Klage nr. 2019204

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mars 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Sunnmøre Eiendomsmegling AS (Notar Ålesund avd. Moa)

                                      v/advokat Bjørge Skjeldestad
                                      Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger        

Saksfremstilling:

I november 2016 kjøpte klageren en del av en tomannsbolig som innklagede formidlet. Klagerne mener at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om et byggeprosjekt på naboeiendommen. Det ble senere oppført en garasje med overbygg, som både tok mye av utsikten og påvirket solforholdene på deres eiendom. Dette har igjen medført en ikke ubetydelig verdireduksjon på eiendommen, som klagerne krever erstattet av innklagede.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har informert om at de ikke vil etterkomme nemndas avgjørelse.

Klageren har i korte trekk anført: 

Manglende opplysninger om oppføring av garasje

I februar 2016 kjøpte klagerne en del av en tomannsbolig som hadde utsikt mot sjøen. Utsikten var av avgjørende betydning for klagernes beslutning om kjøp. Klagerne hadde ikke kjøpt boligen dersom garasjen på nabotomten allerede stod oppført.

I august 2019 ble det på naboeiendommen bygget en garasje med et overbygg. Garasjen hadde et samlet bruksareal på 112 kvm og var bygget høyere enn de andre boligene i nabolaget. Garasjen har tatt mye av utsikten, samt ført til dårligere solforhold.

Det vises til at det ble gitt byggetillatelse den 28. januar 2013. Det stod hverken i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten at det på naboeiendommen ville bli bygget en garasje med overbygg som kom til å redusere utsikten og solforholdene. Tvert imot ble utsikten og de gode solforholdene fremhevet i salgsoppgaven. Utsikten ble trukket frem i begrunnelsen for prissettingen. Av verdi- og lånetakst fremgår følgende:

Prisen er satt noe over gjennomsnittsprisen for sammenlignbare boliger i [området] siste året pga. renovert bad, attraktiv beliggenhet med nærhet til sjø, og gode sol og utsiktsforhold.

Det er viktig at kjøpere blir gitt alle opplysninger om eiendommen. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger som denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Klageren mener at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt ved å ha gitt manglende opplysninger.  

Da klagerne var på visning i slutten av november var det mørkt ute, og det var derfor vanskelig å observere forholdene på naboeiendommen. Klagerne så det de trodde var en støttemur på grunn av skrånende terreng. Klagerne pekte på bildet av muren i salgsoppgaven og spurte megleren hva dette var. Megleren svarte at det ikke var noe å bekymre seg for, da byggeprosjektet ikke kom til å bli noe av. På dette tidspunktet hadde klagerne ikke forestilt seg at det ville bli bygd en så høy garasje.  

Det bemerkes at klagerne har fremsatt en reklamasjon mot selgers eierskifteforsikringsselskap. Eierskifteforsikringsselskapet har kommet frem til at kravet til klageren ikke fører frem.

Krav om erstatning

Innklagede må erstatte klagerne for den verdireduksjon deres eiendom er påført med kr 400 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Manglende opplysninger om oppføring av garasje

Det var ukjent for megleren at det var gitt en byggetillatelse til garasje i 2013. Det forelå ingen positive opplysninger i den innhentede informasjonen i meglerpakken som indikerte at det skulle bygges en stor garasje på naboeiendommen. Megleren kunne legge til grunn at selger ville ha opplyst om dette dersom det var tilfelle. Selger opplyste aldri megleren om at han hadde fått nabovarsel.

Megler observerte grunnmuren på naboeiendommen og slo seg til ro med det selgeren hadde opplyst følgende i egenerklæringsskjemaet punkt 9:

Vi har hatt en prosess med varsling av naboer etc. i forhold til bygging av hus. Denne søknad er nå trukket fra kommunen, og regner dermed den ikke som gyldig lenger.

Av uoffisiell rettighet, har vi muntlig tilsagn på gangrett til sjø!
Ut over dette vet vi ikke om noe nytt, enn det som er satt i gang i nabolag – som sees ved visning.  

Megleren bestrider at han på visning har uttalt seg om grunnmuren, slik klagerne hevder.

Da megleren ikke fikk noen spørsmål om grunnmuren på visning, hverken fra klagerne eller øvrige interessenter, ble det heller ikke foretatt noen ytterligere undersøkelser av om det forelå noen planer for grunnmuren. En garasje av vanlig størrelse ville ikke ha påvirket utsiktsforholdene nevneverdig og må forventes i et boligstrøk som dette. Det var ukjent og det forelå ingen indikasjoner som tilsa at megleren burde ha fått mistanke om at det skulle bygges en garasje av en slik størrelse som den som ble oppført. Megleren har ikke handlet uaktsomt. Det vises til at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, anses som erstatningsbetingende uaktsomt, jf. HR-2018-1234-A.

I avslaget til selgers eierskifteforsikringsselskap ble det stilt spørsmål om garasjen ble lovlig oppført. Dette stiller også innklagede seg tvilende til. Klagerne må undersøke lovligheten med kommunen før det kan rettes noe erstatningskrav mot megler. Dersom naboen har bygget garasjen uten lovlig byggetillatelse, er dette et forhold som megleren ikke hadde mulighet til å undersøke og videreformidle opplysninger om.

Innklagede anfører at klagerne hadde tilstrekkelig kunnskap om at man var i gang med et byggeprosjekt på naboeiendommen, og at klagerne ikke kan velte tapet over på innklagede. Det vises til at det allerede var laget en grunnmur på naboeiendommen som var godt synlig for alle interessenter. Det vises også til at selger i egenerklæringen opplyste om at det som var satt i gang kunne observeres på visning. Da klagerne ikke stilte noen spørsmål i tilknytning til dette, må det legges til grunn at klagerne forstod eller burde ha forstått at det ville bli oppført et bygg der grunnmuren stod. Klagerne kan ikke bli hørt med at de oppfattet den aktuelle muren som en støttemur, da det fremgår av bildene i salgsoppgaven at det er en grunnmur.

Krav om erstatning

Innklagede bestrider at klagerne har lidt et økonomisk tap på kr 400 000. Et slikt krav er ikke sannsynliggjort.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem. Det fremsatte erstatningskravet avvises etter dette.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått misligholdt opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem, men at nemnda ikke har grunnlag for å utmåle erstatning.

Det er på det rene at det var gitt byggetillatelse for garasje med overbygg på nabotomten
28. januar 2013, det vil si lenge før salget. Byggearbeidene var også startet da det var oppsatt en stor ringmur. Megleren hadde da oppfordring til å undersøke nærmere i kommunen hva som var byggemeldt, noe som ville avdekket at dette ikke bare var en vanlig garasje. Da megleren ikke gjorde det, har han ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det kan i denne forbindelse ikke ha noen avgjørende betydning at det står påstand mot påstand når det gjelder hva megleren skal ha sagt om ringmuren.

Nemnda mener også at megleren opptrådte erstatningsbetingede uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for ved sin skriftlige saksbehandling å ta stilling til erstatningens størrelse. Hva tapet utgjør er ikke nærmere dokumentert eller sannsynliggjort.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Sunnmøre Eiendomsmegling AS har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og innklagede er erstatningsansvarlig for det verditap garasjen med overbygg på nabotomten medfører. Men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen.