Klage nr. 2019249

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. mars 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Moss

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelsesplikt

Saksfremstilling:

Klageren og hans tidligere ektefelle eide tidligere en eierseksjon i et boligsameie med tinglyst bruksrett til en bod. I tillegg disponerte de en bod i et garasjesameie like ved. På grunn av skilsmisse ønsket klageren og hans tidligere ektefelle å selge, og innklagede ble engasjert for å bistå med salget. Klageren ønsket å oppbevare tingene sine i boden i garasjesameiet frem til han hadde funnet seg et annet sted å bo, og klageren og hans tidligere ektefelle ønsket derfor at kun boden med den tinglyste bruksretten skulle følge med salget. Den andre boden ønsket klageren og hans tidligere ektefelle å selge separat på et senere tidspunkt og dele salgssummen mellom seg. Etter salget viste det seg at de som seksjonseiere i boligsameiet kun hadde en bruksrett til boden i garasjesameiet, slik at den ikke kunne selges separat.

Klageren anfører at megleren ble bedt om å undersøke om det lot seg gjøre å selge boden i garasjesameiet separat, og krever at innklagede betaler ham 40 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Før salget ble megleren bedt om å undersøke om det lot seg gjøre å selge boden i garasjesameiet separat. Etter å ha gjort nærmere undersøkelser, ga megleren beskjed om at det ville gå fint. Under kontraktsmøtet spurte klageren nok en gang om alt var i orden, noe megleren bekreftet at det var. Senere mente kjøperen at han hadde krav på boden, og styret i garasjesameiet truet med varsel om tvangsfravikelse. Det sto i vedtektene at boden fulgte den enkelte seksjon i boligsameiet, og den kunne dermed ikke lenger disponeres av klageren. Klageren så seg nødt til å ta vekk tingene sine og overlate boden til kjøperen.

Klageren bestrider at megleren bare skulle sjekke om den andre boden var tinglyst på eierseksjonen. Megleren fikk beskjed om å undersøke alle sider av betydning for salget av boden i garasjesameiet. Uansett burde megleren lest vedtektene og funnet ut at boden tilhørte boligsameiet, og dermed ikke kunne disponeres av andre enn seksjonseierne. Klageren var ikke klar over dette, og bodene var aldri et tema i styret mens han satt der.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og siden klageren og hans tidligere ektefelle måtte gi fra seg boden vederlagsfritt, har de blitt påført et økonomisk tap som innklagede må erstatte dem. Styret i garasjesameiet har opplyst at omsetningsverdien på bodene er 40 000 kroner, og dette beløpet krever klageren i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Etter avtalen skulle megleren undersøke om begge bodene måtte følge med salget. Etter undersøkelser fant megleren ut at det var tinglyst en bruksrett til den ene boden i grunnboken, som dermed måtte følge med. Det var aldri en del av avtalen at megleren også skulle undersøke om klageren kunne selge den andre boden, som for øvrig er et helt annet spørsmål. Her burde klageren selv gjort nærmere undersøkelser. Klageren er for øvrig tidligere medlem i styret i boligsameiet. 

Klageren har uansett ikke lidt noe økonomisk tap. Klageren har aldri betalt noe for boden i garasjesameiet, og det hadde ingen betydning for salgsprisen at boligen ble markedsført med én bod i stedet for to.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens undersøkelsesplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Nemnda nevner først at en megler har plikt til å sette seg inn i boligsameiets vedtekter i forbindelse med et salgsoppdrag. Det fremgår her i vedtektenes § 16 klart at den boden i garasjesameiet som klageren disponerte, kun var en bruksrett og ikke kunne avhendes separat. Det vil si at seksjonseieren (klageren) hadde bare en bruksrett til denne boden. Slik saken er opplyst, synes megleren ikke å ha sjekket hvordan det forholdt seg med boden i garasjesameiet. Megleren har derfor ikke overholdt sin undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Erstatningskravet kan imidlertid ikke føre frem. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Da han og hans tidligere kone kjøpte leiligheten i 2011, fremgikk det at det til leiligheten fulgte en bruksrett til en bod i garasjesameiet. Klageren burde også kjent vedtektene i boligsameiet da han var tidligere styremedlem. Som det fremgår over, var det i boligsameiets vedtekter § 16 uttrykkelig bestemt at garasjeboden ikke kunne avhendes separat.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Moss har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt. [Klageren] sitt erstatningskrav fører ikke frem.