Klage nr. 2019179
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. februar 2020.
Thor Falkanger, vara for leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vestbo Garanti sentrum AS
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesgjeld
Saksfremstilling:
I juni 2019 kjøpte klageren en borettslagsleilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om den forventede økningen av fellesgjelden før klageren la inn bud på eiendommen. I tillegg var det fastsatt en for høy prisantydning. Klageren krever erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis ble avvist, delvis ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Opplysninger om fellesgjeld
I salgsoppgaven var fellesgjelden oppgitt til kr 593 873. Klageren la inn bud på kr 1 400 000 den 30. juni 2019 med forbehold om at «fellesgjeld oppgitt i annonse ikke endres nevneverdig». Et slikt forbehold ble tatt fordi han var klar over at fellesgjelden allerede var høy, og ikke fordi han var klar over at fellesgjelden ville øke. Klageren stiller spørsmål ved hvorfor megleren ba han om å fjerne forbeholdet. Klageren fjernet det etter at megleren forsikret han om at felleskostnadene i verste fall kunne øke med noen hundre kroner i måneden, og at dette sannsynligvis ikke kom til å skje.
Innklagede hevder at megleren i samme samtale skal ha informert om at fellesgjelden ville øke de nærmeste årene, men at det var usikkert hva den ville utgjøre når rehabiliteringen var avsluttet. Megleren skal også ha gitt uttrykk for at han var i dialog med forretningsfører og at det ville bli laget et estimat. Megleren oppfordret derfor klageren til å avvente med å inngi bud. Klageren bestrider at dette ble sagt til klageren. Dersom klageren var blitt opplyst om dette, ville han ha ventet med å legge inn bud, da han på dette tidspunkt var den eneste budgiveren. Tvert imot oppfordret megleren han til å legge inn et bud.
Noen dager etter at bindende avtale var inngått, tok klageren kontakt med styrelederen i borettslaget og fikk tilsendt et dokument der det fremgikk at fellesgjelden etter avsluttet rehabilitering var estimert til kr 750 000. Megleren burde ha opplyst klageren om økningen i fellesgjelden før klageren la inn bud. Dette var informasjon som var lett tilgjengelig for megleren.
Innklagede hevder at det fremgikk av både salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema at borettslaget var under rehabilitering, og at dette signaliserte at fellesgjelden ville øke i fremtiden. Klageren er uenig i dette, og viser til salgsoppgaven til en tilsvarende leilighet i det samme borettslaget som var formidlet av et annet meglerforetak. I denne salgsoppgaven stod det tydelig at det var usikkerhet rundt størrelsen på fellesgjelden og tidspunktet for ferdigstillelse av rehabiliteringen. Dette er et godt eksempel på hva innklagede kunne og burde ha skrevet i salgsoppgaven. Innklagede skrev på en slik måte at det virket som om rehabiliteringen allerede var utført.
Fastsettelse av prisantydning
Megleren har
fastsatt en for høy prisantydning, på kr 1 470 000. Det vises til en
leilighet i samme borettslag, med samme standard og fellesgjeld, som først var
annonsert med en prisantydning på kr 1 190 000. Én måned senere ble
prisantydningen nedjustert til
kr 1 090 000, og leiligheten er
fortsatt ikke blitt solgt. Etter klagerens mening var denne leiligheten så lik
hans egen at de to prisantydningene kan sammenlignes. Han mener at leiligheten
som innklagede har trukket fram, var en mindre sammenlignbar eiendom.
Krav om erstatning
Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning for differansen mellom den faktiske og opplyste fellesgjelden på kr 156 127, samt kr 280 000 for uriktig fastsettelse av prisantydning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Opplysninger om fellesgjeld
Det fremgikk av boligopplysningene at fellesgjelden var på kr 593 873, og at det på ekstraordinær generalforsamling i 2017 ble besluttet rehabilitering av bl.a. fasader, vinduer og dører og at det skulle etableres nye andeler. Videre stod det at styret skulle vurdere nivået på felleskostnadene årlig. Da megleren forhørte seg med forretningsfører om den oppgitte fellesgjelden tok høyde for økningen, fikk han et bekreftende svar. På bakgrunn av disse opplysningene ble det i salgsoppgaven inntatt informasjon om rehabiliteringen og at fellesgjelden var på kr 593 873 per 27. mai 2019.
Etter et tips fra en kollega om at alle kostnadene i forbindelse med rehabiliteringen muligens ikke var blitt fordelt, ble forretningsføreren kontaktet på nytt. Forretningsføreren bekreftet på nytt at den oppgitte fellesgjelden var korrekt og at felleslånet som ble tatt opp etter beslutning på generalforsamling i 2017 var hensyntatt, men at sluttsummen etter rehabiliteringens avslutning ikke var endelig avklart og at det kunne gå flere år før slik avklaring forelå. På bakgrunn av disse opplysningene ble forretningsfører bedt om å fremskaffe et estimat, som megleren kunne benytte som informasjon til interessenter. Klageren la inn et bud med forbehold før et slikt estimat forelå. Megleren tok kontakt med klageren og videreformidlet selgers informasjon om at bud med et slikt forbehold ikke kom til å bli akseptert, og tilbød klageren å trekke tilbake budet.
Klageren ble opplyst om at fellesgjelden ville øke, men at det var usikkert hvor høy økning det var tale om. På bakgrunn av informasjonen om rehabiliteringen i salgsoppgaven må klageren ha skjønt at det var tale om en stor økning. I lys av at felleskostnadene allerede var økt for å hensynta kostnadene knyttet til rehabiliteringen, var økningen påregnelig. Til tross for at klageren var vel vitende om at fellesgjelden ville øke, valgte klageren senere å legge inn flere bud på eiendommen. Klageren kunne ha ventet med å legge inn bud til megleren hadde fått tilbakemelding fra forretningsfører. Samme dag som bindende avtale om kjøp var inngått, mottok megleren det etterspurte estimatet fra styrelederen i borettslaget. Dette var de samme opplysningene som klageren senere fikk tilsendt av styrelederen.
Fastsettelse av prisantydning
Det er mange forhold som påvirker prissettingen av en bolig. Megleren gjennomførte verdivurderingen i henhold til fastsatt rutine. Vurderingen var basert på befaring, statistikk, sammenligning med tilsvarende eiendommer og kunnskap om markedet.
Det var flere forskjeller mellom de to boligene som var egnet til å forklare forskjellen i pris. For det første lå klagerens leilighet høyere i terrenget. For det andre hadde den andre leiligheten en boligblokk foran seg, i tillegg til at den befant seg i en lavere etasje. For det tredje har klagerens bolig et nyere bad og nyere overflater. Til illustrasjon har et konkurrerende meglerforetak markedsført en tilsvarende leilighet som den klageren har kjøpt, med en prisantydning på kr 1 400 000.
Krav om erstatning
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har ikke påført klageren et økonomisk tap som kan kreves erstattet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.
Fellesgjeld
Nemnda finner at deler av de opplysningene som fremgår av boligopplysningene fra borettslaget, ikke er inntatt i salgsoppgaven på en tilstrekkelig måte. For øvrig bemerker nemnda at på sentrale punkter står påstand mot påstand uten skriftlig dokumentasjon, slik at nemnda ikke kan ta stilling til kravet vedrørende fellesgjelden. På dette punktet avvises saken derfor fra behandling i nemnda.
Prisantydning
Klageren gjør gjeldende at megleren gikk ut med en prisantydning som var altfor høy, og har krevd erstatning for dette. Nemnda mener at dette kravet ikke kan føre frem. Prisantydning er meglerens prisvurdering på et gitt tidspunkt, og det er mange forhold som påvirker hvilken pris en bolig blir solgt for. Klageren har også godkjent prisantydningen, og for øvrig ikke dokumentert at han har lidt et økonomisk tap som følge av den markedsførte prisantydning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Kravet vedrørende fellesgjelden avvises, og kravet om erstatning fører ikke frem.