Klage nr. 2019189

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. mars 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Meglergaarden AS avd. Moss

v/advokatfullmektig Tore Hammerø

Advokatfirmaet Hulaas AS

Saken gjelder:               Vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling:

I 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Oppdraget ble fornyet flere ganger, før innklagede i 2019 sa opp avtalen. Klageren har særlig anført at megleren nektet å markedsføre boligen i tråd med kommunens vedtak om at en leilighet som ved oppdragsinngåelsen ikke var godkjent, etter hvert ble det. Uenigheten på dette punktet gjorde at innklagede sa opp avtalen. På grunn av meglerens håndtering av oppdraget har klageren blitt påført kostnader som er større enn beløpet innklagede har fakturert ham for, og han krever derfor at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Markedsføring av utleieleilighet

I boligen var det to leiligheter som begge var utleid, men kun den ene var godkjent av kommunen. Megleren mente leietakerne måtte flytte ut, og at leiligheten som ikke var godkjent ved oppdragsinngåelsen, måtte godkjennes. Klageren gjorde som han fikk beskjed om, men selv om kommunen etter hvert godkjente leiligheten, nektet megleren å endre
FINN-annonsen og salgsoppgaven. Der stod det fortsatt at den ene leiligheten ikke var godkjent. Da boligen ble lagt ut første gang, hadde ikke megleren noen problemer med å markedsføre boligen med to utleieleiligheter siden det fremgikk at den ene ikke var godkjent. På samme måte burde megleren markedsført boligen med den nye informasjonen fra kommunen, men tatt forbehold om at det ikke forelå ferdigattest. Det er ikke uvanlig at en eiendom mangler ferdigattest, og at dette fremgår av salgsoppgaven. Klageren er enig i at det måtte kommet frem i markedsføringen at endelig godkjenning ikke forelå, men det burde ikke vært fremhevet i overskriften. Boligen er nå lagt ut for salg med et annet meglerforetak, og i FINN-annonsen står det at det er søkt om omregulering av leiligheten, men at kjøperen selv må søke om ferdigattest.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

Megleren fulgte ikke opp klageren eller interessentene på en tilstrekkelig måte. Klageren måtte for eksempel gjennomføre visninger selv fordi megleren ikke ønsket å delta. En annen gang ringte megleren og spurte om en interessent kunne komme på privatvisning en time senere, men det passet ikke for klageren på så kort varsel. I stedet for å følge opp interessenten og foreslå nytt tidspunkt for privatvisning, hørte ikke klageren noe mer fra megleren. Da klageren ringte megleren 14 dager senere for å høre om status, fikk han plutselig vite at det var tre interessenter. Da klageren sa at han forventet at megleren fulgte opp ham og interessentene, valgte megleren å si opp avtalen.

Klageren fikk så en faktura fra innklagede på kr 23 907, hvor kr 8 950 var for bilder, og
kr 2 000 var for kommunale opplysninger. Hverken bildene eller de kommunale opplysningene har megleren utlevert til klageren selv om han har betalt for dem. Megleren har heller ikke gitt klageren navnene på interessentene megleren var i kontakt med i oppdragstiden. Da klageren tok kontakt med megleren og spurte om dette, svarte megleren at hun ønsket bekreftelse på at innklagede ville få vederlag dersom boligen ble solgt til en av interessentene megleren hadde vært i kontakt med innen tre måneder. Dette synes klageren er merkelig siden det var megleren som sa opp avtalen.

Meglerens manglende oppfølging gjorde at klageren mistet muligheten til å markedsføre boligen med riktig informasjon i en god periode for salg av bolig. I tillegg måtte klageren engasjere nytt meglerforetak, noe som forsinket prosessen ytterligere. Klageren hadde for øvrig allerede kjøpt ny bolig, og han måtte derfor betale mer på mellomfinansieringen. Totalt sett har klageren blitt påført kostnader som er større enn beløpet innklagede har fakturert ham for. Innklagede er under ingen omstendigheter berettiget til hele beløpet siden megleren ikke har utlevert produktene klageren har betalt for.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det bestrides at megleren skal ha sagt at leietakerne måte flytte ut, og at den ene leiligheten måtte godkjennes.

Da megleren fikk beskjed fra klageren om at leiligheten var godkjent, klarte ikke megleren ut fra vedtaket å se om leiligheten faktisk var det. Hun tok derfor kontakt med kommunen, og megleren fikk da beskjed om at vedtaket forutsatte at det ble lagt frem ferdigattest, noe som ikke forelå på dette tidspunktet. Megleren ba klageren om å ordne dette. Klageren var uenig i meglerens vurdering, og megleren prøvde derfor å få tak i saksbehandleren i kommunen for å finne ut mer om grunnlaget for vedtaket. Klageren purret på megleren flere ganger, men megleren svarte at hun ikke ville markedsføre leiligheten som godkjent før hun visste mer om grunnlaget. Hun forklarte ham at en megler har en undersøkelsesplikt, og at det er viktig at beskrivelsen i markedsføringen av det som selges, er riktig. Da klageren ikke ville høre på det megleren sa, ble han anbefalt å bytte til en annen megler, men det ville han ikke. Megleren sa da at det var best å avslutte samarbeidet, og sa opp oppdraget.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem når det gjelder kravet om vederlagsnedsettelse eller at klageren ikke skal betale for utlegg.

Saken reiser flere spørsmål. Det skal først nevnes at godkjennelsen gjaldt hovedleiligheten og innredning av kjeller til del av hovedleiligheten. Kommunen har følgelig ikke godkjent to bruksenheter i tillegg til hovedleiligheten, slik som klageren ønsket at boligen skulle markedsføres som. Dette innebærer at megleren i henhold til reglene ikke ville hatt adgang til å markedsføre boligen med to utleieleiligheter.

Klageren har fremsatt krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling. Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i sin helhet i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.

Det er kun visninger på tilsammen 3 500 kroner som er vederlag, mens resten av fakturabeløpene er utlegg. Når det gjelder utleggene til bilder 8 950 kroner og kommunale opplysninger 2 000 kroner, hadde klageren krav på å få overlevert dette dersom fakturaen var betalt.

Det er på det rene at oppdraget hadde vart lenge, fra 2017 til mai 2019 da megler sa opp oppdraget. Da megler ikke kunne markedsføre slik som klageren (selgeren) ønsket, burde han, slik nemnda ser det, på et tidligere tidspunkt ha frasagt seg oppdraget. Men nemnda mener at denne unnlatelsen ikke utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Et annet tema i saken er at klageren ønsket å få oversendt interessentlisten, Nemnda finner at klageren ikke har krav på å få oversendt oversikt over hvem som har meldt seg som interessenter. Interessentlisten er innklagedes eiendom og ikke selgerens. Dette har også en side til personvernet. Nemnda bemerker at dette er noe annet enn at selger (oppdragsgiver) har krav på å få budjournalen tilsendt.

Det er imidlertid kritikkverdig av megleren å opplyse til oppdragsgiver at han kunne få interessentlisten tilsendt hvis han bekreftet at megler ville få vederlag hvis eiendommen ble solgt innen tre måneder av en ny megler til en interessent megleren hadde vært i kontakt med, se eiendomsmeglingsloven § 7-3 (2). Dette gjelder særlig i en situasjon hvor det var megler som hadde sagt opp oppdraget.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.