Saksfremstilling:

Klageren solgte bolig gjennom innklagede.

Det klages på påstått mislighold av innklagedes undersøkelses- og opplysningsplikt. Kjøperen har blitt innrømmet erstatning på kr 150000, og klageren krever dette dekket av innklagede.

Faglig leder ved foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte boligen sin sommeren 2000. I 2002 ble eiendommen vurdert solgt, men pga. manglende interesse ble salget utsatt til 2004. Det ble foretatt en grundig taksering i 2002, og det ble konstatert fukt i kjelleren. De samme opplysningene ble inntatt i salgsoppgaven av daværende megler. I salgsoppgaven fra 2004 ble ikke fuktproblemene nevnt, selv om opplysningene fremgikk av salgsoppgaven fra 2002, og til tross for at fuktproblemene fremdeles var synlige.

Klageren opplyste aldri at det var drenert rundt huset. Han opplyste at det hadde vært en oversvømmelse i kjelleren før klageren kjøpte huset. Disse opplysningene ble gitt av daværende selger. Etter oversvømmelsen ble vannet drenert fra kjelleren. Det ble ikke drenert rundt huset, da dette ville vært umulig grunnet flere årsaker.

Klageren engasjerte en takstmann i etterkant av sitt salg, for å gi en nøyaktig vurdering av forholdene. Det ble konstatert at enhver kyndig takstmann og megler burde konstatert fuktproblemene. Boligen ble bygget rundt 1925. Den gang ble det lagt mur på fjell. Det ble ikke lagt dampsperre under kjellergulvet slik det gjøres i dag. Den gang ble kjelleren brukt som grønnsakskjeller, og det var da en fordel med noe fuktig inneklima. Ved kjøp og salg av bolig må man forvente at deler av bygningen har standard etter bygningsåret. Opplysninger om fukten ble ikke inntatt i salgsrapporten av 2004, selv om problemene var synlige hele tiden. Når det er synlige fuktskader i kjelleren, er det ikke mulig at det har blitt utført drenering rundt huset. Etter alderen på huset, burde takstmann og megler forstått dette. Både veranda og inngangsparti var av eldre dato, noe som var lett synlig og mulig å undersøke. Ved en eventuell drenering rundt hele huset, ville naturligvis både veranda og inngangsparti vært av nyere dato.

På tross av dette anførte innklagede at drenering ble lagt rundt hele huset. Dette ble opplyst i salgsoppgaven i 2004. Klageren forutsatte at innklagede hadde gitt muntlige opplysninger om hvordan dette forholdt seg. Klageren stolte på at innklagede gav tilstrekkelige opplysninger til kjøperen, bl.a. fordi klageren ikke er norsk. Kjøperen undersøkte eiendommen ved flere anledninger, også sammen med innklagede.

I juli 2005 reklamerte kjøperen på flere forhold, bl.a. vedrørende dreneringen. Klageren forklarte hvordan saken forholdt seg, men kjøperen hadde ikke fått opplysninger om feil i salgsoppgaven. Klageren ble saksøkt av kjøperen, og partene inngikk forlik. Resultatet ble at klageren måtte betale kr 150000 til kjøperen. Klageren mener innklagede må bære ansvaret for den feilen som er begått, og krever kr 150000 samt kr 17998 (juridisk bistand) i erstatning fra innklagede.

Innklagede anfører:

Til orientering pågår det en rettslig tvist mellom kjøperen og innklagede. Innklagede ønsker å presisere omstendigheter som klageren har utelatt fra sin fremstilling av faktum.

Innklagede la ut klagerens eiendom for salg vinteren 2002. Det ble innhentet verdi-og lånetakst, men det ble ikke utarbeidet noen tilstandsrapport i forbindelse med salget. Innklagede utarbeidet salgsoppgave på grunnlag av opplysninger fra selger (klageren), takstmann og offentlige opplysninger. Det er korrekt at eiendommens prisantydning var satt til kr 1400000. I salgsoppgaven ble det opplyst om «saltutslag i nedkant vegger i baderom» samt «kapilærsug i nedre del av skillevegger av betong». Alle opplysningene var hentet ut fra taksten. Opplysningene gir ikke uttrykk for at eiendommen er beheftet med klare og omfattende mangler. Videre ble det videreformidlet opplysninger fra forrige eier om at det var foretatt vedlikehold av tak i 1999 samt drenering i 1997-1998. Eiendommen ble ikke solgt, og klageren bestemte seg for å avvente et eventuelt salg.

To år senere ble innklagede på nytt kontaktet av klageren med tanke på en ny salgsprosess. Det ble inngått nytt salgsoppdrag, og det ble anvist en annen ansvarlig saksbehandler. Det ble utarbeidet ny salgsoppgave samt rekvirert ny takst. I salgsoppgaven ble selgers egenerklæringsoppgave inntatt, og denne viste i sin helhet til takstrapporten. Denne taksten avdekket ikke de samme forhold som i taksten fra 2002. Rapporten gir klart uttrykk for at den er basert på visuell besiktigelse, samt at eiendommen «ikke er kontrollert for eventuelle feil og/eller mangler. For fullstendig beskrivelse må tilstandskontroll utføres». Gjennom selgers egenerklæringsoppgave gav klageren både megler og kjøper opplysninger om at det ikke foreligger slike fuktproblemer som senere er blitt avdekket. Videre har klageren opplyst at det ble gitt feilaktige opplysninger om utbedring av drenering både til kjøper, takstmann (begge takstmenn) og innklagede. Salgsoppgaven fra 2004 tok utgangspunkt i den siste innhentede taksten, opplysninger fra selgeren samt offentlige opplysninger. Eiendommen ble deretter solgt i mai 2005 for kr 1550000. Dette må anses å være en normal prisstigning tatt i betraktning av eiendommens alder og tilstand.

Klageren forsøker å skyve ansvaret over på innklagede. Dette kan ikke føre frem, da innklagede opplever at klageren har ført både innklagede og kjøper bak lyset ved å holde tilbake opplysninger. Klageren ønsket ikke å rekvirere tilstandsrapport, og dette kan ikke være innklagedes ansvar. Klageren hevder videre at han opplyste om en vannlekkasje i kjelleren. Dette tilbakevises på det sterkeste av innklagede, som mener påstanden er direkte feilaktig.

Innklagede hadde ingen mulighet til å påvirke det forliket som kjøper og klageren inngikk. Det ble erkjent erstatningsansvar for inntil kr 150000 for klagerens del. Innklagede provoserer forliksavtalen fremlagt.

Prinsipalt anfører innklagede å ha overholdt sin omsorgs- og aktsomhetsplikt etter emgll. § 3-1. Innklagede har overholdt sin undersøkelsesplikt ved å innhente dokumenterte opplysninger fra takstmann og selger. Klageren er kontraktspart og er den viktigste kilden til opplysninger om eiendommen. Klageren har åpenbart gitt uriktige opplysninger til kjøper og innklagede. Det ville ikke vært korrekt å innta opplysninger fra taksten fra 2002, spesielt når klageren bekrefter at det ikke eksisterer fuktproblemer.

Innklagede fraskriver seg alt ansvar, og krever at klageren betaler innklagedes saksomkostninger med tillegg for lovens forsinkelsesrente regnet fra kravets forfall og til betaling skjer.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren ble aldri spurt om det skulle utarbeides en tilstandsrapport, og fikk aldri valget mellom en overfladisk rapport eller omfattende rapport. Klageren har ikke kunnskap om gradsforskjellermellom rapportene, og trodde at en takstrapport skal gi uttrykk for alle faktiske forhold ved en eiendom. Både takstmann og innklagede var på befaring, men befaringen var kort og noe useriøs. Takst og salgsoppgave ble deretter utarbeidet, i hovedsak med grunnlag i taksten fra 2002.

Klageren hadde flere samtaler med takstmann og innklagede, hvor det ble forklart at vannet hadde blitt drenert fra kjelleren. Ettersom eiendommen ikke ble solgt i 2002, gav innklagede uttrykk for at han gjerne ønsket å få solgt boligen denne gangen. På grunnlag av dette, foreslo innklagede en fast pris som han mente eiendommen kunne selges for. Dette bekreftes ved at innklagede gikk med på å senke honoraret sitt da klageren ikke ønsket å gå under taksten.

Klageren stiller spørsmålstegn ved at takstmannen i 2004 ikke avdekket klart synlige fuktskader. Dette beviser at takstmannen ikke har oppfylt sitt profesjonsansvar.

Klageren forklarte både innklagede og takstmann at den forrige eieren hadde foretatt drenering i kjelleren. Klageren opplyste aldri at det var foretatt drenering rundt hele huset, eller at fuktproblemene fra 2002 ikke eksisterte lenger. Klageren gav ikke uttrykkelig uttrykk for dette, fordi han var sikker på at innklagede og takstmannen var klar over dette. Klageren innrømmer at han ved en glipp krysset av for drenering i egenerklæringsoppgaven. Han satt seg ikke godt nok inn i rapporten, og stolte blindt på innklagede. Klageren gikk imidlertid ut i fra at kjøperen hadde fått de korrekte opplysningene av innklagede.

Klageren bemerker at kjøperen nå har saksøkt innklagede, noe som er et bevis på at de ikke har oppfylt profesjonsansvaret sitt. Innklagede var lite samarbeidsvillige da klageren var i tvist med kjøperen, og påstod at de ikke husket alle samtalene rundt det omtvistede temaet. I ettertid (ved klage til RfE) husker imidlertid innklagede alle detaljer i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder krav om erstatning (regress) for manglende/feil opplysninger i salgsoppgaven.

En eiendomsmegler har ingen alminnelig plikt til å innhente saksmappen fra en tidligere salgsprosess. Man kan derfor ikke gå ut i fra at innklagede hadde de samme opplysningene som fremkom av takstrapporten i 2002 ved salgsprosessen i 2004. Man kan heller ikke forvente at en eiendomsmegler besitter byggteknisk kompetanse til å foreta selvstendige vurderinger.

Klageren har krysset av for tidligere fukt/vannskader, og tilført «drenering i 1999». Som megler og kjøper må man gå ut i fra at dette betyr drenering rundt huset. Klageren har ikke kunnet dokumentere at han har gitt innklagede utfyllende eller korrigerende opplysninger vedrørende dette.

Reklamasjonsnemnda må videre legge til grunn at klageren har vært kjent med salgsoppgave og takst. Det fremkommer ingen opplysninger om at klageren har forsøkt å korrigere opplysningene om drening som her er gitt.

I tilfeller hvor kjøper og selger har inngått forlik i en reklamasjonssak, kan ikke selger automatisk kreve regress av eiendomsmegleren. I dette tilfellet foreligger det uansett ikke erstatningsansvar for innklagede overfor selgeren (klageren).

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 2. mai 2007