Klage nr. 2019160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. januar 2020.
Thor Falkanger, vara for leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Hellerud
v/advokat Trond A. Lie
Saken gjelder: Forsinket oppgjør – krav på renter
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede foretak. Overdragelse fant sted 31. august 2018. Kjøperen hadde innbetalt kjøpesummen før overdragelsen, men klageren mottok oppgjør først 29. oktober 2018. Forsinkelsen skyldtes omlegging av innklagedes datasystem, noe deres kunder ifølge innklagede var blitt gjort oppmerksomme på og tilbudt kompensasjon for. Innklagede utbetalte i forbindelse med oppgjøret renter til klageren i tillegg til kjøpesummen med kr 5 893. Klageren hevder beløpet er beregnet etter en vilkårlig rentesats fastsatt av innklagede, og krever forsinkelsesrente beregnet i medhold av forsinkelsesrenteloven.
Innklagede bestrider kravet.
Klageren er representert ved fullmektig.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Kjøpesummen etter salget av klagerens eiendom ble innbetalt til innklagedes klientkonto før overtakelsen 31. august 2018. Til tross for dette mottok klageren oppgjøret først 29. oktober 2018. Ifølge megleren skyldtes forsinkelsen overgang til nytt datasystem.
Dette er ikke noe klageren kan lastes for. Det er innklagedes oppgave å sørge for å ha et oppgjørssystem som fungerer. Svikt i oppdragstakers egne datasystemer kan således ikke påberopes som en grunn til ikke å gjennomføre oppdraget i henhold til oppdragsavtalen.
Dersom klageren hadde blitt gjort oppmerksom på at oppgjør for handelen ville bli 45 dager forsinket, hadde hun valgt en annen eiendomsmegler.
Innklagede har i et forsøk på å beregne klagerens mulige rentetap innrømmet at de er å klandre for det forsinkede oppgjøret. Bestemmelsene om forsinkelsesrente etter lov gjelder for pengekrav for så vidt ikke annet følger av avtale eller er bestemt i eller i medhold av lov. Fordringshaveren kan kreve rente etter forsinkelsesrenteloven når kravet ikke innfris ved forfall. Det følgelig irrelevant å beregne hvilket faktisk tap klageren har hatt.
Klagerens krav på oppgjør ved salg vil gjelde fra den dag kjøpesummen var innbetalt til meglerens klientkonto og ingen forhold tilsa at oppgjør ikke kunne utbetales. Forsinkelsesrenten fastsettes av departementet i egen forskrift og var gjennom 2018 8,5 %. Forsinkelsesrenten legges til grunn uavhengig av hvilken rente fordringshaver måtte kunne oppnå ved disponering av det skyldige beløp.
Bestemmelsene om forsinkelsesrente gjelder for alle pengekrav på formuerettens område for så vidt ikke annet følger av avtale eller er bestemt i eller i medhold av lov. Klageren hadde så uomtvistelig et krav mot innklagede på utbetaling av kjøpesummen etter at eiendomssalget var gjennomført og kjøpesummen innbetalt til innklagedes klientkonto. Fordringshaveren kan kreve forsinkelsesrente når et krav ikke innfris ved forfall.
Innklagede har ikke alene en uforpliktende mellommannsrolle i eiendomssalget, men også en eksplisitt avtale med selger gjennom oppdragsavtalen. Straks kjøpesummen var innbetalt og formalia for øvrig var brakt i orden, skulle innklagede – i henhold til avtalen med klageren og meglers alminnelige plikter – ha betalt ut kjøpesummen. Denne del av avtalen med klageren har innklagede misligholdt.
Klageren ble for øvrig ikke gjort tydelig oppmerksom på at det kunne oppstå forsinkelser på flere uker med oppgjøret grunnet omlegging av datasystemet, slik innklagede hevder.
Klageren krever erstatning tilsvarende 8,5 % av 5 898 677 kroner i 45 dager, tilsvarende 61 815 kroner med fradrag for den «forsinkelsesrente» som innklagede har lagt til grunn i sin beregning av oppgjøret.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppgjøret mellom kjøperen og klageren ble forsinket grunnet overgang til nytt datasystem hos innklagede 24. august 2018. Dette var en stor omlegging som berørte kundene som hadde oppgjør i forkant og etterkant av denne datoen. Berørte kunder ble informert om forsinkelsen. De ble da også informert om at de ville motta økonomisk kompensasjon for forsinkelsen.
Omløpshastigheten på midler innestående på meglers klientkonto er høy. Derfor er renten på klientkontoen relativt lav. Om renter på klientkontoen heter det i kjøpekontraktens punkt 3:
Ved overtagelse går som hovedregel eiendomsretten og rådigheten til eiendommen over fra selger til kjøper, og samtidig går eiendomsretten og rådigheten til kjøpesummen over fra kjøper til selger.
Eiendomsretten til kjøpesummen går direkte over fra kjøper til selger, innklagede har ikke på noe tidspunkt eiendomsretten til pengene. Kjøpekontraktens punkt 3 har også bestemmelser om renter. Når det først gjelder renter på klientkonto, fastslår punkt 3:
Den som eier innestående på klientkonto godskrives også rentene.
Selger og kjøper godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn halvt rettsgebyr, jf. Eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd.
Punkt 3 har også en bestemmelse om forsinkelsesrente ved forsinket innbetaling av kjøpesummen til klientkonto fra kjøper i avsnitt 3 og 4:
Hele kjøpesummen med tillegg av omkostninger skal være kreditert meglers klientkonto innbetalt innen dato for overtagelse, se punkt 8. Ved forsinket betaling av hele eller deler av kjøpesummen og omkostninger, kan selger kreve lovens forsinkelsesrente av den til enhver tid utbetalte del av kjøpesummen fra avtalt tidspunkt for overtagelsen og frem til full innbetaling faktisk finner sted.
Avtalt forsinkelsesrente i kontrakten gjelder altså kjøpers forsinkede innbetaling av kjøpesummen til klientkonto.
Ved forsinket utbetaling fra klientkonto til selger har kjøpekontrakten ingen annen bestemmelse enn det som naturlig framgår av andre avsnitt, nemlig at det fra det tidspunkt selger overtar eierskapet til kjøpesummen, overtar selger også retten til rentene av innestående på klientkontoen.
Det følger av kjøpekontrakten at innklagede som megler aldri har noe eierskap til kjøpesummen. Eierskapet til denne går direkte over fra kjøper til selger. Følgelig har selger helle ikke på noe tidspunkt noe hovedkrav mot meglerforetaket, bare mot kjøper. Et krav om forsinkelsesrenter må knyttes til hovedkravet. I kjøpsforhold er hovedkravet selgers krav mot kjøper om å få kjøpesummen overført til seg når eiendommen overdras. Det er en misforståelse når klageren hevder å ha et krav mot innklagede på kjøpesummen etter at eiendomssalget var gjennomført og kjøpesummen innbetalt. Eierskapet til kjøpesummen gikk ikke via innklagede. Klageren kan ikke skille forsinkelsesrentekravet fra kjøpesummen og kreve kjøpesummen fra kjøper og forsinkelsesrente fra innklagede.
Innklagede mener at ethvert krav mot megler må rettes som et erstatningskrav, og at klageren på vanlig måte har bevisbyrden for at vilkårene er oppfylt. Når det først gjelder vilkåret for ansvarsgrunnlag, er det feil når klageren hevder innklagede har erkjent at meglerforetaket er å klandre for det forsinkede oppgjøret. Dette var en forsinkelse som ikke var til å unngå fordi den skyldtes nødvendig overgang til nytt datasystem. Innklagede bestrider derfor at det foreligger ansvarsgrunnlag for megler i form av skyld.
På tross av manglende ansvarsgrunnlag har innklagede kompensert faktisk rentetap for berørte kunder. Dermed foreligger det per i dag heller ikke noe tap å erstatte klageren.
Innklagede har likevel tilbudt klageren en minnelig løsning ut over faktisk lidt tap. Tilbudet om minnelig løsning anses imidlertid bortfalt når klageren nå har valgt å pådra både seg selv og innklagede ekstra kostnader ved å bringe saken inn for nemnda.
Det foreligger verken brudd på god meglerskikk eller grunnlag for erstatning utover den kompensasjon for rentetap som klageren allerede har mottatt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder forsinket utbetaling av oppgjøret og krav om forsinkelsesrenter.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klagen gjelder 42 dagers forsinket kjøpesumsoppgjør, som skyldes dataproblemer som fullt ut er på meglersiden.
Nemnda
bemerker at overtagelse fant sted 31. august 2018. Oppgjørsoppstilling ble
oversendt til selgeren fredag 26. oktober 2018, men klageren mener beløpet
først ble mottatt tirsdag
29. oktober 2018. Nemnda legger til grunn at megleren skal ha 14 dager på seg
for å foreta oppgjøret, og dermed skulle oppgjør ha funnet sted fredag 14.
september 2018 slik at selgeren normalt ville ha hatt pengene på sin konto 16.
oktober 2018. Nemnda legger derfor til grunn at tvisten gjelder 42 dagers
forsinkelse.
Innklagede opplyser at «[b]erørte kunder ble informert om forsinkelsen», og at de «også [ble] informert om at de ville motta økonomisk kompensasjon for forsinkelsen». Dette er imidlertid ikke dokumentert.
Klageren mener seg berettiget til rentekompensasjon i samsvar med forsinkelsesrenteloven av 1976 § 2. Det er på det rene at kravet ikke ble gjort opp til riktig tid. Her har kjøperen betalt, men ved svikt på meglerens side kommer beløpet først til selger ultimo oktober. Megleren var ikke «eier» av beløpet, men forvaltet det – og han sviktet altså i sin forvaltningsoppgave: Hans oppgave/plikt var å stille beløpet til selgerens disposisjon. Og spørsmålet blir om vi dermed har en situasjon som faller inn under 1976-loven § 2 om at:
Fordringshaveren kan kreve rente etter denne lov … når kravet ikke innfris ved forfall.
Etter nemndas syn er dette et formuerettslig krav, jf. forsinkelsesrenteloven § 1, og formuleringen i § 2 er ikke til hinder for å pålegge megleren renteplikt når de reelle hensyn taler for at selgeren bør være like godt beskyttet hva enten det er kjøperen som svikter eller den megler som i prinsippet har kontrollen med utbetalingen av midlene. Nemnda legger til grunn at klageren er blitt godskrevet klientkontorente. Denne må gå til fradrag i renten i henhold til § 2. Her har det påløpt rente på pantegjeld fra oppgjør skulle ha skjedd til faktisk oppgjør fant sted, og det legges til grunn at den ikke er blitt belastet klageren.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren er berettiget til 8,5 % p.a. i 42 dager av den kjøpesum som skulle vært overført til ham på siste rettidige oppgjørsdag.