleren sluttfaktura til klagerne, hvor han i tillegg til utleggene på kr 1 475 hadde ført opp ti timer à 2 500 kroner i henhold til oppdragsavtalen, totalt
kr 26 475. Klagerne ble ikke belastet meglerprovisjon.

Innklagede bestrider at megleren var utilgjengelig, eller at klagerne ikke fikk beskjed om når fotografen skulle komme. Slik det fremgår av e-postkorrespondansen som er lagt frem for nemnda, fulgte megleren klagerne opp tett, og i tillegg pratet de sammen på telefon. Når det gjelder tidspunkt for gjennomgang av fotograf, var det vanskelig å finne et tidspunkt som passet for klagerne, og den ene klagerne kom for sent til avtalen. Dette kan ikke megleren klandres for. Det er også feil at klagerne ikke visste når fotografen skulle komme. Det var for øvrig en gjennomgående tendens at klagerne forlangte svært raske tilbakemeldinger fra megleren, men at megleren måtte purre på klagerne for å få svar fra dem. 

Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og klagerne er fakturert i henhold til oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om at innklagedes krav om vederlag bortfaller.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnd har kommet til at klagen fører frem.

Tolkningen av oppdragsavtalen

Nemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan nemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva som har blitt sagt om innklagedes krav på vederlag og utlegg. Innklagedes krav på vederlag og utlegg må derfor vurderes ut fra en tolkning av oppdragsavtalen.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 4 at oppdragsavtalen skal inneholde opplysninger om hva oppdragsgiveren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand. Videre følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 5 at oppdragsavtalen også skal inneholde opplysninger om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg.

På side 3 i oppdragsavtalen står det:

5. Oppdragets varighet
Oppdraget gjelder for en periode fra signering av oppdragsavtalen og i 6 måneder. (maks 6 måneder) Oppdraget kan fornyes for inntil 6 måneder av gangen. Fornyelse skal være skriftlig. Oppdraget kan sies opp skriftlig uten varsel av hver av partene. Oppdraget inngås på No cure-no pay.

5.1 Ved avslutning av oppdraget, uavhengig av oppsigelse eller utløp av avtalen. Uavhengig av vederlagsform har eiendommsmegleren krav på utlegg i henhold til utleggs-oversikten, samt vederlag for medgått tid/påløpte timer, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-4. I tillegg har Eiendomsmegleren krav på dekning av påløpte visninger, grunnpakke, markedspakke og tilrettelegging.

I punkt 5 gis det klart uttrykk for at oppdraget inngås på vilkår om «no cure, no pay». I punkt 5.1 oppstilles det imidlertid vesentlige reservasjoner i første punktum, og enda mer vidtgående i annet punktum. Dette er reservasjoner som står i sterk kontrast til prinsippet om «no cure, no pay».

Overskriften til punkt 5.1 om «avslutning av oppdraget, uavhengig av oppsigelse eller utløp av avtalen», gjør tolkningen ytterligere uklar. Etter nemndas oppfatning er forståelsen av punkt 5.1 sammenholdt med det klare utsagn i innledningsordene til punkt 5, så uklar at de unntak som fremgår av punkt 5.1, ikke kan gjøres gjeldende overfor en forbruker.

Det bemerkes også at innklagede ikke har fremlagt dokumentasjon for påløpte timer. Megleren plikter til å føre timelister for utført arbeid, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd.

Kravet om vederlagsnedsettelse

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan settes ned eller falle bort hvis det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side. I dette tilfellet mener nemnda at uklarheten rundt forståelsen av oppdragsavtalen punkt 5 sammenholdt med punkt 5.1, samt manglende dokumentasjon for påløpte timer, utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Nemnda har etter dette kommet til at vederlaget må bortfalle i sin helhet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis medhold. Innklagede må kreditere klagerne kr 25 000 av fakturabeløpet.