Klage nr. 2019195
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mars 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Z–Eiendom AS
v/advokat Håkon M. Johannessen
Advokatfirmaet Johannessen AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I januar 2017 kjøpte klageren en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. I budskjemaet skrev klageren at han ønsket å kjøpe leiligheten til samme pris som en annen leilighet var blitt solgt for. Megleren hadde ikke oversikt over hva den andre leiligheten var blitt solgt for, men skal ifølge klageren ha gitt et løfte om at dette skulle gå i orden. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å endre kjøpesummen i ettertid, slik at klageren endte med å betale kr 99 500 mer enn det som opprinnelig fremgikk av budskjemaet. Klageren krever erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Næringsforhold
Klageren kjøpte leiligheten som privatperson. Dette endres ikke av at han ikke har tenkt til å bo i leiligheten. Klageren har aldri hatt opsjon på en tredje leilighet.
Passivitet
Klageren viser til den alminnelige foreldelsesfristen i foreldelsesloven § 2 og anfører at kravet var fremsatt innen fristen.
Endringer i budskjemaet
I kjøpstilbudet datert 22. desember 2016 ble det i feltet «kjøpesum» skrevet følgende: «H0101 til samme kjøpesum som [eier av en leilighet i samme gate].»
På tidspunktet budskjemaet
ble signert, visste ikke megleren hva den andre eieren hadde kjøpt sin
leilighet for, men megleren ga uttrykk for at dette ville bli ordnet. Klageren
fikk en kopi av budskjemaet. Klageren dro etter dette på ferie, og stolte på at
han ville få kjøpt leiligheten til samme pris, til kr 2 290 500. I
ettertid har megleren endret kjøpesummen i budet, til en kjøpesum på kr
2 390 000. Klageren endte derfor med å kjøpe boligen til den prisen.
Klageren viser til kjøpekontrakt datert 6. januar 2017. Klageren tok i
september 2019 kontakt med Huseiernes Landsforbund som mente at klageren kunne
kreve differansen på
kr 99 500 tilbakebetalt.
Det er ikke riktig, slik innklagede hevder, at megleren har sagt at budet ikke var bindende. Megleren ga tvert imot uttrykk for at budet skulle bli videreformidlet til utbygger. Klageren stiller seg tvilende til om megleren videreformidlet budet til utbygger før kjøpesummen ble endret. Etter all sannsynlighet ble det først videreformidlet etter at dette var gjort. Klageren vil bemerke at han ikke har vært i forhandlinger med utbygger via megler, og at kjøpesummen på kr 2 390 000 aldri ble gjort kjent for klageren.
Klageren anfører at det aktuelle budet var bindende. Klageren viser til forbrukerinformasjon ved budgivning punkt 3 og anfører at megleren burde sørget for at budet var avgitt korrekt, og at budgiver fikk et originalt dokument som ikke kunne bli endret i ettertid.
Erstatning
Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning med kr 99 500, som utgjør differansen mellom prisen i budskjemaet av 22. desember 2016 og den faktiske kjøpesummen, samt renter fra overtakelse (22. mars 2018). Klageren krever også at innklagede dekker utgifter knyttet til juridisk bistand med kr 18 750.
Innklagede har i korte trekk anført:
Næringsforhold
Innklagede stiller seg spørrende til hvorvidt klageren kan regnes som en forbruker. Klageren har oppgitt [adresse] som sin bostedsadresse. Klagen gjelder kjøp av leilighet [leilighetsnummer], men har også kjøpt leilighet [leilighetsnummer], og har opsjon på kjøp av en tredje leilighet. Innklagede viser til forbrukerkjøpsloven § 1 og anfører at klageren har kjøpt boligen som ledd i næringsvirksomhet. Uansett viser dette at klageren har mye erfaring med kjøp og salg av fast eiendom.
Passivitet
Innklagede anfører at klagerens krav har bortfalt som følge av passivitet. Innklagede viser til hovedregelen om at reklamasjon skal fremsettes innen «rimelig tid», jf. eksempelvis forbrukerkjøpsloven § 27 og bustadoppføringsloven § 30. Innklagede mener forbrukerkjøpsloven § 27 første ledd siste punktum gir veiledning for når en reklamasjon må være fremsatt.
Klageren har hatt god tid til å vurdere hvorvidt akseptbrevet, kjøpekontraktens innhold og det etterfølgende oppgjør var i tråd med hans forutsetninger for kjøpet. Klageren hadde en klar oppfordring til å reagere da han mottok akseptbrevet, og senest under kontraktsmøtet. Det har gått over to år og ni måneder fra klageren oppdaget eller burde oppdaget det som nå hevdes å være en mangel. Det at klageren ikke har kommet med innvendinger før inntil nylig, viser at klageren frem til nå har ment at handelen var gjennomført i henhold til det avtalte. Innklagede viser til RFE-2006-311 hvor Reklamasjonsnemnda kom frem til at passivitet i ett år var nok til at kravet var bortfalt.
Endringer i budskjemaet
Klageren synes å ha lagt til grunn at budskjemaet av 22. desember 2016 er grunnlaget for den avtale som ble inngått 6. januar 2017. Dette er ikke riktig. Budet kunne av flere grunner ikke regnes som et bindende bud. Megleren gjorde klageren oppmerksom på dette under utfyllingen av dokumentet. Klageren var kjent med hvordan et bindende bud skulle utformes, da klageren la inn et bud på en annen leilighet samme dag. Verken megler eller utbygger har gitt uttrykk for at budet ble akseptert, noe klageren ikke har bestridt. Innklagede informerte om at utbygger høyst sannsynlig ikke ville akseptere samme pris som en annen kjøper hadde gitt for sin leilighet.
Megleren videreformidlet likevel klagerens ønske til utbygger, hvilket medførte etterfølgende forhandlinger via megler. Forhandlingene resulterte i endringer og tilvalg utover leveringsbeskrivelsen, samtidig som utbygger var villig til å selge for kr 2 390 000, hvilket var kr 102 000 lavere enn prisantydning. Det er således de gjennomførte forhandlinger som har dannet grunnlaget for avtalen. Innklagede viser til at kjøpekontrakten av 6. januar 2017 inneholdt endringer knyttet til leveransen av boligen som ikke fremgikk av det første budet. Både den signerte kjøpekontrakten av 6. januar 2017 og akseptbrevet av 3. januar 2017 viser at kr 2 390 000 var den avtalte kjøpesummen. Klageren kan således ikke ha vært i tvil om hvilken pris som var avtalt. Kjøpet ble gjennomført i tråd med det avtalte.
Innklagede har nedlagt følgende påstand:
- Saken avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda
- Z–Eiendom frifinnes
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning etter at megleren angivelig skal ha endret kjøpesummen i budet til klageren.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Ut fra det resultatet nemnda har kommet til, behøver ikke nemnda å ta stilling til om klageren opptrådte i næring slik at nemnda på formelt grunnlag ikke kunne behandlet saken.
Saken gjelder en leilighet under oppføring. Kontraktsmøte ble avholdt 6. januar 2017 med avtalt overtagelse 1. februar 2018. Før kontraktsmøtet var det blitt enighet om tilleggsleveranser, noe som også fremgår av kontrakten. Det må legges til grunn at prisen også reflekterte dette. Riktignok hadde klageren i det som fremstod som et bud sagt at prisen skulle være den samme som en annen hadde fått, men det fremgår ikke noen aksept fra selger til en annen pris enn kr 2 390 000, som ble kontraktssummen.
Slik saken er opplyst, har klageren ikke tatt opp med megleren/innklagede spørsmålet om «riktig» pris før i brev av 25. april 2019. Dette er nesten 28 måneder etter kontraktsmøtet og over ett år etter avtalt overtagelse i kontrakten. Det må legges til grunn at klageren var kjent med eiendomskjøp. Han innga også et noe spesielt bud og hadde følgelig all foranledning til å følge opp prisspørsmålet på leiligheten i kontraktsmøtet. Når klageren likevel velger å akseptere en kontrakt med pris kr 2 390 000 uten å ta noe forbehold, kan han ikke senere fremsette noe krav overfor innklagede. Nemnda mener også at klagerens eventuelle krav i denne konkrete saken under enhver omstendighet er bortfalt ut fra ulovfestede passivitetsbetraktninger.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.