Klage nr. 2019171
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. februar 2020
Thor Falkanger, vara for leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Follo Eiendomsmegling AS (Attentus Eiendomsmegling Ski)
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om felleskostnader.
Saksfremstilling:
I januar 2019 kjøpte klageren en del av en tomannsbolig som innklagede formidlet. I etterkant av kjøpet oppdaget klageren at felleskostnadene var kr 816 høyere enn opplyst. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke overholde sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren krever erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Opplysninger om felleskostnader
Den 30. januar 2019 kjøpte klageren boligen til kr 4 550 000, kr 400 000 over prisantydning. I salgsoppgaven stod følgende:
Felleskostnader utgjør kr 983,- pr. måned. Sameiet er nyetablert. Som alltid i nyetablerte sameier vil det ta noe tid før man finner det endelige og korrekte nivået på felleskostnadene. Nevnte felleskostnader må derfor ansees som ca. angitt.
Selgeren nevnte ingenting om størrelsen på
felleskostnadene under privatvisningen
29. januar 2019. Megleren ga heller ingen
informasjon i forbindelse med budrunden dagen etterpå. Etter overtakelsen fant
klageren et brev fra boligbyggelaget datert november 2018 i postkassa, med
varsel om at felleskostnadene ville øke til kr 1 578 fra 1. januar 2019. Det
var således gitt varsel om en økning i felleskostnader over to måneder før
klageren kjøpte boligen. Da klageren kontaktet boligbyggelaget, fikk klageren
et brev datert 5. desember 2018 som tidligere var blitt sendt til seksjonseierne.
I dette brevet ble det varslet om at felleskostnadene ville være på kr 2 077
fra januar 2019 til og med mai 2019, og deretter på
kr 1 799. Den omtalte økningen i
felleskostnader var både vedtatt og varslet før bindende avtale om kjøp var
inngått.
Klageren mener at selgeren (utbygger) var klar over at felleskostnadene ville øke. For det første bekreftet en e-post fra boligbyggelaget at varslene om økningen i felleskostnader ble sendt til selgeren. For det andre betalte selger felleskostnadene frem til boligen ble solgt. For det tredje lå brevet fra boligbyggelaget i postkassa tilhørende den solgte boligen. Selv om selgeren ikke hadde boligen som folkeregistrert adresse, hadde han som daværende eier ansvar for å følge opp posten frem til boligen var solgt.
Megleren foretok ingen undersøkelser av om felleskostnadene ville øke etter å ha laget ferdig salgsoppgaven i slutten av oktober 2018. Klageren forstod ordlyden i salgsoppgaven som et forvarsel om at felleskostnadene kunne bli endret på lang sikt. Det kunne vanskelig leses ut fra ordlyden at det var oppgitt lavere felleskostnader enn det de reelt sett var. Klageren måtte kunne forvente at opplysningene i salgsoppgaven var korrekte. Den valgte ordlyden viser at megleren var klar over at det kunne komme endringer i felleskostnadene. Megleren hadde derfor en ekstra oppfordring til å undersøke og kontrollere at opplysningene i salgsoppgaven var korrekte. Det er en skjerpende omstendighet at selgeren var en utbygger, og ikke en privatperson.
Den feilaktige opplysningen om felleskostnader kan ha ført til at boligen ble solgt til en høyere pris enn den ellers ville blitt solgt for. I tillegg ble klageren påført en ekstrakostnad på kr 816 i måneden.
Krav om erstatning
Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren krever erstatning og ber nemnda om å fastsette erstatningssummen skjønnsmessig. Klageren bemerker at det i lignende saker har vært gitt erstatning for differansen mellom de faktiske og oppgitte felleskostnader for et bestemt antall år. I den foreliggende sak er det tale om en differanse på kr 9 792 per år.
Innklagede har i korte trekk anført:
Opplysninger om felleskostnader
Megleren innhentet opplysninger om felleskostnader fra forretningsfører, og disse ble videreformidlet i salgsoppgaven. Det ble innhentet innkalling/protokoll fra årsmøte i sameiet for 2018, men disse ga ingen signaler om en økning i felleskostnadene. Likevel ble det inntatt en formulering i salgsoppgaven som indikerte at felleskostnadene kunne være gjenstand for endring, da eiendommen var ny og en del av et nyetablert sameie.
Det kan ikke forventes at en megler til enhver tid skal ha oppdatert informasjon om felleskostnadene, især da det i salgsoppgaven ble gjort særlig oppmerksom på at det kunne komme endringer. Megleren var ikke kjent med at felleskostnadene hadde økt, da økningen skyldtes at bl.a. kostnader knyttet til TV og bredbånd ble en del av felleskostnadene.
Etter innklagedes mening er dette en sak mellom kjøper (klager) og selger. Klageren viser til at selgeren har hatt kunnskap om økningen. Dette er i så fall ikke blitt videreformidlet til megleren. Før boligen ble lagt ut for salg ble selgeren oppfordret til å videreformidle eventuelle opplysninger som var av betydning etter at salgsoppgaven var godkjent. Innklagede kan ikke stå ansvarlig for eventuell mangelfull videreformidling fra selger. Innklagede stiller seg tvilende til at selger har mottatt varsel om økningen i felleskostnader, slik klageren hevder.
Krav om erstatning
Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har dermed ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
En megler må kunne stole på opplysninger fra forretningsføreren med mindre det foreligger omstendigheter som foranlediger nærmere og nye undersøkelser, jf. RFE-2018-210. Fellesutgiftene var korrekt oppgitt ved tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven i oktober 2018. Nemnda mener at megleren her har gjort de nødvendige undersøkelser og tatt de forbehold som var naturlige under de foreliggende omstendigheter.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Follo Eiendomsmegling AS (Attentus Eiendomsmegling Ski) har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.