Klage nr. 2019192
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. februar 2020.
Thor Falkanger, vara for leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Dyve & Partnere)
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co. ANS
Saken gjelder: Meglerens håndtering av kjøperens bud med forbehold om blancoskjøte
Saksfremstilling:
I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Boligen ble solgt for 27 250 000 kroner etter at klageren aksepterte et lukket bud. I budet var det blant annet tatt forbehold om blancoskjøte, men ved en feil kom ikke dette med i budmeldingen megleren sendte til klageren. Klageren anfører at hun ikke ville solgt boligen dersom hun hadde vært klar over forbeholdet, og krever at meglerens vederlag på 272 500 kroner bortfaller i sin helhet. Hun krever også at skjøtet tinglyses.
Innklagede erkjenner at det ble gjort en feil ved registreringen av budet, men bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var 76 år, og skulle selge sin tidligere bolig og flytte inn i leilighet fordi hun nylig hadde blitt enke. Hennes avdøde mann hadde kjempet mot utbygging i området, og det var viktig for henne at boligen ikke ble solgt til utbyggere som ville rive huset og gjøre store forandringer på tomten. Dette var megleren klar over. Boligen ble lagt ut for salg med prisantydning på 32 000 000 kroner, og etter hvert kom det inn et lukket bud på 27 250 000 kroner. Megleren presset på for at klageren skulle akseptere, noe klageren gjorde. I budmeldingen fra megleren sto det ingenting om forbehold fra kjøperen.
Før kontraktsmøtet gikk klagerens representant, som selv er eiendomsmegler, gjennom kjøpekontrakten og øvrige papirer i saken. Ingen steder, heller ikke i budjournalen, sto det noe om forbehold fra kjøperen. Da megleren under møtet tok frem kjøpekontrakten, spurte klagerens representant om denne var lik den klageren hadde fått tilsendt i forkant, noe megleren sa den var. Siden klagerens representant allerede hadde lest nøye gjennom kontrakten, skrev klageren under uten å lese gjennom på nytt. Mot slutten av møtet tok megleren plutselig frem to nye dokumenter han ønsket at klageren skulle skrive under på. Den ene viste seg å være et blancoskjøte, mens det andre var en generalfullmakt som kunne transporteres. Klagerens representant spurte megleren hva dokumentene gjaldt, men da hadde klageren allerede skrevet under. Både megleren og kjøperen forsikret da klageren om at boligen ikke skulle rives, og at det bare skulle bygges et pent hus i hagen.
Det er ikke tvil om at kjøperen tok forbehold om blancoskjøte og generalfullmakt. Problemet er at megleren ikke videreformidlet dette til klageren. I budmeldingen fra megleren sto det ingenting om forbehold, og det gjør det heller ikke i budjournalen. Klageren bestrider at blancoskjøte og generalfullmakt var tema i kontraktsmøtet. En megler har plikt til å sørge for at oppdragsgiveren forstår hva hun eller han skriver under på, men først etter signering fikk klageren vite hva et blancoskjøte var. Senere viste det seg for øvrig at kjøpekontrakten megleren tok med til kontraktsmøtet var annerledes enn den klageren fikk tilsendt i forkant. I det nye eksemplaret var det blant annet tatt inn bestemmelser om blancoskjøte, men kjøpekontrakten klagerens representant gikk gjennom før møtet, inneholdt bestemmelser om dokumentavgift og tinglysing av skjøte på vanlig måte.
Klageren ønsker å legge salget bak seg, og komme seg videre i livet. I stedet har hun blitt dratt inn i byggesaker med klager fra naboer, og boligen vil fremgå på selvangivelsen hennes i flere år fremover. Det viser seg for øvrig at det skal bygges tre hus i hagen, og at kommunen ønsker fortetning i området. Klageren er såret og lei seg, og prosessen har vært en stor psykisk påkjenning for henne.
Megleren har håndtert oppdraget på en kritikkverdig måte, og klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om vederlag på 272 500 kroner i sin helhet. Hun krever også at skjøtet tinglyses, og at innklagede bærer kostnadene ved dette.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede erkjenner at det har blitt gjort en feil. Budet ble sendt på e-post, og da det skulle føres inn i budjournalen manuelt, kom ikke forbeholdet med. Denne feilen forplantet seg, slik at dokumentene som senere ble utarbeidet, også ble feil. Innklagede beklager feilen som ble gjort, og at den ikke ble oppdaget før kontraktsmøtet.
Etter at feilen ble oppdaget under kontraktsmøtet, fikk klageren en fyllestgjørende redegjørelse for blancoskjøtets funksjon og hennes posisjon som selger når slike brukes. I samråd med sin rådgiver, som for øvrig er eiendomsmegler med lang erfaring fra bransjen, valgte klageren å skrive under kjøpekontrakten. Innklagede bestrider klagerens fremstilling av hvordan kontraktsmøtet forløp seg. Det bestrides for øvrig også at megleren presset klageren til å akseptere budet fra kjøperen.
En budjournal skal blant annet inneholde informasjon om eventuelle forbehold, og det følger av nemndas praksis at feilregistrering av bud etter en konkret vurdering kan være i strid med god meglerskikk. Spørsmålet i denne saken er imidlertid om megleren rettet opp feilen som ble gjort ved registreringen av budet, i kontraktsmøtet. Her har partene forklart seg ulikt, og saken reiser dermed bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Innklagede påstår derfor prinsipalt at saken avvises.
Subsidiært påstår innklagede at klagen ikke kan føre frem. Klageren signerte en kjøpekontrakt som inneholdt bestemmelser om blancoskjøte. At klageren senere har endret mening, er uten betydning. Når det gjelder kravene som er fremsatt, kan ikke en megler gå inn og endre en kjøpekontrakt som er inngått mellom en kjøper og en selger. Det er heller ikke slik at feilregistrering av bud nødvendigvis medfører reduksjon eller bortfall av vederlag. Siden klageren – etter å ha fått en fyllestgjørende redegjørelse for blancoskjøtets funksjon og hennes posisjon som selger i slike tilfeller – valgte å skrive under kjøpekontrakten, har det formodningen mot seg at hun ville avslått budet med kunnskap om forbeholdet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av kjøperens bud med forbehold om blancoskjøte og krav om bortfall av vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt under kontraktsmøtet. På dette punktet reiser saken bevisspørsmål som ikke kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Hva som ble sagt under kontraktsmøtet er imidlertid ikke avgjørende for nemndas standpunkt i saken. Spørsmålet er om megleren uansett burde gitt klageren informasjon om forbeholdet på et tidligere tidspunkt, og forklart henne hva et blancoskjøte er og hva det innebærer.
Megleren har en utvidet plikt til å informere selgeren om konsekvensene av at det utstedes blancoskjøte, jf. for eksempel RFE-2015-96. Informasjonen må formidles på en slik måte at det ikke er tvil om at selgeren vet hva han eller hun samtykker til. Er det ikke tid til å informere selgeren på en tilstrekkelig måte før kontraktsmøtet, må kontraktsmøtet eventuelt utsettes.
Det er på det rene at første gang klageren ble gjort oppmerksom på forbeholdet til kjøperen, var under kontraktsmøtet. I forkant fikk klageren tilsendt et eksemplar av kjøpekontrakten som ikke sa noe om blancoskjøte, men hvor det i stedet sto at skjøtet skulle tinglyses og at kjøperen skulle betale dokumentavgift. Likevel kom megleren til kontraktsmøtet med et eksemplar av kjøpekontrakten hvor bestemmelsene om tinglysing av skjøte og dokumentavgift var fjernet, og bestemmelser om blancoskjøte tatt inn. Selv om det skulle være slik at klageren ble forklart hva et blancoskjøte innebærer under kontraktsmøtet, kom denne informasjonen altfor sent. Det er for øvrig megleren som er den profesjonelle aktør, og som må sørge for notoritet over at slik informasjon ble gitt tidsnok.
Nemnda mener meglerens opptreden er sterkt kritikkverdig, og klart i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 først ledd. Det er ikke tvil om at det foreligger en pliktforsømmelse som må få betydelige konsekvenser for innklagedes vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda mener at vederlaget passende kan reduseres til 100 000 kroner.
Når det gjelder klagerens krav om at skjøtet tinglyses, er dette et kjøper-selger-forhold, og som det dermed faller utenfor nemndas mandat å ta stilling til.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Dyve & Partnere) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og innklagede må tilbakebetale 240 625 kroner til [klageren].